Immobilier et data centers : comment les promoteurs traditionnels se lancent dans la course aux infrastructures numériques

« La concurrence, ce n’est pas Paris contre Marseille. La concurrence, c’est Paris et Marseille contre le Portugal, contre l’Allemagne, voire contre les États-Unis ou contre l’Asie », a résumé Nicolas Deuzé, co-directeur général d’Altarea Data Center, lors du salon Mipim à Cannes en 2026. Selon BFM Immo, cette déclaration illustre l’engouement récent des acteurs de l’immobilier traditionnel pour les centres de données, un marché en pleine expansion porté par l’intelligence artificielle et la numérisation croissante de l’économie.

Un marché en ébullition, tiré par l’IA et la demande numérique

Depuis le début des années 2020, les besoins en stockage et en puissance de calcul ont explosé, notamment avec l’essor de l’intelligence artificielle. Les centres de données, autrefois perçus comme des actifs logistiques classiques, sont désormais considérés comme des infrastructures industrielles critiques. « Ce sont des actifs industriels en termes d’exploitation, bien plus que des actifs logistiques », a souligné Nicolas Deuzé à BFM Immo. Entre 66 % et 80 % des coûts d’un data center concernent en effet des équipements spécialisés, comme les systèmes de refroidissement ou les générateurs de secours.

Les promoteurs traditionnels, comme Icade, Nexity ou Altarea, ont progressivement intégré ce marché, souvent via des partenariats avec des opérateurs spécialisés. Dès les années 2000, certains avaient anticipé cette tendance en proposant des espaces dédiés au stockage de données, avant de monter en compétence. « Au lieu de louer des mètres carrés de bureaux, ils louaient alors des mètres carrés de salles informatiques », explique Séraphin Bravard, directeur des solutions de data center chez CBRE, interrogé par BFM Immo.

La crise sanitaire, un tournant pour la diversification des acteurs immobiliers

La pandémie de Covid-19 a marqué un basculement dans l’immobilier tertiaire, fragilisant le modèle des grands bureaux traditionnels. Le télétravail et la digitalisation accélérée ont poussé les acteurs du secteur à se tourner vers de nouvelles opportunités. « La crise a montré que les modèles devaient évoluer », résume Séraphin Bravard. Des groupes comme Goodman en Asie ou Nexity en France ont ainsi annoncé des partenariats stratégiques pour se positionner sur le marché des data centers. Nexity, par exemple, a dévoilé en décembre 2025 un accord avec GSE pour développer 15 projets de datacenters sur le territoire national.

Cette diversification s’inscrit dans une logique de montée en gamme : après avoir proposé des terrains bruts, les promoteurs offrent désormais des infrastructures clés en main, voire des services d’exploitation. « Ils ont peu à peu remonté la filière, passant de la simple location de terrain à la gestion complète d’un centre de données », précise Séraphin Bravard. Les montants investis peuvent atteindre plusieurs centaines de millions d’euros pour les projets les plus ambitieux, comme celui porté par Altarea à Bordeaux.

Bordeaux et l’Île-de-France en ligne de mire, mais la concurrence est mondiale

Parmi les projets phares en France, celui d’Altarea et de Vantage Data Centers se distingue par son ampleur. Prévu pour une puissance totale de 400 MW, dont 120 MW opérationnels dès 2028, ce « campus » de data centers dédié à l’IA et au cloud s’inscrit dans une stratégie d’attractivité internationale. « Ils cherchaient un partenaire pour entrer sur le marché français, et nous avons apporté notre expertise locale », explique Nicolas Deuzé. D’autres régions, comme les Hauts-de-France ou l’Île-de-France, voient également fleurir des initiatives similaires, portées par des acteurs publics et privés.

Pour autant, la France n’est qu’un maillon dans une compétition bien plus large. « La concurrence n’est pas franco-française, mais européenne et mondiale », rappelle Séraphin Bravard. Le Portugal, l’Allemagne ou les États-Unis investissent massivement dans ce secteur, attirés par des coûts énergétiques compétitifs et des délais d’instruction raccourcis. Aux États-Unis, certains États comme le Texas misent sur des réseaux gaziers pour alimenter leurs infrastructures, tandis que d’autres, comme le Maine, ont récemment instauré des moratoires pour évaluer l’impact de ces projets sur les réseaux électriques et l’environnement.

Un atout français : le nucléaire, mais des défis persistants

Avec 70 % de son électricité issue du nucléaire, la France dispose d’un avantage comparatif indéniable pour attirer les data centers. « Avant, une centrale nucléaire était considérée comme un risque pour ces infrastructures. Aujourd’hui, c’est devenu un atout grâce à une énergie continue et peu coûteuse », souligne Séraphin Bravard. Pourtant, les obstacles restent nombreux. Les temps d’instruction des projets, estimés à trois ans pour un data center classique et cinq ans pour un hyperscaler, freinent les ambitions françaises. « Ces délais permettent d’étudier l’impact territorial, mais ils compliquent la compétitivité face à des pays comme les États-Unis ou l’Allemagne », ajoute-t-il.

Le gouvernement a tenté de répondre à ces enjeux en adoptant une loi de simplification en 2026, qui allège les procédures administratives. L’État a également identifié 35 sites « prêts à l’emploi » pour accueillir des data centers, et 109 milliards d’euros d’investissements ont été annoncés lors du sommet de l’IA à Paris en 2025. Malgré ces avancées, les critiques persistent : pression sur le réseau électrique, consommation d’eau pour le refroidissement, ou encore disponibilité du foncier dans des zones urbaines déjà saturées.

En parallèle, les promoteurs comme Altarea ou Nexity continuent de diversifier leurs offres, avec des projets mixtes mêlant data centers et autres usages (résidences étudiantes, espaces logistiques). « La demande reste supérieure à l’offre, car la numérisation de la société se poursuit », rappelle Nicolas Deuzé. Autant dire que la course aux data centers est loin d’être terminée.