Selon Courrier International, le marché immobilier chinois connaît une tendance inattendue : les jeunes de la génération Z se ruent vers des appartements qualifiés de « lao po xiao » – un terme formé des mots « ancien » (lao), « délabré » (po) et « petit » (xiao). Ces logements, construits dans les années 1970 et 1980, affichent une superficie inférieure à 60 m², une mauvaise isolation et des canalisations vétustes. Pourtant, leur prix attractif, souvent inférieur à 3 millions de yuans (387 000 euros), ainsi que leur emplacement central dans les métropoles, en font une solution prisée par les jeunes actifs.

Ce qu'il faut retenir

  • Les « lao po xiao » désignent des logements anciens de moins de 60 m², construits entre 1970 et 1980, situés en centre-ville.
  • Leur prix, inférieur à 387 000 euros, et leur localisation centrale séduisent les jeunes actifs.
  • En avril 2025, 18 000 logements anciens ont été vendus à Pékin, un record mensuel depuis près de cinq ans.
  • À Shanghai, 29 000 transactions ont été enregistrées le même mois, confirmant l’engouement pour ce type de biens.
  • Les promoteurs immobiliers, en difficulté depuis des années, pourraient ne pas bénéficier de cette reprise partielle du marché.

Un marché immobilier chinois en crise

Depuis plusieurs années, le secteur immobilier chinois traverse une période de ralentissement marquée par des difficultés financières pour les promoteurs, à l’image du groupe Evergrande. Cette crise, qui s’est intensifiée en 2024, a conduit les acheteurs à revoir leurs priorités. « La génération Z refuse d’être esclave des prêts immobiliers et s’empare des *lao po xiao* dans les métropoles », explique le journal économique hongkongais Xin Bao, cité par Courrier International. Ce phénomène reflète une mutation profonde des attentes des jeunes Chinois, désormais plus attentifs à leur budget et à leur qualité de vie qu’à l’acquisition de biens neufs.

Les « lao po xiao » ne correspondent pas aux standards des logements modernes, mais leur valeur marchande reste abordable. Selon Zhongguo Jingji Wang, cité par Courrier International, ces biens affichent un seuil d’accès suffisamment bas pour permettre à des « personnes ordinaires de s’installer à Shanghai ». Leur localisation centrale, souvent à proximité de stations de métro, de zones commerciales et d’hôpitaux, offre en effet une accessibilité rare dans les programmes neufs, généralement situés en périphérie des villes.

Des atouts financiers et pratiques malgré leur état

Le blog immobilier spécialisé Loushi Dujia, cité par Courrier International, souligne les avantages économiques de ces logements. Bien que leur état puisse rebuter certains acheteurs, leur prix attractif permet d’envisager des rendements locatifs stables. Un bien d’une valeur de 1 million de yuans (129 000 euros) peut générer un loyer mensuel compris entre 2 500 et 2 800 yuans (322 à 360 euros), soit un rendement annuel d’environ 3 %. Pour les investisseurs, cette rentabilité, associée à une demande locative constante, en fait une option intéressante.

Le média économique 21 Shiji Jingji Baodao confirme que ces logements offrent une « ambiance vivante et des commodités » que l’on ne retrouve pas dans les constructions neuves. Leur proximité avec les transports et les services publics en fait un choix privilégié pour les jeunes actifs, malgré les contraintes liées à leur ancienneté. « Les possibilités de déplacement sont bien meilleures que dans les logements neufs situés en périphérie éloignée », précise le média.

Un phénomène qui inquiète les promoteurs immobiliers

Cette tendance, qui s’est affirmée en 2024, s’est accélérée en 2025. Selon Zhongfan Wang, site de l’association chinoise de l’immobilier, les logements anciens de moins de 90 m² représentent environ 70 % des transactions à Shanghai depuis 2017. Parmi eux, 40 % concernent des biens de moins de 70 m². Sur les trois premiers mois de 2025, un logement ancien sur six vendu dans la métropole était un « lao po xiao » de moins de 50 m².

Cette ruée vers les logements anciens, bien accueillie par les médias chinois, n’est pas une bonne nouvelle pour les promoteurs immobiliers. D’après Bloomberg, cité par Courrier International, ces derniers « n’ont pratiquement aucune chance de bénéficier d’une reprise partielle » du marché. Depuis plusieurs années, les promoteurs font face à des difficultés de trésorerie et comptent sur un rebond de la demande pour écouler leurs stocks de logements neufs. Or, avec l’engouement croissant pour les « lao po xiao », cette reprise semble compromise. « Cette évolution est inhabituelle, car le marché chinois s’intéressait traditionnellement aux programmes immobiliers neufs », souligne le média américain.

Un marché en quête de redressement

Les chiffres récents illustrent cette mutation. En avril 2025, Pékin a enregistré 18 000 ventes de logements anciens, un record pour un mois d’avril depuis près de cinq ans. À Shanghai, le même mois, 29 000 transactions ont été enregistrées sur ce type de biens. Ces performances contrastent avec les difficultés persistantes des promoteurs, dont les projets neufs peinent à trouver preneurs. La crise immobilière chinoise, qui s’étire depuis plusieurs années, montre ainsi des signes de transformation plutôt que de redressement.

Le phénomène des « lao po xiao » illustre une adaptation des acheteurs aux réalités économiques du pays. Pour les jeunes Chinois, l’accès à la propriété passe désormais par des compromis sur la qualité et la taille des logements, mais pas sur leur localisation. Ce choix stratégique reflète une nouvelle priorité : vivre au cœur des villes, même dans des conditions moins confortables, plutôt que de s’endetter pour un logement neuf en périphérie.

Et maintenant ?

Cette tendance pourrait se poursuivre si les prix des logements neufs restent élevés et que les promoteurs ne parviennent pas à relancer la demande. Les prochaines échéances à surveiller concernent les politiques publiques visant à soutenir le secteur immobilier, notamment les mesures incitatives pour les acheteurs et les investisseurs. Une possible reprise des ventes de logements neufs, si elle intervient, pourrait aussi atténuer l’attrait des « lao po xiao », mais rien n’indique pour l’instant un retournement de tendance.

Reste à voir si les promoteurs parviendront à s’adapter à cette nouvelle donne ou si le marché restera durablement marqué par la préférence des jeunes pour les logements anciens et centraux. Une chose est sûre : la génération Z a redéfini les règles du jeu immobilier en Chine.

Un « lao po xiao » est un logement ancien, généralement construit entre les années 1970 et 1980, mesurant moins de 60 m², avec une isolation médiocre et des équipements vétustes. Malgré leur état, ces biens sont prisés pour leur prix abordable et leur localisation centrale dans les grandes villes chinoises comme Pékin ou Shanghai.

Les jeunes actifs chinois, notamment ceux de la génération Z, se tournent vers les « lao po xiao » pour leur prix inférieur à 387 000 euros et leur emplacement central, souvent proche des transports et des commodités. Ces logements permettent d’éviter de s’endetter lourdement pour un logement neuf en périphérie, tout en offrant une rentabilité locative stable pour les investisseurs.