Alors que le marché immobilier français reste tendu et que les tensions locatives s’accentuent dans plusieurs grandes villes, le gouvernement a décidé de s’attaquer à une faille juridique souvent exploitée : les occupants qui cumulent des mois d’impayés de loyer sans pour autant être qualifiés de squatteurs au sens strict de la loi. Selon nos confrères du Figaro, Gérald Darmanin, ministre de l’Intérieur, et Guillaume Kasbarian, ministre délégué au Logement, ont finalisé un plan visant à durcir les conditions d’expulsion des locataires indélicats qui, bien que non qualifiés de squatteurs, occupent illégalement un logement après des mois d’impayés répétés. Ce texte, encore en cours de finalisation, s’inscrit dans une série de mesures destinées à protéger les propriétaires et à fluidifier un marché locatif déjà sous forte pression.

Ce qu'il faut retenir

  • Un vide juridique exploité : des locataires accumulent des mois d’impayés avant de refuser de quitter les lieux, profitant d’un cadre légal qui ne les considère pas comme des squatteurs tant qu’ils ont un titre d’occupation valide, même périmé.
  • Un plan gouvernemental en deux volets : accélération des procédures d’expulsion pour les cas avérés d’impayés prolongés, et modification de la définition légale du squat pour inclure ces situations.
  • Un enjeu économique majeur : en France, on estime à plus de 200 000 le nombre de procédures d’expulsion engagées chaque année, dont une partie concerne des cas d’impayés prolongés plutôt que de squats au sens strict.
  • Une réponse à la crise du logement : dans les zones tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les propriétaires peinent à récupérer leurs biens, ce qui aggrave la pénurie de logements disponibles.
  • Des critiques déjà formulées : certains associations de défense des locataires dénoncent une mesure qui risque de fragiliser davantage les ménages en difficulté, tandis que les représentants des propriétaires saluent une avancée nécessaire.

Un cadre légal trop permissif, exploité par certains locataires indélicats

La législation française distingue deux types d’occupations illégales : le squat, défini comme l’occupation sans droit ni titre d’un logement, et les impayés de loyer, qui relèvent d’un contentieux civil entre propriétaire et locataire. Le problème, c’est que certains locataires utilisent cette distinction à leur avantage : après plusieurs mois d’impayés, ils refusent de quitter le logement, arguant qu’ils disposent encore d’un titre d’occupation (même périmé) ou d’un recours en cours. Résultat, les propriétaires se retrouvent bloqués dans des procédures longues et coûteuses, parfois pendant plus d’un an, avant de pouvoir récupérer leur bien.

D’après les données du ministère du Logement, près de 30 % des procédures d’expulsion engagées en 2025 concernaient des cas où les impayés de loyer s’accompagnaient d’une occupation prolongée du logement, une situation qui n’est pas couverte par la loi anti-squat de 2021, pourtant saluée comme une avancée majeure à l’époque. Guillaume Kasbarian a rappelé, lors d’une conférence de presse en mars 2026, que « le droit actuel ne permet pas d’expulser rapidement un locataire qui, après des mois d’impayés, refuse de partir, même si son bail est résilié ». Une faille que le gouvernement entend désormais combler.

Cette situation s’inscrit dans un contexte où le marché locatif français est sous tension : selon les chiffres de la Fondation Abbé Pierre, plus de 4 millions de ménages sont en situation de mal-logement, dont 2,4 millions de locataires en difficulté pour payer leur loyer. Dans les grandes villes, où la demande dépasse largement l’offre, les propriétaires disposent d’un pouvoir de négociation accru, mais aussi d’un risque juridique plus élevé en cas de litige.

Un plan en deux volets pour durcir les conditions d’expulsion

Le gouvernement compte agir sur deux leviers principaux. Premièrement, accélérer les procédures d’expulsion pour les cas d’impayés prolongés. Actuellement, un propriétaire doit obtenir un jugement du tribunal judiciaire pour expulser un locataire, une démarche qui peut prendre entre six et douze mois. Le plan prévoit de réduire ce délai à trois mois pour les cas les plus flagrants, notamment lorsque les impayés dépassent six mois de loyer. Deuxièmement, modifier la définition légale du squat pour inclure les situations où un locataire, après des mois d’impayés, refuse de quitter les lieux malgré la résiliation de son bail.

Ce durcissement s’appuie sur des propositions issues d’un rapport parlementaire rendu en 2025, qui soulignait que « les squats au sens strict ne représentent qu’une minorité des occupations illégales ». Gérald Darmanin a indiqué que « ces mesures visent à rétablir l’équilibre entre les droits des propriétaires et ceux des locataires, sans pour autant sacrifier les plus fragiles ». Une nuance importante, alors que les associations de défense des locataires commencent à s’inquiéter des dérives possibles.

Pour les propriétaires, cette réforme est une bouffée d’oxygène. Selon une enquête de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), près de 60 % des propriétaires bailleurs ont déjà été confrontés à des impayés de loyer prolongés, et 15 % d’entre eux ont dû attendre plus d’un an pour récupérer leur logement. « C’est un fléau qui pèse sur tout le secteur », a souligné un représentant de l’UNPI, qui salue une réforme « nécessaire, mais qui devra être appliquée avec discernement ».

Un débat qui dépasse le simple cadre juridique

Derrière cette réforme se cache une question plus large : comment concilier le droit au logement, garanti par la Constitution, et le droit de propriété, tout aussi fondamental ? Les associations de défense des locataires, comme la Fondation Abbé Pierre ou le DAL (Droit au Logement), craignent que ce durcissement ne se traduise par une augmentation des expulsions sans relogement, alors même que le parc social est saturé. Pour Cécile Duflot, ancienne ministre du Logement et directrice générale d’Oxfam France, « on risque de créer une nouvelle catégorie de sans-abri, ceux qui auront été expulsés pour impayés et qui n’auront pas les moyens de se reloger ».

« Le gouvernement doit accompagner cette réforme d’un plan ambitieux de prévention des impayés et de soutien aux ménages en difficulté, sans quoi on ne fera que déplacer le problème. »
— Cécile Duflot, directrice générale d’Oxfam France

De leur côté, les représentants des propriétaires, comme la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), estiment que la réforme est « équilibrée », à condition qu’elle s’accompagne d’une meilleure protection juridique pour les bailleurs. « Aujourd’hui, un propriétaire qui engage une procédure d’expulsion prend un risque financier énorme, avec des loyers impayés qui s’accumulent pendant des mois », a expliqué un porte-parole de la FNAIM. « Si on veut que les propriétaires continuent à louer, il faut leur donner des outils pour se protéger. »

Ce débat s’inscrit dans une tendance plus large en Europe, où plusieurs pays, comme l’Espagne ou l’Italie, ont durci leur législation contre les impayés de loyer ces dernières années. En Allemagne, une loi de 2023 a même autorisé les propriétaires à expulser un locataire après seulement trois mois d’impayés, une mesure qui a suscité de vives critiques des associations de défense des droits au logement.

Des chiffres qui illustrent l’ampleur du phénomène

Pour comprendre l’urgence de la situation, il faut rappeler quelques chiffres clés. Selon les dernières données disponibles de la DREES (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques), le nombre de procédures d’expulsion a augmenté de 12 % entre 2020 et 2024, passant de 180 000 à plus de 200 000 par an. Parmi elles, près de 40 % concernent des impayés de loyer, et non des squats au sens strict. À Paris, où le marché locatif est particulièrement tendu, le délai moyen pour expulser un locataire indélicat dépasse désormais 18 mois, contre 12 mois en moyenne dans le reste de la France.

Autre élément révélateur : le coût économique de ces impayés pour les propriétaires. D’après une étude de l’institut Xerfi, les pertes annuelles liées aux impayés de loyer et aux occupations illégales s’élèvent à plus de 1,2 milliard d’euros pour les bailleurs privés. Un montant qui se répercute sur les loyers, puisque les propriétaires intègrent ce risque dans leurs tarifs. « On voit une hausse des loyers dans les zones tendues, en partie due à ce risque d’impayés », a confirmé un économiste de l’OFCE.

Enfin, le phénomène touche aussi les copropriétés. Dans un rapport publié en 2025, l’ARC (Association des responsables de copropriété) a révélé que près de 15 % des copropriétés ont déjà été confrontées à un locataire indélicat occupant illégalement un logement, une situation qui génère des tensions entre copropriétaires et des frais supplémentaires pour les autres résidents.

Et maintenant ?

Le gouvernement a annoncé que le projet de loi serait présenté en Conseil des ministres d’ici la fin du printemps 2026, avec une entrée en vigueur possible à l’automne. Plusieurs points restent encore à préciser, notamment les modalités de relogement des ménages expulsés pour impayés, un sujet qui cristallise les tensions. Les associations de défense des locataires appellent déjà à des mobilisations, tandis que les représentants des propriétaires se disent « prudemment optimistes ». Reste à voir si cette réforme parviendra à concilier protection des propriétaires et préservation du droit au logement.

Une chose est sûre : dans un contexte de crise du logement qui s’aggrave, cette réforme ne manquera pas de susciter des débats passionnés, voire des contentieux juridiques. L’enjeu sera de trouver un équilibre entre fermeté et équité, pour éviter que la lutte contre les impayés ne se transforme en une nouvelle source d’exclusion.

Un squat désigne l’occupation sans droit ni titre d’un logement, souvent par des personnes qui n’ont aucun lien avec le propriétaire. Un locataire en impayés, en revanche, dispose initialement d’un titre d’occupation (son bail), mais après des mois d’impayés et la résiliation de son bail, il refuse de quitter les lieux. La loi actuelle ne permet pas de le qualifier de squatteur, ce qui bloque les procédures d’expulsion.

En moyenne, il faut entre six et douze mois pour obtenir une expulsion, selon les tribunaux. Dans les grandes villes comme Paris, ce délai peut dépasser 18 mois. Le gouvernement souhaite réduire ce délai à trois mois pour les cas les plus flagrants d’impayés prolongés.