Selon BFM Immo, les logements parisiens exposés plein sud et situés sous les toits, surnommés « bouilloires thermiques », conservent une cote élevée sur le marché immobilier malgré des températures étouffantes en période de canicule. Un paradoxe qui s’explique par une préférence culturelle pour le soleil et la luminosité, au détriment du confort d’été, pourtant de plus en plus menacé par le réchauffement climatique.

Ce qu'il faut retenir

  • 35°C à l’intérieur des appartements exposés plein sud en plein été, même dans des pièces non traversantes, selon le témoignage d’une locataire parisienne.
  • 80 % du temps, la chaleur dans ces logements n’est pas « insupportable », ce qui explique leur attractivité malgré les vagues de canicule.
  • Les appartements exposés plein nord sont beaucoup plus difficiles à vendre que ceux orientés sud, selon les agents immobiliers interrogés.
  • En France, les logements classés G au DPE se vendent en moyenne 12 % moins cher que ceux notés D, mais les critères de confort d’été ne pèsent pas encore sur les prix.
  • Les « passoires énergétiques », difficiles à chauffer en hiver, voient leurs prix baisser depuis l’obligation de rénovation pour la location, contrairement aux logements surchauffés en été.
  • La ventilation nocturne et la localisation dans un îlot de chaleur sont des critères émergents, mais encore peu pris en compte par les acheteurs.

Des logements invendables… sauf quand il s’agit de plein sud

Dans le 11e arrondissement de Paris, Juliette, 30 ans et directrice d’hôtel, vit au dernier étage d’un immeuble sans volets ni isolation performante. Dès 10 heures du matin, son appartement atteint 28°C, et les pics à plus de 35°C sont fréquents en été. « Il fait plus chaud ici que dehors », confie-t-elle à BFM Immo. Le soleil pénètre sans obstacle à travers des fenêtres orientées plein sud, chauffant le sol de 11 heures à 15 h 30. La chaleur est amplifiée par un toit en zinc, des murs mal isolés et une verrière sur le palier, qui piège l’air chaud. Sans arbre ni système de ventilation efficace, la seule solution pour créer un courant d’air consiste à demander à son voisin d’ouvrir portes et fenêtres en face.

Pourtant, malgré ces conditions extrêmes, Juliette avoue être « trop contente de cet appartement ». Elle précise : « 2 à 3 semaines par an, c’est insupportable, alors je ne dors pas là en ce moment. Je viens nourrir le chat le matin et je passe la journée au parc. » Son propriétaire, lui, envisage de vendre le bien. Son agent immobilier a lancé les diagnostics pour estimer sa valeur, mais le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) s’annonce mauvais. Pourtant, les caractéristiques liées au confort d’été, comme l’absence de volets, « ne sont pas encore un critère ni un point handicapant » pour une vente, assure Philippe Thomas, gérant de l’agence FredéLion Oberkampf.

Le soleil prime sur le confort : une préférence ancrée dans les mentalités

Dans la capitale, les logements exposés plein sud ou situés en dernier étage restent les plus recherchés. « Les individus vont privilégier le soleil à Paris parce que 80 % du temps ce n’est pas insupportable », explique Philippe Thomas. « J’ai beaucoup plus de mal à vendre un logement exposé plein nord que plein sud. » Ce phénomène ne se limite pas à la région parisienne : dans le sud de la France, où les températures ont atteint 38°C cette semaine, « une exposition sud reste très valorisée », confirme Romain Odano, directeur général du réseau immobilier Nestenn. Même l’absence de volets « n’a jamais été un sujet », ajoute-t-il. « La maison de mes grands-parents dans le sud-est était construite avec des grandes avancées et des petits carreaux. Aujourd’hui, la clarté a pris le pas sur ce bon sens paysan », déplore-t-il.

Cette préférence pour les logements ensoleillés s’explique par une culture du logement ancrée dans des climats tempérés. « On manque de prise de conscience, on a des pratiques dans nos logements adaptées à des climats tempérés », souligne Cédric Lentillon, directeur adjoint du département Bâtiment durable au Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques). Il rappelle que d’autres critères, comme la possibilité de ventiler la nuit ou la localisation dans un îlot de chaleur, devraient aussi influencer la valeur d’un bien.

Des signes avant-coureurs dans l’Ouest parisien, mais pas de baisse des prix

À l’ouest de Paris, Thomas Bertin, gérant d’agences Laforêt, observe des prémices depuis deux ans : « Des personnes commencent à tilter en voyant ‘logement sous les combles’ ». Toutefois, il constate qu’il n’y a « pas du tout de prise de conscience, ni de baisse des prix » du côté des vendeurs de logements inadaptés aux canicules. « Il y a un risque qu’à moyen terme, ces logements soient moins compétitifs, voire qu’ils perdent de la valeur, mais on en est encore loin », estime pour sa part Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt France.

Cette situation contraste avec celle des « passoires énergétiques », dont les prix ont chuté depuis l’obligation progressive de rénovation pour les mettre en location. Selon le Conseil supérieur du notariat, les appartements classés G au DPE se vendent en moyenne 12 % moins cher que ceux notés D, et les maisons 25 % moins cher. Une différence de valorisation qui reflète la prise de conscience autour de la performance énergétique en hiver, mais pas encore en été.

Le confort d’été, un critère encore peu documenté

« Le confort d’été va rentrer dans la valeur immobilière, mais aujourd’hui il est encore peu documenté », estime Cédric Lentillon, qui craint que plusieurs étés supplémentaires soient nécessaires pour voir une réaction du public. La seule évolution notable concerne la climatisation : « La seule chose qui émerge, selon Pierre Dailliez, notaire à Paris, ce sont les questions autour de la présence ou de l’installation d’une climatisation. »

Pour l’heure, les critères liés au confort d’été restent marginaux dans les transactions. Pourtant, avec l’augmentation des vagues de chaleur, cette donne pourrait évoluer. « Il faudra peut-être plusieurs étés supplémentaires pour avoir une réaction », insiste Cédric Lentillon. En attendant, les logements exposés plein sud continuent de se vendre à prix d’or, malgré leur inconfort estival.

Et maintenant ?

Plusieurs experts s’attendent à ce que le confort d’été devienne un critère déterminant dans les transactions immobilières d’ici quelques années. La prise de conscience pourrait s’accélérer avec la multiplication des canicules, mais les délais de réaction des acteurs du marché restent incertains. D’ici là, les logements mal adaptés à la chaleur continueront probablement de se vendre, malgré leur inadéquation croissante avec les réalités climatiques. Les prochaines réglementations, notamment sur les DPE, pourraient intégrer davantage de critères liés à l’été, mais aucune échéance concrète n’a encore été annoncée.

Si la chaleur estivale devient un enjeu de plus en plus pressant, elle se heurte encore à des habitudes ancrées dans les mentalités. Entre le désir de luminosité et la nécessité de se protéger des canicules, le marché immobilier français semble pour l’instant privilégier le premier, au détriment du second. Une équation qui pourrait bien changer d’ici quelques années.

La préférence pour les logements ensoleillés s’explique par une culture du logement ancrée dans des climats tempérés, où la luminosité est souvent privilégiée. De plus, 80 % du temps, la chaleur dans ces logements n’est pas insupportable, ce qui explique leur attractivité malgré les vagues de canicule. Selon les agents immobiliers, les biens exposés plein nord sont bien plus difficiles à vendre.

Pour l’heure, aucun signe de baisse des prix n’est observable, malgré l’inadéquation croissante de ces logements avec les réalités climatiques. Les experts estiment qu’il faudra « peut-être plusieurs étés supplémentaires » pour voir une réaction du marché. En revanche, les « passoires énergétiques », difficiles à chauffer en hiver, voient déjà leurs prix chuter depuis l’obligation de rénovation.