Le marché locatif des grandes villes françaises connaît une nouvelle source de tensions avec l’utilisation croissante du bail civil. Conçu initialement pour des situations spécifiques comme les résidences secondaires ou les logements de fonction, ce contrat est aujourd’hui détourné pour contourner l’encadrement des loyers, selon Capital. Face à cette pratique, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a décidé de renforcer ses contrôles en 2026, risquant aux propriétaires des sanctions financières et juridiques lourdes.

Ce qu'il faut retenir

  • Le bail civil, légal dans certains cas précis, est parfois utilisé pour contourner l’encadrement des loyers dans les grandes villes, où les prix restent élevés.
  • La DGCCRF cible désormais les annonces de location diffusées par des professionnels, notamment dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.
  • Une requalification du bail civil en bail d’habitation classique peut entraîner des remboursements de loyers perçus en trop, des dommages-intérêts et des amendes pouvant atteindre 300 000 euros.
  • Les contrôles de la DGCCRF se concentrent sur des indices comme l’occupation du logement, la déclaration fiscale du locataire ou l’absence de caractère temporaire du séjour.
  • D’autres contrats, comme le bail mobilité, sont également détournés pour échapper à la loi de 1989.

Un contrat détourné pour contourner les règles

Le bail civil, initialement prévu pour des usages spécifiques comme les résidences secondaires, les logements de fonction ou les locations à des sociétés, est aujourd’hui utilisé de manière abusive pour éviter l’application de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre strictement les loyers dans les zones tendues. « Si le bien mis à disposition a vocation à être utilisé à titre d’habitation et à titre de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 a vocation à s’appliquer », rappelle Louis du Merle, directeur juridique de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL). Pourtant, certains propriétaires signent des baux civils tout en sachant que le logement servira de résidence principale, exploitant ainsi une faille juridique.

La DGCCRF a été alertée par des élus et la presse sur ces pratiques. « La DGCCRF a en effet été alertée par des élus, et par la presse, d’une pratique qui consisterait à recourir abusivement au bail civil comme un moyen de contourner l’encadrement des loyers », explique l’administration à Capital. Cette utilisation abusive expose les propriétaires à des risques juridiques et financiers majeurs.

Des sanctions financières et juridiques potentiellement lourdes

Une requalification du bail civil en bail d’habitation classique, soumise à la loi de 1989, peut avoir des conséquences financières désastreuses pour le propriétaire. « L’impact financier pour le bailleur va être bien sûr les recalculs de loyer », souligne Louis du Merle. Par exemple, un propriétaire ayant loué un appartement à Paris 1 200 euros sous bail civil, alors que le plafond autorisé était de 950 euros, pourrait devoir rembourser la différence, soit 250 euros par mois. Sur trois ans, cela représente jusqu’à 9 000 euros. Mais les sanctions ne s’arrêtent pas là : une requalification peut aussi entraîner l’annulation d’un congé délivré illégalement, des dommages-intérêts, voire la remise en cause de certaines clauses du contrat.

La DGCCRF précise que certains comportements peuvent relever du droit de la consommation et des pratiques commerciales trompeuses. « La proposition d’un bail civil pour un bien destiné à servir de résidence principale peut constituer un défaut d’information précontractuelle sanctionnable par une amende administrative », indique l’administration. Le montant peut atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Dans les cas les plus graves, la pratique pourrait être qualifiée de trompeuse, passible d’une amende maximale de 300 000 euros et de deux ans d’emprisonnement.

« Si l’occupant conteste cette qualification, il peut saisir le juge judiciaire, qui a la possibilité de requalifier le contrat. »
Louis du Merle, directeur juridique de l’ANIL

Comment la DGCCRF compte-t-elle détecter les abus ?

Pour identifier les baux civils abusifs, la DGCCRF cible les annonces de location diffusées par des professionnels, qu’il s’agisse d’agences immobilières, de plateformes en ligne ou de réseaux sociaux. « Les contrôles portent sur les annonces de location diffusées par des professionnels dans les zones où s’applique un encadrement des loyers », précise l’administration. Plusieurs éléments permettent d’établir si un logement sert de résidence principale : une occupation supérieure à huit mois par an, la déclaration fiscale du locataire à cette adresse, des factures d’énergie, une attestation employeur ou encore l’absence de caractère réellement temporaire du séjour.

La DGCCRF reste prudente sur ses méthodes exactes de contrôle. « L’enquête étant en cours, nous n’aurons malheureusement pas plus de précisions à vous apporter », indique-t-elle. Cependant, les propriétaires doivent savoir que les indices retenus par les tribunaux pour requalifier un bail civil sont désormais bien établis. Par exemple, dans une ville soumise à l’encadrement des loyers comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les juges peuvent exiger des preuves tangibles que le logement n’est pas utilisé comme résidence principale.

D’autres contrats détournés pour échapper aux règles

Le bail civil n’est pas le seul contrat exploité pour contourner la loi de 1989. Certains propriétaires détournent également le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018 pour des publics temporaires comme les étudiants ou les travailleurs saisonniers. « Dans le Pays basque, certains bailleurs ont commencé à recourir aux baux mobilité alors qu’ils ne ciblaient pas les publics éligibles », explique Louis du Merle. Autre stratégie observée : louer le logement à une société plutôt qu’à une personne physique. « Quand le locataire est une personne morale, la loi de 1989 ne s’applique pas », rappelle le directeur juridique de l’ANIL. Une astuce qui permet d’échapper à l’encadrement des loyers, mais qui pourrait aussi être sanctionnée.

Malgré ces pratiques, les contentieux restent encore peu nombreux. Beaucoup de locataires hésitent à saisir la justice par crainte de tensions avec leur propriétaire ou de procédures longues. « Le recours au juge suscite toujours un peu d’appréhension », reconnaît Louis du Merle. Cependant, le renforcement des contrôles de la DGCCRF pourrait changer la donne, notamment dans les grandes villes où les loyers restent particulièrement élevés. Pour les propriétaires utilisant aujourd’hui un bail civil de manière discutable, le risque financier devient désormais bien réel.

Et maintenant ?

Avec l’intensification des contrôles par la DGCCRF en 2026, les propriétaires ont tout intérêt à vérifier la conformité de leurs contrats. Les prochains mois pourraient voir une augmentation des requalifications judiciaires, surtout dans les zones où l’encadrement des loyers est strictement appliqué. Les professionnels de l’immobilier, en particulier, devront redoubler de vigilance dans la rédaction de leurs annonces et contrats pour éviter des sanctions. Reste à voir si ces mesures suffiront à endiguer les abus ou si de nouvelles stratégies de contournement émergeront.

Ce que risquent les propriétaires en cas de requalification

Au-delà des remboursements de loyers perçus en trop, une requalification du bail civil peut entraîner l’annulation d’un congé délivré illégalement. « Le juge a alors considéré que le congé était nul et non avenu », précise Louis du Merle. Par exemple, un propriétaire ayant délivré un congé sans respecter les formes ou les délais prévus par la loi de 1989 pourrait se voir reprocher cette irrégularité. Les dommages-intérêts peuvent aussi s’ajouter, selon la gravité des manquements constatés. La DGCCRF rappelle que « les sanctions prononcées sont toujours proportionnées à la gravité des manquements », mais les montants peuvent rapidement devenir très élevés.

Pour les locataires, l’enjeu est de taille : contester un bail civil abusif peut leur permettre de bénéficier d’un loyer conforme à la loi et de se protéger contre un éventuel congé abusif. Cependant, la procédure judiciaire reste souvent perçue comme complexe et intimidante. Le renforcement des contrôles administratifs pourrait nonetheless encourager davantage de locataires à saisir la justice, surtout dans les villes où les loyers sont les plus élevés.

Un locataire peut s’appuyer sur plusieurs éléments pour contester un bail civil : une occupation du logement supérieure à huit mois par an, une déclaration fiscale à cette adresse, des factures d’énergie, une attestation employeur, ou encore l’absence de caractère temporaire du séjour. Ces indices permettent d’établir que le logement sert en réalité de résidence principale et que la loi de 1989 devrait s’appliquer.