Logement : le gouvernement envisage de réautoriser la location des passoires thermiques F et G sous conditions de rénovation

Entre 650 000 et 700 000 logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) pourraient bientôt retrouver le chemin du marché locatif. Selon BFM Immo, le gouvernement prépare en effet un projet de loi visant à suspendre temporairement l’interdiction de louer ces « passoires thermiques », en échange d’engagements contraignants de rénovation énergétique de la part des propriétaires. Une mesure présentée comme un compromis entre l’urgence sociale et l’impératif écologique, mais qui suscite déjà des critiques sur son efficacité réelle.

Une mesure présentée comme une solution « humaine » face à la crise du logement

Face à l’urgence sociale que représente l’accès au logement pour des millions de Français, le gouvernement justifie son projet par la nécessité d’éviter une aggravation de la pénurie locative. « Il s’agit d’un enjeu d’abord humain, alors que des millions de citoyens peuvent se retrouver demain sans logement, mais aussi de réaliser réellement la rénovation énergétique de ces logements », a déclaré le ministre de la Ville Vincent Jeanbrun sur Public Sénat ce mercredi 30 avril 2026. Une inversion de la charge de la preuve, en somme : plutôt que d’interdire la location de ces logements, l’État préfère les réintégrer dans le parc locatif, à condition que leurs propriétaires engagent des travaux dans des délais impartis.

Pourtant, cette approche ne convainc pas tous les observateurs. Le collectif Rénovons (regroupant la Fondation pour le logement, le Réseau Action Climat et d’autres acteurs) a déjà pointé du doigt le risque de « recul » sur les objectifs de rénovation énergétique. « L’obligation claire est remplacée par une promesse conditionnelle », a souligné l’association dans un communiqué, tandis que la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) a rappelé que le texte « reste muet sur les conséquences en cas d’absence de réalisation des travaux ».

Des sanctions prévues pour les propriétaires récalcitrants

Pour répondre à ces critiques, le ministre Jeanbrun a détaillé les « garde-fous » envisagés dans le projet de loi. Les propriétaires qui ne respecteraient pas leurs engagements pourraient être sanctionnés par la justice de deux manières : soit une réduction du loyer pour le locataire, soit une condamnation à exécuter les travaux, à leurs frais. Ces dispositions, précisées dans le texte en discussion, s’inscrivent dans une logique de contrainte progressive, mais leur efficacité dépendra largement de l’application concrète par les tribunaux.

Autre point de vigilance : la complexité des travaux à réaliser. Pour améliorer le DPE d’un logement classé F ou G, les premières étapes concernent généralement l’isolation des murs et le remplacement des ouvrants (fenêtres, portes), avant d’envisager le changement du système de chauffage. Des interventions qui peuvent s’avérer délicates à mener en présence d’un locataire, surtout si les travaux nécessitent une évacuation temporaire du logement. « Les travaux sont parfois complexes à réaliser en présence du locataire », a reconnu le ministre, sans pour autant proposer de solution alternative.

Un dispositif financier sous haute tension

Le financement des rénovations reste l’un des principaux obstacles à la mise en œuvre de cette réforme. Vincent Jeanbrun a évoqué la création d’une « banque de la rénovation », une plateforme centralisant l’ensemble des aides publiques et privées disponibles pour les propriétaires et copropriétés. L’objectif ? Simplifier l’accès aux subventions, notamment les certificats d’économie d’énergie (CEE), et éviter que les propriétaires ne se découragent face à la complexité administrative.

Pour les copropriétés, une autre piste est envisagée : la prise en charge collective des travaux. « Il faut faire en sorte que ce soit la copropriété qui porte l’emprunt, et pas chacun des co-propriétaires », a expliqué le ministre. En théorie, cette solution permettrait de répartir la charge financière sur l’ensemble des résidents et de reporter le remboursement sur les charges, voire sur le nouveau propriétaire en cas de revente. Reste à surmonter un obstacle de taille : l’unanimité requise en assemblée générale pour valider ces travaux et les contrats d’emprunt, un casse-tête récurrent dans les copropriétés divisées.

Or, le contexte économique actuel ne joue pas en faveur de cette solution. Les conditions d’emprunt se resserrent depuis le printemps 2026, et les taux d’intérêt pour les prêts courts ou moyens sont en hausse. « L’instabilité des aides peut aussi créer le doute », a mis en garde Audrey Zermati, directrice de la stratégie d’Effy, un acteur spécialisé dans l’accompagnement à la rénovation. « Pour l’heure, les aides restent très importantes, mais si elles venaient à diminuer dans un ou deux ans, alors cela aurait été un mauvais pari. »

Un texte inspiré d’une proposition sénatoriale en suspens

Le projet de loi gouvernemental, dont le contenu exact n’a pas encore été rendu public, s’inspirerait largement d’une proposition déposée en 2025 par la sénatrice Amel Gacquerre (Union des démocrates indépendants, Pas-de-Calais). Ce texte propose notamment de « suspendre l’obligation de décence énergétique le temps de la réalisation des travaux lorsqu’un contrat de maîtrise d’œuvre a été signé », par exemple par un syndicat de copropriétaires. Il vise aussi à « renforcer les droits des locataires » en encadrant davantage les réductions de loyer prononcées par les juges, afin qu’elles soient « proportionnées au préjudice subi ».

Pour l’instant, cette proposition est bloquée dans le processus parlementaire, comme de nombreux textes similaires. Le gouvernement espère néanmoins accélérer son calendrier : le projet de loi devrait être soumis au Sénat « dans les prochaines semaines », selon les termes du ministre Jeanbrun. Une urgence qui contraste avec la lenteur habituelle des réformes législatives en matière de logement.

Quelles sont les prochaines étapes ?

D’ici la présentation du projet de loi au Sénat, plusieurs pistes restent à explorer. Les associations de défense des locataires et des propriétaires réclament notamment des garanties supplémentaires sur le financement des travaux et la protection des ménages modestes. Côté gouvernement, la priorité semble être donnée à la rapidité : « Nous allons travailler les garde-fous avec les parlementaires », a indiqué Vincent Jeanbrun, sans préciser de calendrier détaillé.

Une chose est sûre : si la mesure entre en vigueur, elle concernera des centaines de milliers de logements, dont certains sont occupés depuis des années par des locataires précaires. Leur sort, comme celui des propriétaires, dépendra de la capacité de l’État à concilier urgence sociale et transition écologique — un équilibre encore loin d’être trouvé.