L’achat d’une résidence secondaire se heurte à une multiplication de contraintes

S’offrir une résidence secondaire relève désormais d’un parcours semé d’embûches, au point de dissuader certains acquéreurs. Selon Le Figaro, les obstacles s’accumulent sur ce marché, qui subit de plein fouet l’effet conjugué des réglementations, de la fiscalité et de la spéculation.

Des contraintes fiscales qui pèsent sur les ménages

La fiscalité autour des résidences secondaires s’est considérablement durcie ces dernières années. Depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a été majorée de 50 % à 60 % dans de nombreuses communes, une mesure justifiée par la volonté des collectivités locales de lutter contre la pénurie de logements. «

Cette taxation supplémentaire vise à décourager la thésaurisation de biens inoccupés, mais elle alourdit mécaniquement le coût d’acquisition pour les ménages

», a expliqué Sophie Garcia, économiste spécialisée dans l’immobilier. Les départements les plus touchés sont ceux où la pression touristique est forte, comme les Alpes-Maritimes, les Pyrénées-Atlantiques ou encore la Corse.

Des règles d’urbanisme de plus en plus restrictives

Côté réglementation, les mairies et intercommunalités serrent la vis. Dans les zones littorales, 28 % des communes** appliquent désormais un plafond strict au nombre de résidences secondaires**, selon une enquête de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). «

On observe une volonté politique claire de limiter la bétonisation des côtes, surtout dans les territoires où le marché est déjà tendu

», a souligné Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM. En montagne, les PLU (Plans locaux d’urbanisme) intègrent désormais des clauses limitant les constructions neuves, au profit de logements locatifs touristiques.

Autre contrainte : depuis 2025, les propriétaires doivent prouver que leur résidence est « effectivement et régulièrement habitée ». Faute de quoi, ils s’exposent à une requalification en logement vacant, avec des pénalités pouvant aller jusqu’à 30 % du prix de la taxe foncière. Une mesure qui a déjà conduit certains investisseurs à revendre, faute de pouvoir justifier d’un usage suffisant.

Des prix qui s’envolent, surtout dans les zones prisées

Le marché des résidences secondaires reste dynamique, mais les prix flambent dans les territoires les plus attractifs. Selon les données de MeilleursAgents, les valeurs ont progressé de 12 % en cinq ans dans les communes balnéaires du sud de la France, et de 8 % en moyenne dans les stations de ski. «

Les acquéreurs se heurtent à une offre limitée, couplée à une demande soutenue, ce qui maintient les prix à un niveau élevé

», a analysé Thomas Lefebvre, directeur de MeilleursAgents. À titre d’exemple, une maison à Saint-Tropez, vendue en moyenne 1,8 million d’euros en 2021, dépasse désormais les 2,2 millions d’euros.

Et maintenant ?

La tendance devrait se poursuivre dans les mois à venir, avec une probable généralisation des quotas de résidences secondaires dans les zones les plus tendues. Les professionnels du secteur anticipent également une hausse des contrôles sur l’usage réel des logements, sous peine de sanctions. Enfin, les réformes fiscales prévues dans le projet de loi de finances 2027 pourraient encore alourdir la note pour les propriétaires, notamment via une révision des abattements applicables.

Pour contourner ces obstacles, certains ménages se tournent vers des dispositifs alternatifs, comme l’achat en indivision ou la location longue durée. Mais ces solutions restent marginales, faute de visibilité sur leur stabilité juridique. Une chose est sûre : dans un contexte où l’accès à la propriété devient un luxe, les résidences secondaires ne sont plus un placement aussi attractif qu’avant.

Quelles sont les régions les plus touchées par ces restrictions ?

Les zones littorales du sud (PACA, Occitanie) et les massifs montagneux (Alpes, Pyrénées) concentrent l’essentiel des contraintes. En Corse, 40 % des communes** ont adopté des quotas stricts, selon le Figaro.