Selon BFM Immo, la Cour de cassation a tranché une question juridique complexe : un héritier peut-il reprendre un logement loué après le décès du propriétaire survenu pendant le préavis de départ des locataires ? La réponse, donnée le 16 avril 2026, est négative. La plus haute juridiction française a rappelé que le droit de reprise pour habiter un logement n'est pas transmissible aux héritiers.

Ce qu'il faut retenir

  • En avril 2018, une propriétaire avait notifié un préavis de six mois à ses locataires pour quitter un appartement parisien.
  • La propriétaire est décédée en juillet 2018, avant l'expiration du préavis, empêchant ainsi tout emménagement dans les lieux.
  • Son fils, héritier, a tenté de reprendre l'appartement à l'issue du préavis, mais les locataires ont refusé de partir, estimant le congé valide.
  • Une cour d'appel avait initialement donné raison aux locataires, avant que la Cour de cassation n'infirme cette décision et rappelle le principe d'irrecevabilité de la reprise post-décès.
  • La Cour de cassation a rappelé que le décès du bénéficiaire du congé prive ce dernier de tout effet.
  • L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris pour un nouveau jugement.

Un préavis donné puis un décès avant l'échéance : l'affaire jugée par la Cour de cassation

En avril 2018, une propriétaire parisienne avait adressé un préavis de six mois à ses locataires, conformément à la loi, pour récupérer son logement. Cependant, elle est décédée en juillet de la même année, soit avant l'expiration du préavis. Son fils, héritier unique, a alors tenté de prendre possession des lieux à l'issue des six mois de préavis, arguant que le congé donné par sa mère lui était transmissible. Les locataires, eux, ont refusé de quitter les lieux, estimant que le décès de la propriétaire rendait le congé caduc. Selon BFM Immo, cette situation a donné lieu à un contentieux judiciaire qui a finalement abouti devant la Cour de cassation.

La juridiction suprême a été saisie après qu'une cour d'appel eut initialement statué en faveur des locataires. Ces derniers avaient été condamnés à quitter les lieux et à verser une indemnité d'occupation mensuelle ainsi que des arriérés locatifs. Mais les héritiers, insatisfaits, ont formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation a alors eu à trancher une question de droit civil : le droit de reprise pour habiter un logement est-il transmissible aux héritiers en cas de décès du propriétaire pendant le préavis ?

Le droit de reprise n'est pas transmissible : la Cour de cassation clarifie le principe

Dans son arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental : le droit de reprise pour habiter un logement n'est pas transmissible aux héritiers. La Cour a notamment souligné que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d'expiration du préavis, prive d'effet le congé aux fins de reprise ». Autrement dit, dès lors que la personne désignée pour reprendre le logement décède avant la date effective de la reprise, le congé devient nul et non avenu.

La Cour a également précisé que « en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bénéficiaire de la reprise désignée dans le congé était décédée avant la date d'effet de ce congé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Cette formulation montre que la Cour de cassation a considéré que la cour d'appel de Paris avait mal appliqué la loi en validant le congé malgré le décès de la propriétaire. BFM Immo indique que la Cour a donc cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel, remettant l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ce jugement.

« Les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d'expiration du préavis, prive d'effet le congé aux fins de reprise. »
— Cour de cassation, 16 avril 2026, troisième chambre civile, n°24-13.191

Les locataires restent dans les lieux : quelles conséquences pour les parties ?

Avec l'annulation de l'arrêt de la cour d'appel, les locataires, qui avaient été condamnés à quitter les lieux, voient leur situation se clarifier. Ils peuvent désormais rester dans l'appartement sans crainte d'une expulsion forcée, du moins temporairement. Cependant, leur situation juridique reste précaire, car le bail initial, conclu avec la propriétaire décédée, n'a pas été résilié. Les héritiers, de leur côté, ne peuvent plus prétendre reprendre le logement, sauf à engager une nouvelle procédure de congé, conformément à la loi.

Selon BFM Immo, l'affaire est désormais renvoyée devant la cour d'appel de Paris pour un nouveau jugement. Les locataires devront-ils verser une indemnité d'occupation pour la période où ils ont occupé les lieux après l'expiration du préavis initial ? La cour d'appel devra trancher cette question, ainsi que celle des éventuels arriérés locatifs réclamés par les héritiers. Cette procédure pourrait s'étaler sur plusieurs mois, voire années, avant qu'une décision définitive ne soit rendue.

Un rappel important pour les propriétaires et les héritiers

Cet arrêt de la Cour de cassation constitue un rappel important pour les propriétaires et leurs héritiers. Il confirme que le droit de reprise pour habiter un logement n'est pas un droit transmissible. Autrement dit, si un propriétaire décède avant d'avoir pu occuper son logement après un préavis, ses héritiers ne peuvent pas se prévaloir du congé donné pour récupérer le bien. Ils devront, le cas échéant, engager une nouvelle procédure de congé, en respectant les délais et les conditions prévus par la loi.

Cette décision s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence française, qui considère que le droit de reprise est un droit personnel et non transmissible. Elle vise à protéger les locataires contre les abus éventuels de propriétaires ou d'héritiers souhaitant récupérer un logement sans respecter les procédures légales. Pour les héritiers, cette décision souligne l'importance de bien évaluer la situation successorale et les droits attachés à un bien immobilier avant d'engager des démarches.

Et maintenant ?

L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris, qui devra statuer à nouveau sur ce litige. Les prochaines étapes consisteront probablement à déterminer si les locataires doivent verser une indemnité d'occupation pour la période où ils ont occupé les lieux après l'expiration du préavis initial. Les héritiers, quant à eux, devront engager une nouvelle procédure de congé s'ils souhaitent récupérer le logement, en respectant les délais légaux. Cette décision pourrait également inciter les propriétaires à être plus vigilants dans la gestion de leurs préavis, afin d'éviter des contentieux inutiles. Reste à voir si cette affaire donnera lieu à une nouvelle clarification législative sur le droit de reprise.

Cette décision de la Cour de cassation rappelle une fois de plus l'importance de respecter scrupuleusement les procédures légales en matière de baux d'habitation. Propriétaires et héritiers doivent être conscients des limites de leurs droits, notamment en cas de décès intervenant pendant un préavis. Pour les locataires, cette décision constitue une protection supplémentaire contre les récupérations abusives de logements.

Selon la Cour de cassation, le congé devient caduc et les héritiers ne peuvent pas reprendre le logement. Le bail se poursuit normalement avec les locataires, sauf si ces derniers décident de quitter les lieux ou si une nouvelle procédure de congé est engagée par les héritiers, conformément à la loi.