Les propriétaires qui louent leur bien meublé en courte durée via des plateformes comme Airbnb doivent se préparer à un changement majeur dans leur déclaration fiscale. Selon Capital, le régime avantageux qui permettait jusqu’ici de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, sous conditions, est profondément remanié pour les revenus 2026.

Ce qu'il faut retenir

  • Le seuil d’application du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés passe de 77 700 € à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement réduit à 30 % au lieu de 50 %.
  • Les meublés classés, chambres d’hôtes et locations longue durée voient leur seuil et abattement alignés sur 77 700 € et 50 %, contre 71 % précédemment pour les deux premières catégories.
  • Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée augmentent de 1,4 point, passant de 17,2 % à 18,6 % en 2026.
  • Pour bénéficier du régime micro-BIC en 2026, il faut avoir réalisé moins de 15 000 € de recettes en 2023 ou 2024, et non sur l’année en cours.
  • Le passage au régime réel implique une comptabilité détaillée et la déduction des charges, mais permet d’amortir certains biens et travaux.

Cette réforme, qui s’applique dès la déclaration des revenus 2025 (déposée en 2026), réduit significativement les avantages fiscaux dont bénéficiaient jusqu’ici de nombreux loueurs occasionnels. Maître Frédéric Anglade, avocat au cabinet Avocats Picovschi, résume l’ampleur du changement : « Avant la réforme, il existait quatre catégories de loueurs meublés. Désormais, il n’en reste plus que deux ».

Deux catégories de locations meublées, deux régimes distincts

Les nouvelles règles distinguent désormais deux grandes familles de locations meublées, chacune soumise à des seuils et abattements différents. La première concerne les meublés de tourisme non classés, soit la majorité des appartements loués sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel en saisonnier. Pour cette catégorie, le seuil d’éligibilité au régime micro-BIC, autrefois fixé à 77 700 € de recettes annuelles, est abaissé à 15 000 €. Parallèlement, l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %, ce qui mécaniquement alourdit la facture fiscale.

La seconde catégorie regroupe les meublés de tourisme classés, les chambres d’hôtes et les locations meublées longue durée. Pour ces biens, les seuils et abattements sont désormais uniformisés à 77 700 € de recettes et 50 % d’abattement. Auparavant, les chambres d’hôtes et meublés classés bénéficiaient d’un abattement de 71 %, tandis que les locations longue durée conservaient le régime à 50 % avec un seuil à 77 700 €. « Toutes les catégories s’alignent pour cette déclaration », souligne Maître Anglade. À noter : dès la prochaine déclaration, portant sur les revenus 2026, ce seuil sera revalorisé à 83 600 € pour les meublés classés et chambres d’hôtes.

Un critère rétroactif qui pénalise certains propriétaires

Pour déterminer si un loueur reste éligible au régime micro-BIC, ce ne sont pas les recettes de l’année en cours qui comptent, mais celles des années précédentes. Selon Capital, il faut avoir réalisé moins de 15 000 € de recettes en 2023 ou en 2024 pour continuer à bénéficier de l’abattement. Maître Anglade précise ce point souvent mal compris : « Pour bénéficier du régime micro-BIC, il faut regarder 2024 ou 2023 : vous deviez avoir, sur l’une de ces deux années, des recettes en dessous du seuil. »

Cette mesure a des conséquences immédiates. Concrètement, si un propriétaire a dépassé 15 000 € de recettes à la fois en 2023 et en 2024, il bascule automatiquement au régime réel pour la déclaration de ses revenus 2025, même si son activité a depuis ralenti. « Ce critère rétroactif peut surprendre, mais il est désormais la norme », confirme l’avocat.

Régime réel : une comptabilité plus lourde, mais des avantages possibles

Passer au régime réel implique de tenir une comptabilité détaillée et de déclarer l’intégralité de ses charges. « Il faut tenir une comptabilité, déduire ses charges réelles », explique Maître Anglade. En contrepartie, ce régime permet d’amortir certains biens, travaux ou achats de meubles (dès 500 €), ce qui peut réduire l’impôt dû. Cependant, cette option nécessite souvent le recours à un expert-comptable, la gestion administrative devenant plus complexe.

Pour les loueurs concernés, une liasse fiscale spécifique doit être télétransmise sur impots.gouv.fr avant le 5 mai 2026. Si cette démarche n’a pas encore été effectuée, les propriétaires sont invités à contacter leur service des impôts via la messagerie sécurisée de leur espace professionnel « sans attendre », indique Capital.

Des prélèvements sociaux en hausse, une facture globale alourdie

Autre élément à prendre en compte : les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée augmentent de 1,4 point en 2026, passant de 17,2 % à 18,6 %. Contrairement aux locations non meublées, qui ne sont pas concernées par cette hausse, cette mesure touche l’ensemble des loueurs de meublés. Pour un propriétaire réalisant 12 000 € de recettes annuelles et soumis à une tranche marginale d’imposition à 30 %, l’impact est significatif : son imposition globale passe d’environ 2 800 € sur les revenus 2024 à plus de 4 000 € sur les revenus 2025, selon les calculs de Capital.

Et maintenant ?

Les prochains mois s’annoncent décisifs pour les loueurs meublés concernés par cette réforme. Ceux qui basculent au régime réel doivent se préparer à une charge administrative accrue, tandis que les autres verront leur imposition mécaniquement augmenter. La question de la rentabilité de certaines locations saisonnières pourrait ainsi se poser plus fréquemment, notamment dans les zones où la demande reste volatile. Reste à voir si ces changements inciteront certains propriétaires à quitter le marché locatif court terme ou à réévaluer leurs tarifs.

Cette réforme s’inscrit dans un contexte plus large de régulation du marché locatif, alors que les pouvoirs publics cherchent à encadrer davantage les locations touristiques. Pour les loueurs, l’enjeu est désormais de s’adapter rapidement à ces nouvelles règles, sous peine de voir leur fiscalité s’alourdir significativement.

Pour déterminer si vous basculez au régime réel en 2026, il faut vérifier vos recettes de 2023 et 2024. Si vous avez dépassé 15 000 € de recettes à la fois en 2023 et en 2024, vous ne pourrez plus bénéficier du régime micro-BIC pour vos revenus 2025 (déclarés en 2026). Ce critère est rétroactif et ne dépend pas de vos revenus actuels.

Non. La réforme impose de vérifier vos recettes des années 2023 et 2024. Même si vos revenus 2025 sont inférieurs à 15 000 €, vous basculez au régime réel si vous avez dépassé ce seuil sur l’une de ces deux années précédentes. Le critère est strictement rétroactif.