Dans un contexte où l’investissement immobilier reste un placement privilégié des Français, mais où la fiscalité associée peut réserver de mauvaises surprises, l’émission Tout pour investir sur BFM Business a consacré, le lundi 29 juin 2026, un volet entier à la nécessité de procéder à des vérifications fiscales rigoureuses. Selon BFM Business, cette précaution s’impose pour éviter des redressements ou des pertes financières significatives, alors que les règles en vigueur évoluent régulièrement et que les contrôles se multiplient.

Ce qu'il faut retenir

  • Antoine Larigaudrie a reçu Valentine Roulin, manager chez Arsene, pour évoquer les pièges fiscaux liés à l’immobilier lors de l’émission Tout pour investir du 29 juin 2026.
  • L’émission a souligné l’importance de vérifier la conformité des déclarations, notamment pour les revenus fonciers, les plus-values ou les dispositifs de défiscalisation en vigueur.
  • Les vérifications portent aussi sur les charges déductibles, les exonérations possibles et les obligations déclaratives, souvent méconnues des investisseurs.
  • Les erreurs ou omissions peuvent entraîner des redressements fiscaux, parfois plusieurs années après l’acquisition ou la location du bien.
  • BFM Business rappelle que la fiscalité immobilière varie selon le statut du propriétaire (particulier, SCI, LMNP, etc.) et le type de bien concerné.

Une émission dédiée aux investisseurs soucieux de rigueur fiscale

Animée par Antoine Larigaudrie, l’émission Tout pour investir, diffusée quotidiennement sur BFM Business, aborde les sujets financiers et patrimoniaux sous un angle pratique. Ce lundi 29 juin 2026, Valentine Roulin, manager chez Arsene, un cabinet spécialisé dans l’accompagnement des investisseurs, a détaillé les points de vigilance à observer pour sécuriser sa fiscalité immobilière. « Les vérifications fiscales ne doivent pas être négligées, car elles conditionnent la rentabilité réelle de l’investissement », a-t-elle expliqué, insistant sur le risque de redressement en cas d’erreur.

Parmi les sujets abordés figuraient la déclaration des revenus fonciers, la gestion des plus-values en cas de revente, ou encore les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou encore les régimes spécifiques aux monuments historiques. L’émission a également rappelé que les obligations déclaratives diffèrent selon que le bien est loué nu, meublé, ou utilisé à titre personnel. « Autant dire que les marges de manœuvre sont étroites, et une erreur peut coûter cher » a précisé Valentine Roulin.

Les dispositifs de défiscalisation sous le microscope

Le volet fiscal de l’immobilier ne se limite pas aux simples déclarations de revenus. Selon BFM Business, les investisseurs doivent aussi prêter une attention particulière aux dispositifs de défiscalisation, dont les conditions d’éligibilité évoluent avec les réformes législatives. Valentine Roulin a rappelé que des changements récents, comme ceux introduits par la loi de finances 2026, peuvent impacter directement la rentabilité d’un investissement locatif.

Par exemple, les règles encadrant le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif, ont été ajustées pour cibler davantage les zones tendues. « Certains investisseurs pensent encore pouvoir bénéficier des anciennes conditions, alors que les critères ont été durcis » a souligné la manager chez Arsene. De même, le régime LMNP, souvent plébiscité pour son attractivité, impose désormais des obligations comptables plus strictes, sous peine de voir son avantage fiscal remis en cause.

Les charges déductibles : un levier souvent sous-estimé

Autre point clé évoqué lors de l’émission : la gestion des charges déductibles. Selon Valentine Roulin, les investisseurs omettent fréquemment des postes de dépenses éligibles, ce qui pénalise la rentabilité de leur placement. « Les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation ou encore les taxes foncières peuvent être déduits des revenus fonciers, à condition de respecter les règles » a-t-elle détaillé.

Cependant, ces déductions sont strictement encadrées. Par exemple, les travaux doivent être justifiés et réalisés par des professionnels, tandis que les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que si le prêt a été contracté pour l’acquisition ou la rénovation du bien. « Une mauvaise interprétation des règles peut conduire à un redressement fiscal, parfois plusieurs années après l’investissement » a rappelé l’experte. BFM Business précise que les contrôles de l’administration fiscale sur ces points se sont intensifiés ces dernières années, notamment via des demandes de justificatifs ciblées.

Les plus-values immobilières : un sujet épineux pour les vendeurs

La vente d’un bien immobilier génère souvent des plus-values, dont la fiscalité dépend de la durée de détention et du statut du vendeur. Lors de l’émission, Valentine Roulin a rappelé que les règles en vigueur en 2026 imposent un abattement progressif pour les biens détenus depuis plus de cinq ans, mais que des exceptions existent, notamment pour les résidences principales. « Les vendeurs doivent anticiper cette fiscalité, car elle peut représenter une part importante du gain réalisé » a-t-elle indiqué.

De plus, l’administration fiscale examine avec une attention particulière les transactions réalisées entre proches ou les ventes à prix symbolique, souvent suspectées de dissimulation. « Les schémas d’optimisation fiscale agressifs sont de plus en plus ciblés par les contrôles » a précisé Valentine Roulin. BFM Business rappelle que les vendeurs ont tout intérêt à conserver les justificatifs de travaux et de dépenses engagées, qui peuvent réduire l’assiette taxable de la plus-value.

Et maintenant ?

Alors que les règles fiscales évoluent et que les contrôles se multiplient, les investisseurs immobiliers ont tout intérêt à se rapprocher de professionnels pour sécuriser leurs déclarations. D’ici la fin de l’année, plusieurs textes législatifs, notamment ceux relatifs à la fiscalité locale et aux dispositifs de défiscalisation, pourraient être révisés. Les prochaines déclarations de revenus, attendues pour mai 2027, s’annoncent donc cruciales pour ceux qui souhaitent éviter les mauvaises surprises. En attendant, l’émission Tout pour investir sur BFM Business continue de décrypter chaque jour les enjeux de l’investissement, avec des conseils pratiques pour les épargnants.

Pour les investisseurs déjà propriétaires ou en projet d’acquisition, l’émission recommande de réaliser un audit fiscal complet, idéalement avant la fin de l’année 2026, afin d’ajuster leurs stratégies en conséquence. « Mieux vaut prévenir que guérir » a conclu Valentine Roulin, rappelant que la fiscalité immobilière, bien que complexe, peut devenir un atout si elle est maîtrisée.

En 2026, les dispositifs les plus couramment utilisés incluent le Pinel (pour les investissements locatifs dans des zones tendues), le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour les locations meublées, et les régimes spécifiques aux monuments historiques. Chaque dispositif a ses propres conditions d’éligibilité et des abattements fiscaux variables, qui ont été révisés par la loi de finances 2026.

Pour limiter les risques, il est conseillé de conserver tous les justificatifs (factures, contrats de prêt, attestations de travaux) pendant au moins six ans. En cas de doute, consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut permettre de corriger une déclaration avant un éventuel contrôle. L’administration fiscale propose également des régularisations spontanées pour les erreurs mineures.