Selon BFM Immo, le marché locatif français reste sous tension en ce début d’année 2026, avec un stock de logements disponibles toujours inférieur de 16 % à celui de 2021. Malgré une hausse de 17 % de l’offre sur un an, la demande reste supérieure de 42 % à son niveau d’avril 2021, juste après la crise sanitaire.
Ce qu'il faut retenir
- Le nombre de logements disponibles à la location en France reste 16 % en dessous de son niveau de 2021, malgré une progression de 17 % en un an.
- La demande locative reste 42 % plus élevée qu’en avril 2021, avec des hausses de loyers comme conséquence directe.
- À Paris, le stock de biens à louer atteint son niveau le plus bas depuis cinq ans, avec un recul de 67 % depuis 2021.
- Les loyers ont augmenté de 2,5 % au 1er avril 2026, soit un rythme supérieur à l’inflation (+1,9 %).
- À Toulouse, le stock a reculé de 58 % depuis 2021, avec une demande qui a plus que doublé sur la même période.
Une offre locative toujours insuffisante malgré une timide amélioration
Entre mars 2025 et le premier trimestre 2026, l’offre de logements à louer sur les plateformes du groupe SeLoger (SeLoger, Logic-Immo et Meilleurs Agents) a progressé de 17 %. Pourtant, ce chiffre masque une réalité préoccupante : le stock reste inférieur de 16 % à celui de 2021, selon les dernières données publiées par BFM Immo. « Le signal à surveiller au printemps 2026 reste donc l’évolution du stock : malgré une dynamique plus favorable depuis 2025, l’offre reste trop faible pour répondre à une demande encore élevée », souligne le groupe immobilier.
Cette tension persistante se traduit par des hausses de loyers, comme le confirme Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger : « Les hausses de loyers que nous observons en sont la résultante directe ». Au 1er avril 2026, les loyers ont progressé de 2,5 % en moyenne en France, un rythme supérieur à l’inflation, qui s’établissait à 1,9 % en mars 2026.
Paris, épicentre d’une crise locative sans précédent
La capitale illustre particulièrement cette situation. Le stock de biens à louer y a atteint son niveau le plus bas depuis au moins cinq ans, avec un recul de 15 % par rapport à début 2025 et de 67 % depuis 2021. Pourtant, entre septembre 2024 et juin 2025, une lueur d’espoir était apparue avec une hausse annuelle moyenne de 7,6 %. Depuis, la tendance s’est inversée, et le stock continue de se contracter.
Face à cette crise, la mairie de Paris, dirigée par Emmanuel Grégoire (Parti socialiste), multiplie les mesures. Depuis 2019, l’encadrement des loyers est en vigueur, et une étude d’évaluation de cette expérimentation, menée par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, est attendue pour novembre 2025. Par ailleurs, la ville envisage de doubler la taxe sur les logements vacants dès 2027 et de renforcer son contrôle sur les résidences secondaires, dont 28 % du parc privé parisien est aujourd’hui inoccupé. Selon Jacques Baudrier, adjoint au maire chargé du logement, « le nombre de logements inoccupés progresse de 7 000 par an ».
Des dynamiques contrastées dans les grandes villes
Si Paris incarne la crise locative, certaines villes connaissent des évolutions plus favorables. À Bordeaux, l’offre de logements à louer a augmenté de 62 % en un an, retrouvant ainsi son niveau de 2021 (+4 %). Dans le même temps, la demande a reculé de 46 %, permettant une progression des loyers limitée à +1 % sur un an et +5,1 % sur cinq ans. « Un rebond significatif, qui contraste avec la situation d’autres métropoles », note SeLoger.
À l’inverse, Nice et Toulouse subissent une dégradation marquée. À Nice, le stock de logements disponibles a reculé de 69 % en cinq ans (2021-2026), tandis que la demande a augmenté de 84 % sur la même période. Résultat : les loyers y ont progressé de 5,4 % depuis début 2025. Toulouse n’est pas épargnée : le stock y a diminué de 58 % depuis 2021, et la demande a plus que doublé (+103 %) malgré un recul récent de 20 % en un an. Les loyers y ont augmenté de 2,7 % depuis le début de l’année.
L’accès à la propriété, un facteur aggravant
Le marché locatif est également influencé par les difficultés d’accès à la propriété. « Lorsque les conditions d’accès à l’achat se durcissent, les ménages qui ne franchissent pas le cap de l’accession restent locataires sans libérer le parc existant », explique SeLoger. Or, les taux d’intérêt, en hausse depuis l’été 2025, s’établissent à 3,23 % en moyenne en mars 2026, contre 3,08 % en décembre 2025. Associée à une hausse des prix immobiliers de 0,9 % sur un an, cette évolution « dégrade le pouvoir d’achat immobilier des ménages et freine le retour vers l’accession, maintenant ainsi la pression sur le marché locatif », ajoute la plateforme.
En chiffres, un appartement T2 de 50 m² coûte en moyenne 858 € par mois hors charges en France (soit 17,16 €/m²) au 1er avril 2026. À Paris, ce même logement atteint 1 662 € par mois (33,24 €/m²), confirmant l’écart persistant entre la capitale et le reste du pays.
Dans ce contexte, les ménages restent attentifs aux annonces gouvernementales et aux évolutions du marché, alors que la recherche d’un logement abordable s’annonce toujours aussi complexe en 2026.
La baisse de la demande, de 16 % sur un an au niveau national, reste insuffisante pour compenser l’insuffisance structurelle de l’offre, inférieure de 16 % à celle de 2021. Les propriétaires, confrontés à une tension persistante, maintiennent des loyers élevés. À Paris, la situation est encore plus marquée, avec un stock historiquement bas. Les difficultés d’accès à la propriété, liées à la hausse des taux d’intérêt, aggravent aussi cette dynamique, les locataires ne pouvant pas devenir propriétaires et libérer ainsi des logements.
