Le marché immobilier espagnol de l’ancien continue de battre des records. Selon Euronews FR, le prix moyen du mètre carré s’est établi à 3 154 euros en juillet 2026, en hausse de 16,2 % sur un an. Une progression qui dépasse désormais pour la première fois la barre symbolique des 250 000 euros pour un appartement type de 80 mètres carrés, passant de 217 214 à 252 308 euros en douze mois.

Ce qu'il faut retenir

  • Le prix moyen du logement ancien en Espagne atteint 3 154 €/m² en juillet 2026, soit une hausse de 16,2 % sur un an.
  • Quatorze des dix-sept communautés autonomes enregistrent une progression supérieure à 10 %, avec Murcie en tête (+26,2 %).
  • Madrid reste la région la plus chère (5 455 €/m²), devant les Baléares et le Pays basque.
  • À l’échelle provinciale, Ávila (+25,3 %) et León (+25,2 %) affichent les plus fortes hausses, tandis que Teruel et Huelva enregistrent des baisses.
  • Donostia-San Sebastián est la capitale la plus chère (7 120 €/m²), tandis que Jaén reste la plus abordable (1 117 €/m²).
  • Dans les communes, 93 % des 404 analysées voient leurs prix augmenter, avec des hausses dépassant parfois 100 %.

Cette inflation généralisée s’explique par une demande soutenue, malgré l’effort financier déjà important des ménages, et une offre insuffisante. María Matos, directrice des études chez Fotocasa, estime que le marché pourrait entrer dans une phase de « normalisation progressive » dans les prochains mois, à mesure que les acheteurs atteindront leurs limites budgétaires.

Une hausse généralisée à travers tout le pays

La hausse des prix de l’ancien ne touche aucune région espagnole à la baisse. Toutes les communautés autonomes affichent une progression annuelle, avec quatorze d’entre elles dépassant les 10 %. Murcie enregistre l’augmentation la plus marquée (+26,2 %), suivie par la Cantabrie (+20,1 %) et la Communauté valencienne (+18,1 %). Seules les Baléares (+6,5 %) et l’Estrémadure (+7,4 %) limitent la casse.

En valeur absolue, Madrid confirme sa position de leader avec un prix moyen de 5 455 €/m², devant les Baléares (5 401 €/m²) et le Pays basque (3 970 €/m²). L’Estrémadure (1 359 €/m²), la Castille-La Manche (1 426 €/m²) et la Castille-et-León (1 806 €/m²) restent les régions les moins chères du pays.

Des disparités marquées entre provinces et capitales

Au niveau provincial, la hausse est quasi systématique : 48 des 50 provinces enregistrent une progression, dont 29 au-delà de 10 %. Murcie domine toujours le classement (+26,2 %), mais deux provinces intérieures, moins souvent mises en avant dans l’actualité immobilière, se distinguent : Ávila (+25,3 %) et León (+25,2 %). À l’inverse, Teruel (-8,4 %) et Huelva (-2,3 %) sont les seules à voir leurs prix reculer.

Parmi les capitales de province, 46 des 47 analysées voient leurs prix augmenter, avec León en tête (+25,6 %). Donostia-San Sebastián s’impose comme la ville la plus chère du pays avec 7 120 €/m², devant Madrid (6 624 €/m²) et Barcelone (5 304 €/m²). Jaén, avec 1 117 €/m², reste la capitale la plus abordable.

Des hausses spectaculaires dans certaines communes

L’analyse de Fotocasa révèle que 93 % des 404 communes étudiées ont vu leurs prix augmenter sur un an. Vingt d’entre elles enregistrent même une progression supérieure à 30 %. Catral, dans la province d’Alicante, affiche la hausse la plus forte avec 129,7 %, suivie par Bigastro (+92,9 %) et Narón (+62,5 %).

Les communes les plus chères se concentrent aux Baléares, avec Santa Eulària des Riu (8 494 €/m²) et Sant Antoni de Portmany (8 266 €/m²). À l’autre extrémité, trois localités de la province de Jaén — Bailén, Mengíbar et Torredonjimeno — sont les moins chères, toutes sous 800 €/m².

Madrid et Barcelone : deux trajectoires opposées

Les deux principales métropoles espagnoles illustrent deux dynamiques distinctes. À Madrid, le prix d’un appartement de 80 m² a grimpé de 9,2 % en un an, passant de 485 075 à 529 900 euros. Une hausse qui représente 44 825 euros supplémentaires pour le même bien. Dans la capitale, le sud de la ville est particulièrement tendu : Villaverde (+29,8 %) et Villa de Vallecas (+25,5 %) surperforment largement des quartiers comme Salamanca (+2,6 %), le plus cher avec 10 682 €/m².

À Barcelone, la progression est bien plus modérée (+3 %), avec un appartement de 80 m² passant de 412 086 à 424 280 euros. La hausse reste contenue, sauf dans certains districts comme Gràcia (+11,6 %) ou Nou Barris (+11,5 %). Seul Ciutat Vella enregistre un léger recul (-2,7 %).

Et maintenant ?

Les analystes de Fotocasa prévoient une phase de normalisation progressive dans les mois à venir. Selon María Matos, cette stabilisation pourrait intervenir dès que la capacité financière des ménages commencera à être atteinte. Pour autant, rien n’indique à ce stade un retournement de tendance durable. Les prochaines données, attendues pour septembre 2026, permettront d’évaluer si cette dynamique se confirme ou si les pressions inflationnistes persistent.

Les disparités régionales pourraient également s’accentuer, en particulier dans les zones touristiques où la demande reste soutenue. Les acteurs du secteur s’interrogent désormais sur l’impact des politiques publiques, notamment en matière de taxation des résidences secondaires, qui pourraient influencer l’offre à moyen terme.

Les Baléares (+6,5 %) et l’Estrémadure (+7,4 %) enregistrent les progressions les plus faibles. En valeur absolue, l’Estrémadure (1 359 €/m²), la Castille-La Manche (1 426 €/m²) et la Castille-et-León (1 806 €/m²) restent les régions les moins chères.