Logement : un projet de loi ambitieux présenté fin juin malgré un calendrier parlementaire incertain

Le gouvernement finalise un projet de loi sur le logement qui sera soumis au Conseil des ministres le 24 juin prochain. Porté par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, ce texte vise à accélérer la rénovation des logements, simplifier les procédures et relancer la construction, alors que les élections présidentielles approchent. Selon BFM Immo, son examen par le Parlement ne devrait pourtant pas commencer avant la rentrée, faute de place dans l’agenda législatif.

Ce projet de loi s’inscrit dans une volonté affichée par le gouvernement d’agir « vite et fort », sans attendre la prochaine élection présidentielle, comme l’a rappelé Vincent Jeanbrun lors de son annonce. Le texte, qui doit encore être discuté en séance plénière, ambitionne de « construire davantage, rénover plus vite, simplifier les procédures et décentraliser en redonnant du pouvoir aux élus locaux », a-t-il précisé. Parmi ses mesures phares figure la révision de l’interdiction de louer les passoires énergétiques, actuellement interdites à la location en cas de classement F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le projet prévoit de permettre à nouveau leur location à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Les délais varient selon le type de bien : trois ans pour les maisons individuelles et cinq ans pour les appartements en copropriété. Une mesure présentée comme un compromis entre urgence climatique et réalité du marché locatif, alors que près de 7 millions de logements en France sont encore classés F ou G.

Autre volet majeur, le lancement d’une « troisième génération » de renouvellement urbain pour la période 2030-2040. Ce programme, dont le premier article sera consacré à sa mise en œuvre, a déjà reçu un avis favorable du Conseil national des villes, « à l’unanimité », selon l’entourage du ministre. Vincent Jeanbrun y voit une « nouvelle marque de confiance des acteurs de terrain envers l’ambition de répondre à l’urgence du logement et de réparer les territoires relégués ou oubliés ». « Avec ce nouveau programme, nous allons transformer durablement les quartiers, renforcer leur attractivité, leur sécurité, leur qualité de vie et recréer des perspectives pour des millions de Français », a-t-il déclaré.

Pour autant, le texte n’a pas fait l’unanimité. Plusieurs organisations, bien qu’ayant voté en faveur du projet, ont pointé des enjeux sensibles. Parmi eux, la hausse des loyers HLM pour financer la rénovation des logements sociaux, ou encore les limites d’une mesure visant à élargir les pouvoirs des maires pour l’attribution des logements sociaux. Autant de sujets qui pourraient alimenter les débats lors de l’examen parlementaire, prévu après l’été selon les estimations.

Le projet de loi intègre également une volonté de simplifier le statut fiscal des bailleurs privés, introduit en janvier 2026 dans la loi de finances. Ce dispositif, conçu pour relancer l’investissement locatif, peine pourtant à produire les effets escomptés depuis la crise du secteur en 2022-2023. Une proposition de loi portée par l’ancienne ministre du Logement Valérie Létard, adoptée fin mai en première lecture à l’Assemblée nationale, pourrait compléter ce texte en pérennisant certaines mesures au-delà de 2026. Cependant, son parcours législatif reste incertain, tout comme celui du projet gouvernemental.

Parmi les autres mesures envisagées, le texte prévoit aussi d’assouplir certaines contraintes pesant sur les propriétaires de passoires énergétiques, tout en maintenant des objectifs ambitieux de remise sur le marché locatif. Le gouvernement table sur la remise en location de 650 000 à 700 000 logements d’ici 2028, sous réserve de la réalisation effective des travaux par les propriétaires. Une ambition qui soulève des questions sur les garanties de suivi et les sanctions en cas de non-respect des engagements pris.

Un calendrier législatif sous haute tension

Malgré l’urgence affichée par l’exécutif, l’examen du projet de loi par le Parlement devrait être repoussé après la pause estivale. Plusieurs sources parlementaires estiment qu’il est « hautement improbable » que le texte soit discuté en première lecture avant septembre 2026. Un calendrier qui s’explique par la densité de l’agenda législatif, mais aussi par la complexité des sujets abordés. Le ministre Vincent Jeanbrun a néanmoins réaffirmé sa détermination à « agir sans attendre », quitte à privilégier des mesures ciblées plutôt qu’un texte fourre-tout.

Ce projet s’inscrit dans un contexte où le logement reste un enjeu majeur de la société française, à quelques mois des prochaines élections présidentielles. Les passoires énergétiques, le mal-logement et la crise de l’offre locative figurent en tête des préoccupations des ménages, notamment dans les grandes villes et les territoires en tension. Selon les dernières données disponibles, près de 4 millions de ménages seraient concernés par des difficultés d’accès au logement, un chiffre qui n’a cessé de progresser depuis 2020.

Les défis à venir pour les acteurs du secteur

Pour les professionnels du logement et les associations, ce projet de loi représente à la fois une opportunité et un défi. Côté opportunité, la simplification des procédures et la décentralisation pourraient donner plus de marges de manœuvre aux collectivités locales, souvent en première ligne face à la crise du logement. « On attend depuis longtemps une réforme qui donne enfin aux maires les moyens d’agir concrètement », confie un élu municipal sous couvert d’anonymat. « Le problème, c’est que les moyens financiers ne suivent pas toujours les annonces ».

Côté défis, la question du financement reste centrale. Comment garantir que les hausses de loyers HLM, évoquées pour financer les rénovations, ne pèsent pas davantage sur les ménages les plus modestes ? Comment s’assurer que les propriétaires de passoires énergétiques, souvent des petits bailleurs, pourront assumer les coûts des travaux sans répercuter ces dépenses sur les locataires ? Autant de questions qui pourraient ralentir l’adoption du texte, voire entraîner des amendements significatifs en séance.

Par ailleurs, le volet fiscal du projet suscite des interrogations. Le gouvernement souhaite assouplir le statut des bailleurs privés, mais les modalités actuelles peinent à convaincre. « On marche sur des œufs », confie un expert du secteur. « Si on ne rend pas le dispositif plus attractif, les investisseurs continueront de bouder le marché locatif ». Une situation qui contraste avec les besoins criants en logements, notamment dans les zones tendues où la demande dépasse largement l’offre.

En attendant, les acteurs locaux et les associations appellent à une mise en œuvre rapide des dispositifs, quitte à adapter certains volets du texte en cours de route. Le calendrier parlementaire, lui, reste sous tension, avec une rentrée législative déjà chargée. Les prochaines semaines s’annoncent donc décisives pour ce projet qui promet de façonner le paysage du logement en France pour les années à venir.