Alors que l'Obligation assimilable au Trésor (OAT) à dix ans a franchi la barre des 4 % pour la première fois depuis juin 2009, les taux des crédits immobiliers continuent de se maintenir autour de 3,30 % pour des prêts sur vingt ans. Selon BFM Immo, cette stabilité relative s'explique par des mécanismes de refinancement spécifiques aux banques, ainsi que par une stratégie commerciale visant à attirer de nouveaux clients.

Ce qu'il faut retenir

  • L'OAT à dix ans a atteint 4 %, son plus haut niveau depuis 2009, reflétant des tensions inflationnistes et des incertitudes budgétaires en France.
  • Les taux des crédits immobiliers restent à 3,30 % en moyenne pour des prêts sur vingt ans, loin des 3,80 % que suggérerait l'OAT.
  • Les banques se refinancent majoritairement via leur épargne court terme, puis utilisent des swaps pour transformer ces taux en prêts long terme.
  • La BCE a maintenu ses taux directeurs en juillet, mais une nouvelle hausse en septembre pourrait impacter les taux immobiliers.
  • Les courtiers anticipent une dernière fenêtre de tir en septembre avant une possible remontée des taux.

L'OAT à 4 % : un signal fort, mais sans répercussion immédiate sur les crédits

L'Obligation assimilable au Trésor à dix ans, qui sert de référence aux marchés pour évaluer le coût de la dette française, a dépassé 4 % mercredi 6 août 2026, une première depuis 2009. Cette hausse s'explique par plusieurs facteurs, comme l'a souligné John Plassard, analyste financier chez Cité Gestion Private Bank : « Elle reflète à la fois les tensions inflationnistes sur l'énergie, les anticipations de politique monétaire européenne, ainsi qu'une prime de risque politique et budgétaire propre à la France. » D'après BFM Immo, cette dynamique a été alimentée par les tensions géopolitiques entre les États-Unis et l'Iran, ainsi que par les premiers arbitrages du budget 2027.

Pourtant, cette progression de l'OAT n'a pas entraîné de flambée des taux des crédits immobiliers. En juillet, ces derniers s'établissaient en moyenne à 3,31 % pour des prêts sur vingt ans, 3,17 % sur quinze ans et 3,42 % sur vingt-cinq ans, selon les données de Cafpi. Un écart significatif avec les 3,80 % qui auraient pu être appliqués en théorie, compte tenu de la hausse de l'OAT.

Des mécanismes de refinancement qui limitent la transmission des hausses

La dissociation entre l'OAT et les taux des crédits immobiliers s'explique par la structure même du refinancement des banques. Contrairement à une idée reçue, celles-ci ne s'endettent pas massivement sur les marchés obligataires pour financer les prêts immobiliers. « Les banques se refinancent aujourd'hui assez peu sur le marché, et vont plutôt mobiliser leur épargne disponible à court terme », explique Julien Langlade, président du réseau de courtage Cafpi. « C'est cette épargne, de court terme, qu'elles vont prêter sur le long terme pour les crédits immobiliers. »

Pour couvrir les risques liés à cette transformation des taux, les établissements bancaires utilisent des instruments financiers comme les swaps. Concrètement, ils convertissent des taux de court terme – par exemple 1 % – en taux longs, alignés sur la courbe de l'OAT à dix ans. « Cette durée correspond à la duration moyenne d'un crédit immobilier, autour de huit ans », précise Julien Langlade. Ainsi, les taux proposés aux particuliers restent bien en deçà des niveaux théoriques dictés par l'OAT.

Une politique commerciale offensive pour dynamiser un marché en ralentissement

Cette stabilité des taux intervient dans un contexte de ralentissement du marché immobilier. En avril et mai 2026, la production de nouveaux crédits immobiliers a reculé, tandis que les banques multiplient les offres promotionnelles pour attirer les primo-accédants. « En juin, une banque nationale a lancé une offre spéciale avec des taux à 3,10 % sur dix à vingt ans, et 3,20 % sur vingt-et-un à vingt-cinq ans », relève Sandrine Allonier, porte-parole du réseau Vousfinancer. Un niveau qui, selon elle, ne permet pas aux banques de dégager de la rentabilité, voire leur coûte de l'argent, compte tenu des coûts de communication engagés.

Cette stratégie s'inscrit dans une logique de conquête de parts de marché. Les établissements bancaires misent sur les jeunes ménages pour élargir leur base de clients, dans l'espoir de leur vendre ensuite d'autres produits (comptes joints, assurances vie, etc.). « Les banques sont nombreuses à afficher des politiques commerciales offensives », confirme Sandrine Allonier. Une politique qui a permis, en juin et juillet, de stabiliser les taux malgré le contexte économique tendu.

La BCE, acteur clé des prochaines évolutions

L'attentisme de la Banque centrale européenne (BCE) joue également un rôle dans cette stabilité relative. Lors de sa réunion du 23 juillet 2026, elle a décidé de maintenir ses taux directeurs inchangés, une première depuis plusieurs mois. Une pause qui a permis aux taux immobiliers de ne pas subir de pression supplémentaire. « La BCE a relevé ses taux de 0,25 point en juin pour contenir l'inflation, mais cette hausse reste modérée », indique Sandrine Allonier. Pour autant, tout dépendra de la décision de septembre, alors que les tensions géopolitiques au Moyen-Orient menacent de faire repartir les prix de l'énergie à la hausse.

Les professionnels du secteur anticipent une dernière opportunité pour les emprunteurs avant une possible remontée des taux. « Si l'OAT se maintient durablement au-dessus de 4 %, il faudra s'attendre à une dernière fenêtre de tir à la rentrée », avertit Sandrine Allonier. Une incertitude renforcée par le contexte politique français, avec l'approche de l'élection présidentielle de 2027, qui pourrait introduire une nouvelle dose de prudence chez les ménages.

Et maintenant ?

La décision de la BCE en septembre s'annonce déterminante. Une nouvelle hausse de ses taux directeurs pourrait contraindre les banques à répercuter partiellement la pression sur les crédits immobiliers, même si celles-ci disposent encore d'une marge de manœuvre grâce à leur épargne interne. Par ailleurs, la publication des premiers arbitrages du budget 2027 et l'évolution du conflit israélo-iranien pourraient influencer l'OAT et, in fine, les taux proposés aux particuliers. Les ménages intéressés par un achat immobilier ont donc tout intérêt à surveiller ces signaux dans les prochaines semaines.

Un marché immobilier en mutation

Cette stabilité des taux intervient dans un paysage immobilier profondément transformé. Selon Cafpi, la production de nouveaux crédits devrait reculer de 6 % d'ici la fin de l'année 2026, avec un volume total de prêts estimés entre 137 et 138 milliards d'euros, contre 145 milliards en 2025. Dans l'ancien, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) anticipe une baisse des ventes d'environ 5 % en 2026, soit entre 900 000 et 920 000 transactions. Le neuf, quant à lui, reste fragilisé par le niveau élevé des taux longs, comme l'a souligné une note financière d'Alphavalue sur Nexity : « Le marché français du développement résidentiel présente encore d'importantes fragilités, notamment en ce qui concerne les niveaux de crédit hypothécaire, si les taux à long terme (tels que les OAT françaises) se maintiennent à leurs niveaux actuels ou continuent d'augmenter. »

Les banques ne se refinancent pas directement sur les marchés obligataires, mais utilisent leur épargne court terme, qu'elles transforment en prêts long terme via des swaps. Ce mécanisme limite la transmission directe des hausses de l'OAT aux taux des crédits.