Australie : une réforme fiscale majeure pour faciliter l'accès à la propriété à partir du 1er juillet

« La plupart des Australiens n’ont rien d’autre à vendre que leur temps. Rien d’autre à offrir que leur travail acharné. » C’est par ces mots que le Premier ministre australien Anthony Albanese a justifié, le 27 juin dernier, l’adoption d’une réforme fiscale « générationnelle » visant à transformer profondément le marché immobilier du pays. Selon Courrier International, cette mesure, entrée en vigueur le 1er juillet 2026, cherche à rééquilibrer la fiscalité entre les revenus du travail et ceux issus du patrimoine, un dossier devenu central dans le débat politique australien.

Cette réforme s’inscrit dans une volonté affichée de réduire les inégalités d’accès à la propriété, notamment entre générations. Comme le souligne le journal de centre gauche The Saturday Paper, citant des responsables travaillistes, « les salaires sont aujourd’hui trop taxés tandis que les bénéfices tirés des actifs, comme l’immobilier, le sont bien trop peu ». Une analyse partagée par de nombreux économistes, qui pointent du doigt l’écart croissant entre la pression fiscale sur le travail et celle sur les plus-values immobilières.

Un marché immobilier parmi les plus chers au monde

Le marché immobilier australien est l’un des plus onéreux au niveau mondial, avec une croissance des prix particulièrement forte depuis le début du XXIe siècle. Selon Courrier International, cette tendance s’explique en partie par des dispositifs fiscaux avantageux, comme le negative gearing et l’exonération à 50 % sur les plus-values immobilières, instaurés en 1999 sous le gouvernement de John Howard. Ces mesures ont longtemps encouragé l’investissement immobilier, au point que l’accession à la propriété est devenue, pour beaucoup d’Australiens, « moins une stratégie d’investissement qu’un passe-temps national », comme l’explique Alan Greenstein, fondateur de l’entreprise de promotion immobilière Zagga, dans les colonnes du quotidien de droite The Australian.

Cette politique fiscale a ainsi favorisé une spéculation immobilière durable, malgré les cycles économiques et les crises bancaires. « Acheter un bien immobilier, le conserver, puis laisser le temps, la croissance démographique et un système fiscal généreux faire le reste : cette formule a survécu à tout », résume Greenstein. Pourtant, cette situation a aussi creusé un fossé générationnel. En 1983, un Australien moyen mettait 3 ans et demi de salaire à économiser pour réunir les 20 % d’apport nécessaires à l’achat d’une maison au prix médian. En 2000, il lui fallait 5 ans et 8 mois. Aujourd’hui, avec la flambée des prix, l’épargne requise représente 11 années de salaire, selon les chiffres compilés par Diana Mousina et rapportés par le Sydney Morning Herald.

Des changements majeurs pour limiter les effets pervers

Face à cette situation, le gouvernement Albanese a décidé de revoir deux dispositifs clés. D’une part, le negative gearing, qui permet aux investisseurs de déduire de leurs revenus imposables les pertes liées à un bien locatif, sera désormais réservé aux logements neufs. Les investisseurs ne pourront plus utiliser cette niche fiscale pour des biens anciens, une mesure censée stimuler la construction de nouveaux logements et, in fine, élargir l’offre sur le marché. D’autre part, l’allègement fiscal sur les plus-values sera réduit : les propriétaires devront désormais détenir un bien au moins douze mois pour bénéficier d’une exonération partielle, et le taux d’abattement sera moins favorable.

Ces modifications pourraient, selon plusieurs observateurs, entraîner une baisse des prix de l’immobilier. Pourtant, le gouvernement reste prudent sur ce point. Comme le note le Sydney Morning Herald, « le marché immobilier commençait déjà à s’essouffler sous le poids de ses propres excès », avec une tendance à la baisse ou, à tout le moins, à une hausse plus modérée des prix avant même l’annonce de ces réformes. Pour autant, l’exécutif évite de lier directement ces mesures à une chute des prix, préférant insister sur leur objectif social : rendre l’accession à la propriété plus accessible, notamment pour les jeunes ménages.

Une réforme historique, mais des incertitudes persistent

Pour Alan Greenstein, la réforme en cours constitue « le changement le plus important en matière de politique fiscale depuis 1984 ». Une affirmation qui reflète l’ampleur des modifications apportées, mais aussi les défis à venir. Car si l’objectif affiché est clair – réduire les inégalités et rééquilibrer la fiscalité –, les conséquences sur le marché pourraient être contrastées. D’un côté, les nouvelles règles pourraient freiner la spéculation et favoriser l’accès à la propriété pour les primo-accédants. De l’autre, elles risquent de peser sur l’investissement locatif, déjà fragilisé par la hausse des taux d’intérêt et la pénurie de logements neufs.

Les économistes s’interrogent également sur l’impact à long terme de ces mesures. Selon Diana Mousina, citée par le Sydney Morning Herald, « le marché immobilier australien reste soumis à de nombreux facteurs, de la croissance démographique à la faiblesse des taux d’intérêt, en passant par les politiques locales de construction ». Autant dire que la réforme fiscale ne suffira pas, à elle seule, à résoudre la crise du logement. Elle pourrait, en revanche, contribuer à desserrer l’étau sur les prix, à condition que d’autres leviers soient actionnés en parallèle, comme une augmentation de la construction ou des aides ciblées pour les ménages modestes.

Pour l’heure, les Australiens attendent de voir comment ces changements se traduiront dans leur quotidien. Une chose est certaine : pour beaucoup, l’accès à la propriété reste un rêve de plus en plus lointain, et cette réforme ne suffira peut-être pas, à elle seule, à le rendre réalité.