L’Espagne, nouvelle terre d’accueil des grandes fortunes américaines en pleine crise diplomatique

Madrid s’impose pour la deuxième année consécutive comme la ville la plus attractive au monde pour les grandes fortunes, selon BFM Immo. Une performance portée par une hausse de 3 % des achats immobiliers haut de gamme par des Américains en 2025, dans un contexte de tensions diplomatiques entre Washington et Madrid.

Un marché immobilier espagnol en pleine mutation

En 2025, l’Espagne a enregistré une hausse de 3 % des achats de résidences haut de gamme par des Américains, selon les données du Conseil général des notaires espagnols, publiées le 9 avril. Ce phénomène s’inscrit dans un contexte où les États-Unis, malgré leurs tensions avec l’Espagne, voient leurs ressortissants se tourner vers la péninsule ibérique pour des raisons à la fois politiques et économiques. « De nombreux Américains ont récemment choisi de s’installer dans des villes comme Madrid ou Valence pour des raisons politiques », souligne Fernando Rodriguez de Acuna, directeur général de la société d’analyse immobilière Acuna, basée à Madrid. Cette dynamique s’explique aussi par la vigueur du dollar, qui renforce le pouvoir d’achat des acquéreurs américains face à l’euro.

Les données du Conseil des registraires d’Espagne révèlent par ailleurs que les étrangers représentaient 13,58 % des achats immobiliers entre janvier et septembre 2025, un chiffre qui contraste avec les 19 % enregistrés par les notaires pour l’ensemble de l’année. Parmi les acquéreurs étrangers, les Britanniques restent majoritaires, avec environ 8 % du total, mais leurs transactions ont reculé de 16 % en six ans, une baisse bien supérieure à celle des Américains, dont l’activité a été multiplée par trois sur la même période.

Madrid et la Costa del Sol, nouvelles El Dorado des investisseurs américains

Madrid conserve sa première place mondiale pour les grandes fortunes, devant des villes comme Marbella, qui attire une clientèle plus jeune, ou encore Barcelone et Majorque. Dans la région de la Costa del Sol, les Américains sont devenus l’an dernier les premiers clients étrangers, dépassant les Britanniques. « Cela confirme Madrid comme porte d’entrée européenne pour les acheteurs d’Amérique latine, des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Europe », indique le cabinet Barnes. Les prix dans certains quartiers de la capitale espagnole atteignent désormais 19 000 euros au mètre carré, un niveau qui reflète l’attrait croissant pour le marché espagnol, réputé pour sa qualité de vie et sa stabilité juridique.

Les experts immobiliers pointent également l’influence des tensions géopolitiques sur les choix d’investissement. La guerre au Moyen-Orient, déclenchée en mars 2025, a renforcé l’attrait des marchés européens jugés plus stables. « L’Espagne exerce un attrait particulier auprès des citoyens américains hispanophones d’origine latino-américaine », précise Fernando Rodriguez de Acuna. Cette tendance s’accompagne d’une hausse des installations définitives, notamment dans les grandes villes où la communauté expatriée se développe rapidement.

Une réponse politique en suspens face à la spéculation immobilière

Face à l’afflux d’acheteurs étrangers, le gouvernement espagnol envisage des mesures pour réguler le marché. En 2023, près de 27 000 résidents étrangers ont acheté un bien immobilier en Espagne, un chiffre qui interroge sur l’impact des investissements étrangers sur la crise du logement. Parmi les pistes étudiées, une taxe pouvant atteindre 100 % pour les non-résidents hors Union européenne a été évoquée, bien qu’elle n’ait pas encore été adoptée. Ces discussions surviennent alors que les tensions diplomatiques entre Madrid et Washington s’intensifient.

Le président du gouvernement espagnol, Pedro Sanchez, s’est en effet illustré comme l’un des critiques les plus virulents de l’administration Trump, qualifiant de « illégale » la guerre déclenchée par Washington contre l’Iran le 28 février 2025. Fin mars, l’Espagne a fermé son espace aérien aux avions américains participant aux frappes, après avoir refusé l’utilisation de ses bases militaires. En représailles, Donald Trump a menacé de mettre fin à tous les échanges commerciaux avec l’Espagne. Cette crise diplomatique coïncide avec une accélération des achats américains, perçus par certains comme une réponse politique à la politique migratoire américaine.

Un équilibre fragile entre attractivité et régulation

Si l’Espagne reste une destination prisée pour son marché immobilier, la question de sa durabilité se pose. Les prix dans les quartiers les plus prisés, comme le centre de Madrid, frôlent désormais les 19 000 euros au mètre carré, un niveau qui pourrait freiner l’accès au logement pour les résidents locaux. Les promoteurs immobiliers, comme GILMAR, estiment toutefois que la demande sous-jacente reste forte, même en cas d’affaiblissement du dollar face à l’euro. « La demande devrait être suffisamment forte pour maintenir la tendance à la hausse », assure un analyste du secteur.

Pour l’instant, le gouvernement espagnol temporise. Aucune décision n’a encore été prise concernant la taxe envisagée, et les négociations pourraient s’étaler sur plusieurs mois. Dans l’attente, le marché espagnol continue d’attirer une clientèle internationale, malgré les incertitudes politiques et économiques. Les prochaines élections en Espagne, prévues pour 2027, pourraient redéfinir les priorités du pays en matière de logement et d’investissements étrangers.

Reste à voir si Madrid parviendra à conserver sa première place mondiale pour les grandes fortunes, alors que la pression réglementaire et les critiques sur la spéculation immobilière s’intensifient. Une chose est certaine : l’Espagne reste, pour l’instant, une valeur sûre pour les investisseurs en quête de stabilité et de rendement.