Selon Capital, acheter un bien immobilier avant ses 30 ans peut avoir un impact significatif sur son patrimoine. En effet, un conseiller en gestion de patrimoine accompagne souvent ses clients sur quinze ou vingt ans et constate que les trajectoires qui fonctionnent partagent presque toujours un point de départ identique : un premier investissement immobilier engagé tôt, structuré dès la signature autour d’un régime fiscal cohérent et d’un horizon long.
Comme le rapporte Capital, Jordan Sarralié, conseiller en gestion de patrimoine à Orléans, explique que le premier bien acheté à 30 ans vaut souvent plus, à 50 ans, que 20 ans de versements sur un PEA. Cela s’explique par l’effet de levier du crédit, inaccessible aux placements financiers classiques, qui transforme une capacité d’épargne modeste en patrimoine substantiel.
Ce qu'il faut retenir
- L’effet de levier du crédit permet de transformer une capacité d’épargne modeste en patrimoine substantiel.
- L’immobilier est le seul actif que la banque accepte de financer à crédit.
- La hiérarchie observée par les CGP n’est pas un hasard, car l’immobilier est le seul actif que la banque accepte de financer.
Les mécaniques méconnues
Il existe plusieurs mécaniques méconnues qui font que l’achat d’un bien immobilier à 30 ans peut être bénéfique. Tout d’abord, l’épargne forcée : un crédit immobilier impose un versement mensuel automatique, prélevé avant tout arbitrage de consommation. C’est un effet psychologique majeur, car beaucoup de clients qui ont réussi disent que sans le crédit immobilier, ils n’auraient jamais épargné autant.
De plus, le temps disponible pour rectifier est un autre effet stratégique. Engager une démarche patrimoniale précoce ne dispense pas de se tromper, mais cela donne le temps de revendre, de réorienter, de compléter par d’autres briques sans subir une fiscalité de cession ou un horizon de placement insuffisant. Enfin, la protection de l’assurance crédit est un avantage non négligeable, car quand vous faites appel au crédit, vous souscrivez une assurance qui couvre celui-ci.
Les conseils de l’expert
Il est essentiel de choisir le régime fiscal après avoir analysé son profil fiscal, jamais l’inverse. Un mauvais dispositif peut bloquer le patrimoine pendant neuf ans au nom d’un avantage fiscal qui ne se matérialise jamais pleinement. De plus, la gestion est cruciale, car pour les biens en résidence services, en SCPI ou via un montage clé en main, le gestionnaire pèse souvent plus que la fiscalité.
La zone géographique est également importante, car un bien doit pouvoir se louer et se revendre sans le levier fiscal, sur la base de critères classiques : tension locative, démographie, dynamique économique, accessibilité. Si l’opération ne tient que par la défiscalisation, elle ne tient pas.
En conclusion, acheter un bien immobilier à 30 ans peut être un choix judicieux, mais il est essentiel de prendre en compte les mécaniques méconnues et de choisir un régime fiscal adapté. Il est également important de bien gérer son investissement pour maximiser les bénéfices.
