L’encadrement des loyers mis en place à Paris en 2018 a permis aux locataires d’économiser en moyenne 81 euros par mois, soit 968 euros par an, selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) publiée ce lundi. Ce dispositif, qui fixe des plafonds de loyer en fonction des caractéristiques des logements, a également démontré son efficacité en contenant la hausse des prix dans la capitale, comme le rapporte BFM Immo.

Ce qu'il faut retenir

  • Les loyers parisiens sont 5 % moins chers en moyenne qu’ils ne l’auraient été sans encadrement depuis 2018, selon l’Apur.
  • Les locataires économisent 81 € par mois grâce à ce dispositif, avec un impact plus marqué sur les petites surfaces.
  • Près d’une annonce sur deux (48,6 %) dépasse le plafond réglementaire en 2025, un taux quasi identique à celui de 2018.
  • L’étude de l’Apur conclut à l’absence d’effet durable sur l’offre locative entre 2018 et 2025.
  • Emmanuel Grégoire, maire de Paris, appelle à pérenniser le dispositif via le projet de loi sur le logement.

Réalisée à partir des données de la plateforme SeLoger et de deux centres de recherche en économie, cette troisième étude de l’Apur confirme l’efficacité du dispositif. Entre juillet 2019 et juin 2025, les loyers parisiens ont été en moyenne 5 % inférieurs à ce qu’ils auraient été sans encadrement. Sans ce mécanisme, le loyer moyen à Paris, aujourd’hui fixé à 1 519 €, aurait atteint 1 600 €.

Les économies réalisées varient selon la taille des logements. Pour les studios de moins de 18 m², la différence atteint 12,4 %, un chiffre qui diminue progressivement pour les surfaces plus grandes. Au-delà de 80 m², l’encadrement n’a plus d’impact significatif. Cette progression reflète une logique de protection accrue pour les petites surfaces, souvent plus recherchées et donc plus chères.

Cependant, le nombre d’annonces dépassant le plafond réglementaire a fortement augmenté ces dernières années. Entre 2022 et 2025, le taux de dépassement est passé de 36,2 % à 48,6 %, un niveau proche de celui observé avant la mise en place de l’encadrement. Pour l’Apur, cette hausse s’explique en partie par l’augmentation des taux d’intérêt depuis 2022, qui a poussé les propriétaires à répercuter ces coûts sur les loyers. « Cela correspond à la hausse des taux d’intérêt à partir de 2022 », précise l’étude.

Les petites surfaces sont particulièrement concernées par ces dépassements. 68,5 % des annonces pour les studios de moins de 18 m² ne respectent pas l’encadrement, contre près de 50 % pour les logements de 18 à 24 m². Les logements meublés sont également plus souvent hors norme, avec un taux de dépassement supérieur de 16 points par rapport aux logements non meublés. Géographiquement, le centre et l’ouest parisien sont les plus touchés, avec un pic à 58,3 % dans le 16e arrondissement (La Muette), contre 36,2 % dans le sud (quartiers Plaisance et de la Butte-aux-Cailles).

Malgré ces dépassements, l’étude de l’Apur souligne que l’encadrement a permis de contenir la hausse des loyers dans la capitale. « Un taux de dépassement élevé ne signifie pas forcément une inefficacité du dispositif », rappellent les auteurs. Pour eux, le mécanisme a joué un rôle stabilisateur, limitant une flambée des prix dans un marché déjà tendu.

« L’encadrement des loyers a montré une efficacité confirmée à Paris, avec des loyers en moyenne inférieurs de 5 % à ce qu’ils auraient été sans ce dispositif. »

— Atelier parisien d’urbanisme (Apur)

Côté offre locative, l’étude conclut à l’absence d’effet durable et significatif du dispositif entre 2018 et 2025. Pour parvenir à cette conclusion, les chercheurs ont analysé les données de 340 agences parisiennes présentes sur SeLoger, ainsi que celles de 235 agences dans des villes de contrôle. « L’évolution du nombre d’annonces est restée cohérente, en dehors d’événements exogènes comme la période Covid ou les Jeux Olympiques », explique Marie Breuillé, directrice de recherche en économie au Cesaer, qui a co-mené l’étude.

Du côté des autorités parisiennes, on salue ces résultats. Emmanuel Grégoire, maire PS de Paris, en profite pour réitérer son appel à pérenniser l’encadrement des loyers. « Le gouvernement doit maintenir ce dispositif », a-t-il déclaré, évoquant le projet de loi sur le logement annoncé la semaine dernière. Ce texte pourrait servir de « véhicule » législatif pour éviter que l’expérimentation, prévue pour s’achever en novembre 2026, ne soit abandonnée faute de vote. Actuellement, l’encadrement s’applique dans 72 communes en France, dont Lille, Lyon, Grenoble et Montpellier.

Pour Jacques Baudrier, adjoint chargé du logement à la mairie de Paris, la véritable cause de la baisse de l’offre locative réside ailleurs : « C’est la hausse très importante du nombre de résidences secondaires et de logements vacants qui est en cause. » Une analyse qui contredit les craintes de certains détracteurs, selon lesquels l’encadrement des loyers pénaliserait l’offre locative dans le parc privé.

Ces derniers mois, d’autres études ont alimenté le débat. Une analyse de l’Observatoire privé Clameur, basée sur les données de Lille et Lyon, affirmait par exemple que « l’encadrement des loyers ne produit aucun effet sur les loyers et pénalise l’offre locative ». Le gouvernement, de son côté, attend les résultats des différentes études d’impact commandées avant de trancher. L’enjeu est de taille : doit-on étendre, pérenniser ou abandonner ce dispositif dans les villes où il est appliqué ?

Et maintenant ?

La question d’une pérennisation de l’encadrement des loyers à Paris et dans les autres villes concernées pourrait trouver une réponse d’ici la fin de l’année. Le projet de loi sur le logement, actuellement en discussion, pourrait intégrer une disposition pour prolonger l’expérimentation au-delà de novembre 2026. Reste à voir si le gouvernement, qui attend les conclusions des études d’impact, suivra cette voie ou optera pour une réforme plus profonde du dispositif. En attendant, les locataires parisiens continuent de bénéficier d’économies significatives, tandis que les propriétaires adaptent leurs stratégies face aux contraintes réglementaires.

Dans un contexte de crise du logement, où les loyers restent un sujet de tension dans les grandes villes, cette étude apporte des éléments concrets à un débat souvent passionné. Si elle confirme l’efficacité immédiate de l’encadrement, elle n’enterre pas pour autant les critiques sur ses effets à plus long terme. Une chose est sûre : à Paris, le dispositif a marqué les esprits, et son avenir dépendra des arbitrages politiques à venir.

Selon l’étude de l’Apur, cette hausse s’explique principalement par l’augmentation des taux d’intérêt depuis 2022, qui a poussé les propriétaires à répercuter ces coûts sur les loyers. La période post-Covid et l’organisation des Jeux Olympiques ont également joué un rôle dans cette tendance.