Selon Euronews FR, le marché immobilier portugais connaît une envolée sans précédent des prix. Une étude récente du Baromètre Imovirtual, publiée en mai 2026, révèle que le prix moyen national d’achat d’un logement — qu’il soit neuf ou ancien — s’élève désormais à 430 500 €. Un seuil qui dépasse largement les 400 000 €, montant jusqu’ici considéré comme un plafond pour de nombreux acheteurs potentiels. Cette hausse généralisée touche l’ensemble du territoire, mais se ressent avec une intensité variable selon les régions.

Ce qu'il faut retenir

  • Le prix moyen d’un logement au Portugal atteint 430 500 € en mai 2026, selon le Baromètre Imovirtual.
  • Ce montant dépasse le plafond de 400 000 €, autrefois considéré comme un seuil accessible pour de nombreux ménages.
  • Le manque de logements disponibles et la forte demande, notamment chez les jeunes et les familles, exacerbent la crise immobilière.
  • Les coûts de construction, les prix des terrains et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée aggravent encore la situation.
  • Le FMI a critiqué les aides publiques à l’achat pour les jeunes, estimant qu’elles ont contribué aux déséquilibres du marché.
  • Les écarts de prix entre les régions sont abyssaux : 5 796 €/m² à Lisbonne contre 739 €/m² à Guarda.

Un marché sous tension : demande explosive et offre insuffisante

Selon Patrícia Barão, présidente de l’Association professionnelle des médiateurs immobiliers du Portugal (APEMIP), « sans logements neufs sur le marché et avec une demande extrêmement dynamique, il devient très difficile pour les jeunes et les familles portugaises de réussir à acheter leur logement ». Elle souligne que la crise ne se limite pas à l’offre : les coûts de construction, les taxes, les charges urbanistiques et le prix des terrains pèsent lourdement dans le budget final des projets. Ces facteurs expliquent en grande partie l’envolée des prix, qui rend l’accès à la propriété inaccessible pour une part croissante de la population.

Les aides publiques à l’achat pointées du doigt

Un autre élément a contribué à cette situation : les mesures gouvernementales destinées à faciliter l’accès au logement pour les jeunes. Depuis 2023, les moins de 35 ans bénéficient d’un régime de soutien au crédit à l’habitation, incluant un financement à 100 %, une exonération d’impôts et une garantie de l’État, pour des biens dont le prix n’excède pas 450 000 €. Ricardo Vagarinho, PDG de l’entreprise de construction MomentVM, explique que « ce plafond a créé un nouveau seuil sur le marché, poussant les prix à la hausse aussi bien pour l’ancien que pour le neuf ». Selon lui, cette capacité de financement accrue a alimenté une demande supplémentaire, sans que l’offre ne suive.

« Il semble qu’un nouveau seuil ait été fixé en fonction de ce que le gouvernement a permis aux jeunes. Les gens disposent désormais de cette capacité de financement, ce qui a conduit le marché à tout augmenter. »
— Ricardo Vagarinho, PDG de MomentVM

Cette analyse est partagée par le Fonds monétaire international (FMI). Dans un rapport publié en juin 2026, l’institution recommande la suspension de certaines mesures gouvernementales, dont la garantie publique pour les jeunes, jugées responsables d’« avoir aggravé les déséquilibres du marché ». Le FMI estime que ces aides ont incité davantage de ménages à se lancer dans la recherche d’un logement, sans que le parc immobilier ne s’adapte en conséquence.

Pénurie de main-d’œuvre et flambée des coûts

La crise du logement au Portugal ne se limite pas à un déséquilibre entre l’offre et la demande. Elle est aussi liée à une pénurie de professionnels qualifiés dans le secteur de la construction. Selon Ricardo Vagarinho, « il manque environ 80 000 personnes » — maçons, électriciens, plombiers, coffreurs — pour répondre aux besoins actuels. Cette rareté de la main-d’œuvre a mécaniquement fait augmenter les coûts, dans un contexte où le secteur doit aussi répondre à des projets publics d’infrastructure (aéroports, lignes ferroviaires, routes), souvent prioritaires.

Les tempêtes dévastatrices qui ont frappé le centre du pays en 2026 ont encore aggravé la situation. Le gouvernement a dû réorienter une partie de la main-d’œuvre disponible vers les chantiers de reconstruction, au détriment des projets immobiliers. Un protocole signé entre l’État et la Confédération portugaise de la construction et de l’immobilier (CPCI) a permis d’accélérer l’embauche d’ouvriers immigrés, mais les délais restent critiques.

L’inflation des matériaux et des terrains, autres facteurs clés

Depuis le début de la guerre en Ukraine en 2021, les matériaux de construction ont vu leurs prix s’envoler. Les coûts de construction de logements neufs ont augmenté de 3,7 % en mars 2026, selon l’Institut national de la statistique (INE). Parmi les produits les plus touchés figurent les verres et miroirs, les fils de cuivre, les dalles en béton et les blocs céramiques. « Tout dépend de l’énergie », explique Ricardo Vagarinho, soulignant que la hausse des prix des carburants et de l’électricité se répercute directement sur les coûts de production.

Les terrains représentent également une part majeure du budget des promoteurs. « Dans un projet de construction, le terrain compte pour 20 % du coût total », précise-t-il. Et plus la demande est forte, plus leur prix grimpe. À cela s’ajoutent les délais d’obtention des permis de construire, qui peuvent s’étendre sur un à deux ans. « Pendant ce temps, le capital est immobilisé sans générer de retour », ce qui pousse les investisseurs à répercuter ces coûts sur le prix final des logements.

Des prix inabordables, surtout pour les jeunes et les familles

Selon les données d’un observatoire immobilier publiées en mars 2026, le prix moyen des logements à vendre au Portugal s’établit à 3 693 €/m². Un montant qui varie considérablement d’une région à l’autre. À Lisbonne, le mètre carré atteint 5 796 €, suivi par Faro (4 804 €), Madère (4 333 €) et Setúbal (4 000 €). À l’inverse, dans les districts de Guarda (739 €/m²), Bragança (943 €/m²) ou Castelo Branco (981 €/m²), les prix restent comparativement accessibles.

Pour Patrícia Barão, la solution passe par le développement de « logements neufs dans des zones où les jeunes et les familles peuvent se permettre d’acheter ». Elle plaide pour des projets à grande échelle, intégrant des infrastructures (écoles, transports, commerces) pour éviter la création de « cités-dortoirs ». En attendant, elle propose de remettre sur le marché les logements vacants via des partenariats public-privé, une mesure qu’elle juge plus immédiate que la construction massive.

La médiation immobilière, un bouc émissaire injustement accusé

Patrícia Barão rejette catégoriquement l’idée selon laquelle les agents immobiliers seraient responsables de la flambée des prix. « Ce n’est pas la médiation qui fait le prix des logements », affirme-t-elle. Elle défend au contraire le rôle de ces professionnels dans la transparence du marché et annonce qu’une nouvelle loi, en préparation avec l’APEMIP, vise à renforcer la formation et la professionnalisation du secteur. « Un bon agent immobilier contribue à ajuster les prix en fonction des tendances du marché », précise-t-elle.

De son côté, Ricardo Vagarinho insiste sur la nécessité d’accélérer les procédures d’autorisation pour fluidifier la construction. Il rappelle que le secteur manque cruellement de professionnels qualifiés et que, sans une action coordonnée, l’accès à la propriété restera hors de portée pour une part significative des Portugais.

Et maintenant ?

Plusieurs pistes pourraient être explorées pour atténuer la crise. Le gouvernement pourrait revoir les aides à l’achat pour les jeunes, comme le suggère le FMI, ou accélérer la mise en chantier de logements sociaux dans les zones périurbaines. La question de la main-d’œuvre reste également cruciale : des mesures pour attirer et former davantage de professionnels dans le BTP pourraient être mises en place d’ici la fin de l’année 2026. Enfin, la réactivation des logements vacants via des partenariats public-privé pourrait offrir une solution à court terme. Reste à savoir si ces mesures seront suffisantes pour inverser la tendance.

La crise immobilière au Portugal illustre les tensions entre une demande sociale croissante et une offre structurellement insuffisante. Si les prix continuent de grimper, le risque est de voir une partie de la population, notamment les jeunes actifs, se tourner vers la location ou quitter le pays. Les prochaines décisions politiques seront déterminantes pour éviter une exclusion durable du marché immobilier.

Plusieurs facteurs expliquent cette hausse : la pénurie de logements disponibles, l’inflation des matériaux de construction (liée à la guerre en Ukraine), l’augmentation du coût des terrains, la pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans le BTP, et les aides publiques à l’achat qui ont stimulé la demande sans que l’offre ne suive. Le FMI estime que ces mesures ont aggravé les déséquilibres du marché.

Les districts de Guarda (739 €/m²), Bragança (943 €/m²) et Castelo Branco (981 €/m²) affichent les prix les plus bas du pays. À l’inverse, Lisbonne (5 796 €/m²), Faro (4 804 €/m²) et Madère (4 333 €/m²) sont parmi les plus chères.