Le marché immobilier neuf français peine à redémarrer. Selon Capital, les promoteurs immobiliers voient leurs ventes chuter de manière drastique depuis plusieurs années. Avant la crise sanitaire, environ 60 000 logements neufs étaient réservés chaque année par des investisseurs. En 2025, ce chiffre est tombé à moins de 10 000, un effondrement qui illustre les difficultés rencontrées par le secteur. Face à cette situation, la loi de finances 2026 a introduit un nouveau dispositif fiscal baptisé « Jeanbrun », du nom du ministre en charge du logement, visant à relancer l’investissement dans l’immobilier locatif, qu’il soit neuf ou ancien lourdement rénové.
Ce qu'il faut retenir
- Le dispositif Jeanbrun, introduit par la loi de finances 2026, remplace le Pinel et s’applique au neuf et à l’ancien rénové avec 30 % de travaux minimum.
- Il permet un amortissement fiscal déductible des revenus fonciers (taux de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, 3 % à 4 % dans l’ancien), ainsi qu’un déficit imputable sur le revenu global (plafonné à 10 700 € par an).
- Les avantages sont conditionnés à un engagement de neuf ans, à des plafonds de loyers et de ressources, ainsi qu’à une location nue en résidence principale.
- L’efficacité du dispositif dépend principalement du taux marginal d’imposition (TMI) du foyer : plus il est élevé, plus l’économie d’impôt est significative.
- En cas de revente, l’amortissement déduit est réintégré dans le calcul de la plus-value, ce qui peut limiter la rentabilité à long terme.
Un marché immobilier en crise et un dispositif conçu pour le relancer
Le ralentissement du marché immobilier locatif neuf est le résultat d’une accumulation de contraintes réglementaires et fiscales. Depuis 2022, les investisseurs subissent un durcissement des règles : encadrement des loyers dans les grandes villes, obligations énergétiques renforcées, et surtout, la fin du dispositif Pinel à la fin de l’année 2024. Selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les ventes aux investisseurs ont chuté de 41 % au premier trimestre 2025, par rapport à la même période de l’année précédente. « Les investisseurs ne demandent pas de cadeaux fiscaux, mais de la visibilité », a souligné Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, lors d’un entretien avec Capital. Le dispositif Jeanbrun a précisément pour objectif d’apporter cette stabilité.
Contrairement à d’autres mécanismes comme le Denormandie ou Loc’Avantages, le Jeanbrun mise sur une approche différente. Il ne propose ni réduction d’impôt immédiate ni conventionnement avec l’Anah. À la place, il introduit un amortissement fiscal déductible des revenus fonciers, applicable sur tout le territoire, et un déficit foncier imputable sur le revenu global. Ce dernier point est particulièrement novateur, car il permet de réduire directement l’impôt sur le revenu, une possibilité jusqu’alors réservée au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Le mécanisme repose sur un amortissement annuel déductible des revenus fonciers, représentant 80 % du prix d’acquisition du bien. Les taux varient entre 3,5 % et 5,5 % pour le neuf, et entre 3 % et 4 % pour l’ancien réhabilité, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du coût total et que le logement atteigne au minimum un DPE A ou B à la fin des travaux. Les plafonds de loyers sont fixés à 8 000 € par an en locatif intermédiaire, 10 000 € en locatif social et 12 000 € en locatif très social.
Le vrai atout du dispositif réside dans la possibilité de déduire le déficit foncier (charges + amortissement > loyers perçus) du revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 € par an. Comme l’a expliqué Delphine Abergel, fondatrice de Simulabox, « ce mécanisme favorise la détention longue et la neutralisation progressive de l’imposition des loyers ». Cependant, les modalités exactes d’application de cette imputation restent à préciser dans les décrets d’application, attendus dans les prochaines semaines. Certains experts ne sont pas encore alignés sur l’interprétation du texte.
À qui profite vraiment le Jeanbrun ?
L’efficacité du dispositif dépend avant tout du taux marginal d’imposition (TMI) du foyer fiscal. Plus celui-ci est élevé, plus l’avantage fiscal est important. Selon Baptiste Bochart, juriste chez JD2M, « l’économie d’impôt est proportionnelle au TMI du foyer ». Par exemple, un investisseur non imposable ne tirera aucun bénéfice du Jeanbrun, tandis qu’une personne soumise à une tranche marginale de 30 % bénéficiera d’un avantage significatif. Pour une tranche à 41 % ou 45 %, le dispositif peut véritablement changer la donne.
Les simulations réalisées par Capital, en collaboration avec des partenaires comme Maslow.immo, montrent que le Jeanbrun est particulièrement rentable dans les villes où les prix de l’immobilier restent raisonnables. Par exemple, à Toulon, Cholet, Istres ou Narbonne, l’amortissement joue à plein : une économie d’impôt annuelle de 1 200 € à 1 500 € est possible pour un foyer imposé à 30 %, avec une rentabilité nette supérieure au marché libre. En revanche, dans des villes comme Paris, où le prix au mètre carré est très élevé, le cash-flow reste négatif malgré une économie d’impôt de 3 210 €. « Le prix du mètre carré plombe l’équation », souligne un expert.
Les limites et les risques du dispositif
Malgré ses avantages, le Jeanbrun comporte plusieurs contraintes qui en limitent l’attractivité. Les investisseurs doivent s’engager sur une période de neuf ans, louer leur bien en résidence principale et respecter des plafonds de loyers et de ressources. De plus, en cas de revente, l’amortissement déduit est entièrement réintégré dans le calcul de la plus-value. « Cela peut contrebalancer une partie des avantages fiscaux », avertit Baptiste Bochart. Par exemple, pour un T2 de 45 m² acheté 204 930 € à Bordeaux, le coût de réintégration après 15 ans s’élève à 18 935 € en Jeanbrun, contre 6 970 € en LMNP, réduisant l’avantage fiscal global.
Autre point de vigilance : le dispositif exige un DPE A ou B pour l’ancien, une exigence qui, selon certains professionnels comme Stéphane Dalliet, président du groupe immobilier Bacalan, pourrait écarter des rénovations utiles, comme celles permettant de passer d’un DPE G à C. « Le marché appelle un ajustement pour valoriser l’ampleur du gain plutôt que le seul niveau atteint », a-t-il déclaré. Enfin, l’amortissement est plafonné à 8 000 € par an, ce qui signifie qu’un bien dépassant 285 715 € n’offre plus d’avantage fiscal supplémentaire.
Le dispositif Jeanbrun marque une nouvelle étape dans la politique de soutien à l’investissement locatif. Reste à savoir si les promesses fiscales suffiront à relancer un marché en difficulté, ou si les contraintes imposées en limiteront l’attractivité. Une chose est sûre : dans un contexte où les alternatives comme le Pinel ou le Denormandie disparaissent, ce nouveau levier mérite une attention particulière de la part des investisseurs.
Non, le Jeanbrun n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux sur un même bien. Il s’agit d’un choix exclusif, à étudier en fonction de la stratégie patrimoniale et du profil fiscal du foyer.
D’après les simulations réalisées par Capital en février 2026, les villes où le dispositif est le plus rentable sont Toulon, Cholet, Istres, Narbonne, ainsi que des métropoles comme Toulouse, Nantes ou Rennes. À Paris et en Île-de-France, la rentabilité dépend fortement du prix d’achat et des loyers pratiqués.
