Un décret publié au Journal officiel le 30 avril 2026 marque un tournant pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) intégrées dans les contrats d’assurance-vie ou les Plans d’Épargne Retraite (PER). Depuis le 6 mai 2026, plus aucune nouvelle SCI ne pourra être référencée dans ces enveloppes fiscales, comme l’indique Capital. Cette mesure vise à corriger les dysfonctionnements révélés par la crise immobilière de 2023, qui avait entraîné des pertes significatives pour des milliers d’épargnants.

Ce qu'il faut retenir

  • Interdiction des nouvelles SCI dans les contrats d’assurance-vie et PER à compter du 6 mai 2026, selon un décret publié au JO le 30 avril 2026.
  • 21,35 milliards d’euros étaient encore investis dans des SCI via des assurances-vie fin 2024, selon les chiffres de l’Aspim.
  • Les épargnants déjà exposés disposent d’un régime transitoire jusqu’au 1er janvier 2029 pour adapter leur placement.
  • Trois options s’offrent aux SCI existantes : se transformer en SCPI, en OPCI ou adopter le cadre européen ELTIF, avec un délai jusqu’en 2032 pour les stratégies complexes.
  • Les assureurs devront assumer la liquidité en cas de rachat massif, faute de pouvoir vendre les actifs immobiliers rapidement.

Une liquidité illusoire à l’origine de la réforme

Les SCI logées dans les assurances-vie ou les PER ont longtemps été présentées comme des solutions d’investissement liquide et peu coûteuses. Pourtant, comme le souligne Gilles Belloir, directeur général de Placement-direct, « ces véhicules avaient peu de frais d’entrée par rapport aux SCPI, une valeur liquidative toutes les deux semaines, mais derrière ça, une apparence de liquidité qui n’était pas vraiment réelle ». La crise de 2023 a révélé cette illusion : lorsque les épargnants ont souhaité récupérer leur mise, les assureurs ont dû puiser dans leurs fonds propres, faute de pouvoir céder les actifs immobiliers à temps.

Le problème, selon les régulateurs, résidait dans l’absence de cadre strict. « Le législateur a identifié un risque un peu systémique », explique Gilles Belloir. « Ces véhicules étaient peu couverts par la législation, chaque SCI fixait ses propres règles. Ce qui était censé être un risque individuel est devenu un risque collectif ». Pour les épargnants, les conséquences ont parfois été lourdes : des baisses de valorisation brutales et des délais prolongés pour récupérer leurs fonds, voire des pertes définitives.

Un encadrement renforcé pour protéger l’épargne

Face à ces dysfonctionnements, les autorités ont décidé d’agir. Le décret du 30 avril 2026 interdit désormais tout nouveau référencement de SCI ou d’autres fonds d’investissement alternatifs (FIA) non réglementés dans les assurances-vie et les PER. Cette mesure s’inscrit dans une logique de transparence et de stabilité. « Ce sont des véhicules qui n’intéressaient déjà plus nos clients depuis quelques années », précise Gilles Belloir. « Cela va dans le sens d’une meilleure protection de l’épargnant, avec une gestion plus saine et moins de risques de concentration ».

Pour les SCI déjà présentes dans les contrats, un régime transitoire a été mis en place jusqu’au 1er janvier 2029. Pendant cette période, les épargnants ne sont pas contraints de vendre leurs parts. Cependant, les assureurs pourront refuser tout nouveau versement ou arbitrage dans les SCI non conformes après cette date. Trois options s’offrent aux SCI concernées : se transformer en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), en OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ou adopter le cadre européen ELTIF (fonds européens d’investissement à long terme).

Que faire si vous détenez une SCI dans votre assurance-vie ?

Les épargnants déjà exposés ne sont pas obligés d’agir dans l’immédiat. « Le fait qu’une SCI ne soit plus autorisée au référencement n’est pas, en soi, un signal d’arbitrage », nuance Gilles Belloir. « La vraie question est plutôt celle de la dynamique du marché immobilier sous-jacent ». Pour les épargnants détenteurs de parts de SCI dont la valorisation a fortement chuté, la décision dépendra de leurs perspectives à moyen terme. « Si je détiens un véhicule qui a beaucoup baissé, je dois me demander quelles sont les espérances de rebond à deux ou cinq ans », explique-t-il. « S’il n’y a rien de clair sur les modalités de reprise, la question se pose ».

Gilles Belloir tempère cependant : « Le marché immobilier a déjà baissé, mais je ne suis pas sûr que toute la baisse de valeur soit déjà enregistrée ». Autrement dit, une vente précipitée pourrait s’avérer préjudiciable si les prix continuent de se déprécier. À l’inverse, ceux qui estiment que le marché a touché un plancher pourraient envisager de conserver leur placement en attendant une reprise.

Un changement qui s’inscrit dans une tendance plus large

Cette réforme s’ajoute à une série de mesures destinées à sécuriser l’épargne des Français. Les SCI, souvent perçues comme des solutions flexibles, ont montré leurs limites en période de crise. Leur remplacement par des véhicules plus encadrés, comme les SCPI ou les OPCI, répond à un besoin de stabilité et de transparence. « Avec une gestion plus transparente et plus saine, les risques de concentration et de liquidité sont réduits », souligne Gilles Belloir.

Pour les assureurs, cette évolution implique aussi une réorganisation. Les contrats d’assurance-vie et les PER devront être adaptés pour intégrer uniquement des fonds conformes aux nouvelles règles. Une transition qui pourrait prendre du temps, d’autant que certaines stratégies complexes bénéficient d’un délai supplémentaire jusqu’en 2032.

Et maintenant ?

Les épargnants détenteurs de SCI dans leur assurance-vie ou leur PER ont jusqu’au 1er janvier 2029 pour décider de leur stratégie. Pendant cette période, les assureurs ne pourront plus accepter de nouveaux versements dans ces véhicules non conformes, mais les parts existantes resteront en portefeuille. La priorité pour les épargnants sera d’évaluer la santé de leur placement en fonction de l’évolution du marché immobilier. Les prochaines publications des indices de valorisation des SCI et des SCPI, attendues d’ici la fin de l’année, pourraient éclairer les décisions à prendre.

Cette réforme illustre une volonté des régulateurs de renforcer la protection des épargnants, tout en limitant les risques systémiques. Pour les SCI, l’heure est désormais à l’adaptation ou à la disparition progressive de ces véhicules dans les contrats d’assurance-vie. Une évolution qui devrait, à terme, apporter plus de sécurité aux investisseurs.

Si une SCI ne se met pas en conformité d’ici le 1er janvier 2029, elle ne disparaîtra pas automatiquement du contrat. Cependant, elle ne pourra plus recevoir de nouveaux versements et ne sera plus utilisable pour des arbitrages. Les épargnants pourront toujours conserver leurs parts, mais les assureurs ne seront plus tenus d’assurer leur liquidité en cas de rachat massif.

« Le fait qu’une SCI ne soit plus autorisée au référencement n’est pas, en soi, un signal d’arbitrage », explique Gilles Belloir. La décision dépend de la dynamique du marché immobilier sous-jacent. Si la valorisation a fortement chuté et que les perspectives de rebond sont incertaines, une vente pourrait être envisagée. À l’inverse, si le marché semble avoir touché un plancher, conserver ses parts pourrait s’avérer judicieux.