Selon Euronews FR, les marchés immobiliers traditionnellement prisés comme Londres ou Paris ne sont plus les plus rentables pour les investisseurs locatifs en 2026. Une analyse menée par Global Property Guide, croisant les données de portails immobiliers locaux (Immobiliare.it, Idealista, Fotocasa, Habitaclia et Daft), révèle que les meilleures opportunités se déplacent vers des villes méconnues, principalement dans le sud de l’Europe. Ce classement inédit, qui mesure les rendements locatifs bruts – loyers annuels rapportés au prix d’achat avant impôts et frais –, place Catane en tête avec un rendement moyen de 9,17 %.
Ce qu'il faut retenir
- Catane affiche le meilleur rendement locatif de la zone euro en 2026 avec 9,17 %, grâce à des prix d’achat bas (70 000 € pour un appartement d’une chambre loué 650 €/mois) et une demande soutenue par le tourisme et les étudiants.
- Palerme et Jyväskylä complètent le podium avec des rendements respectifs de 8,25 % et 8,02 %, suivies de près par Cork (8,20 %).
- Les villes du sud de l’Europe (Naples, Rome, Barcelone) dominent le classement, offrant des prix d’entrée bien inférieurs à ceux des grandes capitales traditionnelles comme Paris ou Munich.
- Les studios et petites surfaces (moins de 50 m²) génèrent les rendements les plus élevés, avec des pics à 12 % à Catane et Naples.
- Le contraste est marqué entre les centres historiques, où les prix flambent et les rendements chutent (ex. : 5,51 % à Rome intra-muros), et les périphéries, bien plus rentables.
- Les analystes soulignent que ces marchés restent fragiles : faible appréciation des prix à long terme (ex. : -23,66 % en termes réels à Riga sur cinq ans) ou pression sur la demande locative.
Des villes méconnues qui surpassent les capitales européennes
Le classement établi par Euronews FR bouscule les idées reçues sur l’investissement immobilier. Si Paris, Londres ou Munich concentrent les flux d’investissements depuis des décennies, elles ne figurent plus parmi les villes offrant les meilleurs rendements locatifs en 2026. « Traitez les investisseurs en Europe comme une carte thermique, et les points chauds ne seront plus là où on les attend », explique un analyste interrogé par Euronews FR. Les données de Global Property Guide, compilées avec celles des principaux portails locaux, montrent que les opportunités se déplacent vers des marchés régionaux, souvent dans le sud du continent.
Parmi les surprises, Jyväskylä, ville universitaire finlandaise située entre Helsinki et la Laponie, se distingue avec un rendement moyen de 8,02 %. Bâtie autour de l’architecture d’Alvar Aalto et connue pour son festival de rallye, elle attire près d’un tiers d’étudiants, ce qui maintient une demande locative forte malgré des prix bas (90 000 € pour un appartement d’une chambre loué 680 €/mois).
Le sud de l’Europe, terrain de jeu des investisseurs en quête de rendement
L’Italie et l’Espagne trustent quatre des dix premières places du classement. À Catane, première du palmarès avec 9,17 % de rendement moyen, un studio de 51 000 € se loue 650 € par mois, soit un rendement brut de 12 %. La ville sicilienne, dominée par la pierre volcanique et l’Etna, bénéficie d’un marché locatif dynamique, alimenté par le tourisme (Taormine est à 50 km) et une population étudiante en croissance. « Catane est le marché le plus performant de la zone euro en 2026 », confirme l’étude.
Palerme, autre perle sicilienne, arrive en deuxième position (8,25 %) grâce à des prix exceptionnellement bas pour l’Europe de l’Ouest (85 000 € pour un T1 loué 700 €/mois). La ville, classée à l’UNESCO pour son centre historique, mise sur son art de vivre méditerranéen et des incitations fiscales pour attirer les résidents étrangers. « Certaines zones de Sicile proposent des logements étonnamment abordables », souligne Mikk Kalmet, expert immobilier chez Global Property Guide. À Naples, troisième ville italienne du classement (7,22 %), les studios d’entrée de gamme (70 000 €) atteignent même un rendement de 12 %, porté par une demande étudiante et touristique constante.
L’Irlande et la Lettonie, outsiders inattendus
Si l’Irlande est souvent associée à des loyers élevés, ses villes régionales offrent des rendements bien supérieurs à ceux de Dublin. Cork, deuxième ville du pays, se classe troisième avec un rendement moyen de 8,20 %. Son économie locale, dopée par l’industrie pharmaceutique et le secteur technologique, attire une population en hausse. Un appartement d’une chambre y coûte 235 000 € et se loue 1 600 €/mois, générant un rendement brut de 8,17 %. « Cork s’impose comme un marché davantage tiré par le revenu locatif que par les prix de prestige », analyse l’étude.
Du côté de la Lettonie, Riga surprend avec un rendement moyen de 7,47 %. La capitale balte, connue pour son architecture Art nouveau et son marché central installé dans d’anciens hangars de zeppelins, propose des prix d’entrée très accessibles (125 000 € pour un T1 loué 750 €/mois). Cependant, les investisseurs doivent composer avec une stagnation des prix sur le long terme : les valeurs réelles ont reculé de 23,66 % en cinq ans, compensées seulement par une hausse nominale de 3,77 %.
Rome et Barcelone : le luxe pénalise la rentabilité
L’étude d’Euronews FR met en lumière un paradoxe propre aux grandes villes touristiques : le prestige des quartiers historiques se paie au prix d’une rentabilité locative réduite. À Rome, par exemple, un appartement d’une chambre dans le centre historique (Panthéon, Trastevere) coûte en moyenne 472 500 € et se loue 2 170 €/mois, soit un rendement brut de seulement 5,51 %. En revanche, hors du « centro », le rendement grimpe à 7,7 % pour un T1 à 225 000 € loué 1 450 €/mois. Les studios, eux, affichent un rendement de 8,05 %.
Barcelone, seule ville espagnole du top 10 avec un rendement moyen de 7,40 %, souffre également de la rareté des logements abordables. « Les appartements abordables à Barcelone seraient de plus en plus difficiles à trouver, alors que l’offre de logements locatifs en Catalogne demeure à des niveaux historiquement bas », constate Lalaine Delmendo, analyste chez Global Property Guide. La demande, portée par les touristes, les étudiants et les télétravailleurs, maintient les loyers élevés, mais limite les opportunités pour les investisseurs.
Un marché en mutation, où la prudence s’impose
Si les rendements affichés par Catane, Palerme ou Jyväskylä peuvent faire rêver, les analystes rappellent que ces opportunités s’accompagnent de risques. « Les prix d’entrée bas reflètent souvent des économies locales moins dynamiques ou des perspectives de valorisation limitées », avertit un expert immobilier cité par Euronews FR. À l’inverse, des villes comme Dublin ou Barcelone, bien que moins rentables, offrent une stabilité relative grâce à une demande structurelle forte.
Les investisseurs devront donc arbitrer entre rendement immédiat et sécurité à long terme. Une chose est sûre : en 2026, l’immobilier locatif en zone euro ne se résume plus aux seules grandes métropoles. Les marchés régionaux, notamment dans le sud, deviennent des acteurs clés pour ceux qui cherchent à optimiser leur retour sur investissement.
Les rendements locatifs bruts ont été calculés en rapportant les loyers annuels au prix d’achat, avant déduction des impôts, frais d’entretien et autres coûts. Les données proviennent de Global Property Guide et ont été croisées avec celles des principaux portails immobiliers locaux (Immobiliare.it, Idealista, Fotocasa, Habitaclia et Daft) pour 2026.
Les studios et petites surfaces bénéficient généralement d’un rapport loyer/prix d’achat plus favorable, car leur prix au mètre carré est souvent inférieur à celui des grands logements. De plus, la demande locative pour ces surfaces est forte dans les villes étudiantes ou touristiques, ce qui maintient les loyers à un niveau élevé par rapport au prix d’achat.
