« Sauf impératif, vous ne vendez pas ! » : c’est le constat dressé par Charles Marinakis, président du réseau Century 21 France, lors d’une conférence de presse organisée le 29 juin 2026. Selon BFM Immo, cette situation illustre les difficultés rencontrées par les ménages ayant contracté un emprunt immobilier à taux bas entre 2018 et 2022, désormais confrontés à des coûts de sortie prohibitifs en raison de la hausse des taux et de la baisse des prix de l’immobilier.
Ce qu'il faut retenir
- Les propriétaires ayant acheté entre 2018 et 2022 voient leurs mensualités exploser s’ils revendent pour acheter plus grand, en raison de la hausse des taux d’intérêt.
- À Bordeaux, un appartement acheté 393 000 € en 2021 se revendrait aujourd’hui 327 000 €, soit une baisse de 12 % des prix.
- Les taux d’intérêt sont passés de 1,35 % en 2019 à 3,25 % en mi-2026, rendant les rachats de bien plus coûteux.
- Le nombre de transactions immobilières pourrait chuter à 900 000 en 2026, contre 952 000 en 2025, selon la Fnaim et Century 21.
- La durée moyenne d’occupation des logements est passée de 7 à plus de 10 ans, limitant la mobilité résidentielle.
Des mensualités en hausse pour les secundo-accédants
Prenons l’exemple d’un propriétaire bordelais ayant acquis un appartement de 80 m² pour 393 000 € en 2021, au plus haut du marché immobilier. Aujourd’hui, avec une baisse de 12 % des prix, il ne pourrait le revendre que 327 000 €. S’il souhaite acheter un logement plus grand de 100 m², il doit souscrire un nouvel emprunt. Or, les taux d’intérêt, autrefois autour de 1,1 % à 1,35 % entre 2019 et 2021, atteignent désormais 3,25 % en juin 2026.
Dans ce scénario, la mensualité pour un crédit sur 20 ans augmenterait de 758 €, passant à 2 528 €. « Les ménages qui ont souscrit à des taux très bas ne veulent et ne peuvent plus sortir de leur logement », a souligné Charles Marinakis lors de son intervention. « Le nombre de secundo-accédants diminue et il faudra plusieurs années avant que cette situation ne s’améliore », a-t-il ajouté.
Des prix en baisse dans de nombreuses villes françaises
La correction des prix n’épargne aucune grande ville. À Bordeaux, les prix ont reculé de 12 %, tandis qu’à Nantes, la baisse atteint 13,8 % entre mai 2022 et mai 2026, selon le réseau Bien Ici. Lyon enregistre une diminution de 12,4 % sur la même période. Même Paris, malgré une légère baisse de 1 %, reste un marché particulièrement onéreux. Century 21 indique que le prix moyen au mètre carré est passé sous la barre des 10 000 € (9 483 € au premier semestre 2026), un chiffre en contradiction avec les 11 475 € avancés par Bien Ici pour juin 2026.
À Nice, où les prix ont augmenté sur cinq ans, la situation reste tendue. Un passage d’un logement de 60 m² acheté en 2021 à un 80 m² en 2026 entraînerait un surcoût mensuel de 975 € sur 20 ans. Seuls les ménages disposant d’un apport personnel conséquent pourraient y trouver leur compte, selon les experts.
Des taux bas post-Covid, un effet boomerang sur les prix
Les taux historiquement bas observés après la crise sanitaire ont dopé les prix de l’immobilier, mais n’ont pas toujours profité aux acheteurs, comme l’a rappelé Charles Marinakis. « Les taux bas ont toujours nourri les prix de vente, ils ne bénéficient pas tant que cela aux acheteurs », a-t-il déclaré. Entre 2019 et 2020, le marché a connu un pic avec plus d’1,2 million de transactions en août 2021, un record.
Cette période a conduit à une situation paradoxale : des millions de ménages se retrouvent aujourd’hui « prisonniers » de leur logement, incapables de revendre sans subir des pertes financières importantes. Résultat, la durée moyenne d’occupation des biens est passée de sept ans à plus de dix ans, selon Century 21. « Cette moindre rotation réduit mécaniquement la mobilité résidentielle et contribue au ralentissement du marché », précise le réseau dans un communiqué.
Un marché immobilier en perte de vitesse
La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et Century 21 s’accordent sur un point : le marché est en net ralentissement. Le taux de rotation du parc de logements, qui mesure la part de biens mis en vente chaque année, est passé de 2,5 % en 2025 à 2,3 % en 2026. Cela signifie que seulement 2,3 % du stock total de logements privés en France est renouvelé annuellement.
Pour l’année en cours, la Fnaim table sur 900 000 à 920 000 transactions, tandis que Century 21 anticipe une fourchette plus basse, entre 890 000 et 900 000 ventes. Les notaires, dont les données feront référence en fin d’année, devraient confirmer cette tendance à la baisse.
En attendant, les ménages piégés dans ce cycle pourraient devoir envisager des solutions alternatives, comme la location avec option d’achat ou le recours à des prêts relais, sous réserve de pouvoir assumer les coûts supplémentaires.
Les ménages concernés sont principalement les secundo-accédants, c’est-à-dire ceux qui cherchent à revendre leur bien pour en acheter un plus grand. Les primo-accédants, souvent des jeunes cadres ou professions libérales, restent plus actifs sur le marché grâce à des dispositifs comme le prêt à taux zéro, mais ils représentent une part minoritaire des transactions.
Les analystes s’attendent à une correction des prix dans les grandes villes, mais une baisse généralisée reste incertaine. À Paris, par exemple, les prix restent élevés malgré une légère diminution. La tendance dépendra de l’évolution des taux d’intérêt et de la capacité des ménages à se porter acquéreurs.
