Certains organismes HLM, bien que disposant d’une trésorerie confortable, n’investissent pas suffisamment dans la construction ou la rénovation de logements, révèle une étude de l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) publiée ce mardi. Selon BFM Immo, 92 bailleurs sociaux sur les 332 que compte la France ont investi en 2024 moins que le taux médian de 5 % de leur patrimoine, alors qu’ils disposaient pourtant de fonds disponibles.

Ce qu’il faut retenir

  • 92 bailleurs sociaux ont investi en 2024 moins de 5 % de leur patrimoine, malgré une trésorerie confortable.
  • Ces 92 organismes représentent 23 % du parc total de logements sociaux en France.
  • Leur sous-investissement chronique depuis 2022 pourrait générer un manque à gagner d’un milliard d’euros en investissements, soit 4 % de l’investissement total du secteur.
  • Ces bailleurs disposent de 2,5 milliards d’euros de fonds mobilisables, mais n’utilisent pas pleinement leurs capacités.
  • 54 organismes pourraient financer la rénovation de leurs logements énergivores pour se conformer à la loi Climat et résilience.

Des organismes HLM en sous-investissement malgré des ressources disponibles

L’étude de l’Ancols met en lumière un paradoxe : certains bailleurs sociaux, bien que disposant de fonds importants, peinent à investir dans la construction ou la rénovation de logements. Sur les 332 organismes HLM recensés en France, 92 ont investi en 2024 moins que le taux médian de 5 % de leur patrimoine. Pourtant, ces derniers bénéficient d’une trésorerie à moyen terme considérée comme confortable par l’agence.

Leur sous-investissement chronique, pour 48 d’entre eux depuis 2022, s’explique en partie par leur localisation. Selon l’Ancols, ces bailleurs se situent davantage dans des zones détendues, où les tensions sur le logement ne sont pas aussi marquées qu’ailleurs. Autant dire que leur inaction prive le marché de ressources pourtant nécessaires.

Un milliard d’euros de manque à gagner et des milliers de logements non construits

L’Ancols a calculé que si ces 92 bailleurs avaient investi 5 % de leur patrimoine en 2024, cela aurait permis de générer un surplus d’investissement d’un milliard d’euros. Ce montant représente 4 % de l’investissement total du secteur pour cette année-là. En termes concrets, ces fonds supplémentaires auraient permis la construction d’environ 5 000 nouveaux logements ou la rénovation de 15 700 logements existants.

Parmi les 92 organismes concernés, 54 disposent pourtant des ressources nécessaires pour rénover leurs logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique. La loi Climat et résilience, qui interdit progressivement la location des passoires thermiques, les oblige pourtant à agir. Malgré cela, une partie d’entre eux n’a pas de stratégie d’investissement claire, ou ne l’applique pas pleinement.

Des fonds mobilisables de 2,5 milliards d’euros, mais des priorités floues

L’Ancols estime que ces 92 bailleurs sociaux disposent collectivement de 2,5 milliards d’euros de fonds mobilisables. Ces ressources, disponibles au-delà des seuils de bonne santé financière, pourraient être utilisées pour financer la rénovation thermique de leurs logements. Pourtant, une partie de ces fonds reste inexploitée, faute de stratégie ou par manque de volonté.

Pour 46 de ces organismes, le problème ne réside pas seulement dans l’absence de fonds, mais dans l’absence de plan d’investissement ou dans une application incomplète de leur stratégie. Jérémy Ducros, chef du département des études économiques de l’Ancols, souligne que cette situation appelle à une meilleure allocation des ressources au sein du secteur. Il plaide également pour une « plus grande circulation des capitaux au sein du secteur », afin d’éviter que certains organismes ne thésaurisent sans investir.

« Ces organismes disposent des fonds nécessaires pour rénover leurs logements et se conformer à la réglementation, mais ils ne les utilisent pas pleinement. Une meilleure allocation des ressources et une circulation plus fluide des capitaux pourraient changer la donne. »
— Jérémy Ducros, chef du département des études économiques de l’Ancols

Des disparités territoriales et des enjeux réglementaires

L’étude de l’Ancols révèle également des disparités géographiques dans le sous-investissement. Les bailleurs sociaux en difficulté financière ou en sous-investissement se concentrent davantage dans des zones où la pression immobilière est moins forte. Cette situation contraste avec les besoins criants dans les grandes métropoles, où la demande de logements sociaux reste très élevée.

Par ailleurs, la loi Climat et résilience impose aux bailleurs de rénover leurs logements énergivores d’ici 2028 pour les logements classés F et G, et d’ici 2034 pour ceux classés E. Pourtant, 59 % des organismes en sous-investissement disposent pourtant des fonds nécessaires pour mener à bien ces travaux. Leur inertie aggrave donc le retard déjà important du secteur en matière de transition énergétique.

Et maintenant ?

L’Ancols appelle à une révision des pratiques des bailleurs sociaux, avec un accent mis sur l’utilisation des fonds mobilisables et une meilleure coordination entre les organismes. La publication de cette étude intervient alors que le gouvernement travaille sur de nouvelles mesures pour accélérer la production de logements sociaux et la rénovation énergétique. Reste à voir si les propositions de l’agence seront suivies d’effets concrets, notamment dans un contexte budgétaire contraint pour les finances publiques.

Un secteur sous tension, entre besoins croissants et moyens inutilisés

Le constat de l’Ancols intervient dans un contexte où la demande de logements sociaux ne cesse de croître, notamment en Île-de-France, où le nombre de demandeurs a dépassé pour la première fois les deux millions. Pourtant, malgré des ressources disponibles, une partie des bailleurs sociaux ne contribue pas à la résolution de cette crise.

La question se pose désormais de savoir comment inciter ces organismes à investir davantage, alors que les besoins en logements sociaux et en rénovation énergétique n’ont jamais été aussi pressants. Les propositions de l’Ancols, bien que techniques, pourraient servir de base à des discussions entre l’État, les collectivités et les bailleurs pour réformer le secteur.

Plusieurs raisons expliquent cette situation. Certains organismes manquent de stratégie claire ou ne l’appliquent pas pleinement. D’autres préfèrent thésauriser leurs fonds par prudence, ou reportent les travaux en attendant des subventions supplémentaires. Enfin, la complexité administrative et les délais des travaux de rénovation peuvent aussi freiner les investissements.

L’Ancols, en tant qu’autorité de contrôle, peut formuler des recommandations ou des injonctions aux bailleurs sociaux. En cas de manquement grave, elle peut saisir le gouvernement ou les collectivités locales pour engager des mesures correctives. Cependant, aucune sanction directe n’est prévue dans l’immédiat, l’agence privilégiant pour l’instant le dialogue et la persuasion.