Plus de deux tiers des contribuables assujettis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ont désormais plus de 65 ans, selon Capital. Une bascule qui s’explique par la concentration du patrimoine immobilier entre les mains des baby-boomers, et qui pose la question de l’anticipation successorale face à un coût fiscal parfois lourd.
Ce qu'il faut retenir
- 67 % des 194 000 foyers imposés à l’IFI ont plus de 65 ans, dont 37 % plus de 75 ans, selon Capital.
- La recentration de l’IFI sur l’immobilier accentue ce biais démographique, contrairement à l’ancien ISF.
- Les héritiers découvrent souvent un coût annuel d’IFI entre 5 000 € et 20 000 € après une succession, pour des actifs peu liquides.
- Des solutions existent : démembrement, donations ciblées, optimisation des dettes déductibles, ou recours au plafonnement.
- Le plafonnement de l’IFI limite le cumul avec l’impôt sur le revenu à 75 % des revenus.
Une fiscalité immobilière devenue le fait des seniors
Selon Capital, l’IFI est désormais un impôt majoritairement payé par les retraités. Deux imposables sur trois ont plus de 65 ans, et 37 % dépassent les 75 ans. Cette situation s’explique par le patrimoine immobilier accumulé par les baby-boomers, souvent dans l’ancien et dans des zones tendues comme les métropoles ou les stations balnéaires, entre les années 1990 et 2000.
La réforme ayant recentré l’IFI sur la seule pierre, à l’exclusion d’autres actifs comme les placements financiers, a mécaniquement amplifié ce déséquilibre générationnel. Autant dire que l’immobilier, même peu rentable ou difficile à céder, reste taxé, créant une pression fiscale durable sur les patrimoines transmis.
Un choc fiscal pour les héritiers confrontés à l’IFI
Lors d’une succession, nombreux sont les héritiers qui découvrent, souvent à leurs dépens, que leur nouveau patrimoine dépasse le seuil d’entrée à 1,3 million d’euros. Résultat : un coût annuel d’IFI oscillant entre 5 000 € et 20 000 €, selon la composition du portefeuille immobilier. Or, ces biens sont rarement liquides, ce qui complique leur gestion, voire leur vente.
Face à cette réalité, des stratégies d’anticipation existent. Le démembrement du patrimoine, par exemple, permet de transmettre la nue-propriété aux enfants tout en conservant l’usufruit viager. Une solution qui sort temporairement une partie de la valeur taxable de l’assiette de l’IFI, tout en préservant l’usage ou les revenus du bien.
Donations, arbitrages et optimisation : les leviers à actionner
Capital souligne plusieurs pistes pour réduire l’impact de l’IFI. Les donations de nue-propriété, réalisées en amont, permettent de geler la base taxable. À l’ouverture de la succession, il est conseillé d’arbitrer sans sentimentalisme : conserver les biens rentables et céder ceux à forte charge ou à faible rendement. Les dettes, quant à elles, ne sont déductibles que si elles sont réelles, exigibles et affectées aux actifs imposables.
Les Sociétés civiles immobilières (SCI) familiales mal calibrées, par exemple, peuvent bloquer les décisions de cession ou faire perdre la déductibilité des dettes. Pour éviter ces écueils, il est recommandé de privilégier des évaluations réalistes, en intégrant les décotes d’occupation ou de vétusté, et de scénariser dès la succession les cessions et les financements sur l’année.
Le plafonnement, un filet de sécurité méconnu
Un autre mécanisme peut limiter la pression fiscale : le plafonnement de l’IFI. Selon l’article 979 du Code général des impôts, le cumul de l’IFI et des impôts sur les revenus ne peut excéder 75 % des revenus du contribuable. Si le total dépasse cette limite, l’IFI est réduit à due concurrence.
« Nombreux sont les contribuables qui mettent en place une stratégie visant à bénéficier du mécanisme du plafonnement de l’IFI prévu à l’article 979 du CGI », explique Igor Buttin, avocat associé chez Achille Avocats. Certains redevables choisissent même de limiter leurs revenus, en différant des dividendes ou en réduisant leur rémunération, pour pouvoir bénéficier de cette disposition. Cela suppose toutefois de disposer d’un patrimoine liquide ou d’un accès à des concours bancaires, afin de couvrir les dépenses courantes.
« Le plafonnement de l’IFI permet d’éviter une surtaxation lorsque les revenus sont modestes au regard du patrimoine. C’est un outil essentiel pour les retraités dont les revenus fixes ne couvrent pas l’IFI, surtout si leur patrimoine immobilier est peu rentable. »
Igor Buttin, avocat associé chez Achille Avocats
Résidences secondaires et SCI : des pièges à éviter
Conserver une résidence secondaire par attachement affectif peut s’avérer coûteux. Souvent, ces biens génèrent une charge fiscale durable pour un rendement médiocre, faute de locataires ou en raison de frais de gestion élevés. De même, une SCI familiale mal structurée peut bloquer les cessions ou rendre les dettes non déductibles.
Pour sécuriser leur situation, les contribuables doivent veiller à des évaluations réalistes, intégrant les décotes liées à l’occupation ou à l’état du bien. Il est aussi judicieux de planifier, dès la succession, les cessions et les financements nécessaires pour l’année à venir, afin d’éviter les mauvaises surprises.
Reste à voir si les pouvoirs publics envisageront des ajustements pour réduire le déséquilibre générationnel de l’IFI, dans un contexte où les retraités sont de plus en plus nombreux à subir cette pression fiscale.
Les retraités de plus de 65 ans, qui détiennent souvent un patrimoine immobilier ancien et locatif, sont les principales cibles de l’IFI. Deux tiers des 194 000 foyers imposés ont plus de 65 ans, selon Capital.
Plusieurs solutions existent : le démembrement (transmission de la nue-propriété aux enfants), les donations ciblées de nue-propriété, ou encore l’optimisation des dettes déductibles. Le recours au plafonnement, qui limite le cumul avec l’impôt sur le revenu à 75 % des revenus, est aussi une piste à explorer.
