Selon BFM Immo, le marché du crédit immobilier se tend à nouveau, alors que l'écart entre les taux proposés par les banques et le plafond du taux d'usure fixé par la Banque de France se réduit. Ce phénomène, déjà observé en 2022, risque de bloquer l'accès au prêt pour certains emprunteurs, notamment les profils de plus de 45 ans ou en mauvaise santé.

Ce qu'il faut retenir

  • 14 % des dossiers de crédit immobilier sont déjà bloqués par le taux d'usure au premier trimestre 2026, selon une analyse de 6 000 dossiers menée par Cafpi.
  • 27 % des demandes des emprunteurs de plus de 45 ans sont concernées, un chiffre qui reflète leur vulnérabilité face à la hausse des taux.
  • Pour les prêts de moins de 10 ans, le taux d'usure est fixé à 4 % (contre 4,12 % au premier trimestre), tandis que le taux moyen proposé par les banques atteint 3 %.
  • Les frais d'assurance, plus élevés pour les profils âgés ou en mauvaise santé, peuvent faire dépasser le plafond du taux d'usure.
  • La Banque centrale européenne (BCE) a maintenu ses taux directeurs à 2 % fin avril, évitant pour l'instant une crise similaire à celle de 2022.

Un retour de la crise de 2022 ?

La situation actuelle rappelle les tensions du marché immobilier de 2022, lorsque la remontée brutale des taux d'intérêt, liée à la guerre en Ukraine et à l'inflation, avait provoqué un blocage massif des crédits. À l'époque, jusqu'à 50 % des demandes de prêt avaient été refusées, y compris pour des profils solvables, selon Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer.

En 2026, le mécanisme est différent, mais tout aussi préoccupant. L'écart entre les taux moyens pratiqués par les banques et le taux d'usure se réduit, créant un effet ciseau pour certains emprunteurs. « Lorsque les taux d'intérêt augmentent rapidement, cela peut créer un décalage de six mois avec les calculs de la Banque de France », explique Sandrine Allonier. En avril, les taux ont progressé en moyenne de 0,10 point, mais jusqu'à 0,30 à 0,40 point dans certaines banques, alors que les données de la Banque de France reposent sur le premier trimestre 2026.

Des profils particulièrement exposés

Les courtiers pointent du doigt deux types de profils particulièrement vulnérables : les emprunteurs de plus de 45 à 60 ans et ceux présentant des problèmes de santé. Ces catégories sont souvent contraintes de souscrire à des prêts courts (moins de 20 ans) pour éviter un endettement trop long, mais se heurtent désormais au plafond du taux d'usure.

Les chiffres de Cafpi confirment cette tendance : 14 % des dossiers sont bloqués dès à présent, un taux qui grimpe à 27 % pour les plus de 45 ans. « Dans le cas d'un profil âgé et/ou en mauvaise santé, les frais d'assurance sont plus élevés et représentent souvent 1 à 1,1 % du prêt », précise Sandrine Allonier. Ces frais, ajoutés au taux d'intérêt et aux autres coûts (garantie, frais de dossier), peuvent faire dépasser le taux d'usure, même pour des revenus stables.

Des solutions limitées et risquées

Face à ce blocage, les emprunteurs concernés ont plusieurs options, mais aucune n'est sans risque. Ils peuvent opter pour des prêts plus longs, mais cela augmente significativement le coût total : un emprunt de 250 000 € à 3,5 % génère environ 70 000 € d'intérêts sur 20 ans, contre 120 000 € sur 25 ans.

Une autre piste consiste à réduire ou supprimer l'assurance emprunteur, mais cette solution est « très risquée », selon les courtiers. Enfin, certains pourraient se tourner vers des taux révisables (trimestriellement), mais cette option expose à une hausse future des mensualités.

« Il y a une vraie crainte que la situation de 2022 se reproduise, parce qu'à l'époque, des profils totalement solvables, avec 4 000 à 5 000 € de revenus, ne pouvaient pas emprunter. »
Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer

Un répit temporaire grâce à la BCE

Le maintien des taux directeurs de la BCE à 2 % fin avril a permis de limiter la hausse des taux d'intérêt pour les crédits immobiliers. Julien Langlade, président de Cafpi, y voit un « message d'équilibre » qui « laisse espérer que la hausse des taux restera maîtrisée ».

Les banques, de leur côté, ne manquent pas de liquidités et affichent des objectifs de production élevés pour 2026. Cette situation limite pour l'instant la remontée des taux, mais le marché reste sous haute tension. « Elles ont des objectifs de production de crédits élevés cette année. C'est ce qui limite aujourd'hui la remontée des taux », ajoute Sandrine Allonier.

Et maintenant ?

La prochaine étape cruciale aura lieu au troisième trimestre 2026, lorsque la Banque de France révisera les taux d'usure. D'ici là, l'évolution des taux d'intérêt, influencée par les décisions de la BCE, sera déterminante. Selon l'Observatoire crédit logement CSA, un pic à 3,55 % est anticipé en fin d'année 2026, contre 3,23 % en mars. Les courtiers observent déjà que certains établissements appliquent ces taux pour les crédits longs.

Une solution envisagée serait de mensualiser le calcul du taux d'usure, comme cela avait été fait en 2023 après la crise. L'Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC) aurait alerté les autorités compétentes ces dernières semaines. Des simulations sont en cours au sein de la Direction générale du Trésor et du Comité consultatif du secteur financier (CCSF), organismes liés à la Banque de France.

En attendant, le marché immobilier reste sous tension, et la capacité des ménages à accéder au crédit dépendra des arbitrages futurs. Le risque d'un nouveau blocage massif, comme en 2022, n'est pas écarté, même si la situation actuelle diffère sur plusieurs points.

Le taux d’usure est un plafond légal fixé chaque trimestre par la Banque de France pour protéger les emprunteurs contre des taux d’intérêt trop élevés. Il correspond au taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut le taux d’intérêt, les frais d’assurance, de garantie et de dossier. Lorsque les taux proposés par les banques se rapprochent de ce plafond, les dossiers les plus fragiles – comme ceux des emprunteurs âgés ou en mauvaise santé – sont refusés, car leurs coûts totaux dépassent le seuil autorisé.