Face à la pression croissante des plafonds de loyers dans les grandes villes françaises, de nombreux propriétaires cherchent des alternatives légales pour préserver leur rentabilité locative. Selon Capital, le bail civil, autrefois utilisé comme solution de contournement, est désormais sous surveillance renforcée de la DGCCRF. Une situation qui illustre les tensions persistantes entre régulation du marché et équilibre économique des investisseurs.

Ce qu'il faut retenir

  • Le bail civil, utilisé pour contourner l'encadrement des loyers, est désormais traqué par la DGCCRF dans les zones tendues comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux.
  • Le bail mobilité, introduit par la loi ELAN, s'adresse aux profils en transition (étudiants, salariés en mission temporaire) et permet une location meublée de 1 à 10 mois sans dépôt de garantie pour le locataire.
  • La location meublée classique sous le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux significatifs grâce à la déduction des charges réelles.
  • La location saisonnière, popularisée par des plateformes comme Airbnb, permet une rentabilité supérieure mais est soumise à des contraintes administratives strictes dans les métropoles.
  • L'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) souligne que l'asphyxie du rendement locatif classique pousse les investisseurs vers des niches plus rentables.

« Face à l'augmentation de la taxe foncière et à la hausse des charges de copropriété, de nombreux propriétaires se retrouvent dans une situation financière critique », explique Sylvain Grataloup, président de l’UNPI. Dans les grandes agglomérations, les plafonds réglementaires viennent amputer drastiquement les revenus locatifs, ne permettant parfois même plus de couvrir les frais réels du logement. »

Selon lui, cette surréglementation et l'asphyxie du rendement locatif classique poussent les investisseurs vers des alternatives plus protectrices. Le bail civil, autrefois utilisé pour contourner les plafonds de loyers, est désormais traqué par la DGCCRF. Une enquête de Capital révèle que cette pratique, qui consistait à proposer des baux de longue durée à des conditions dérogatoires, est désormais considérée comme une infraction passible de sanctions.

Le bail mobilité : une alternative flexible et sécurisée

Introduit par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité s’adresse à un public spécifique en phase de transition : étudiants, apprentis, salariés en mission temporaire ou professionnels en formation. Ce dispositif permet de louer un logement meublé pour une durée strictement encadrée allant d’un à dix mois, offrant ainsi une souplesse contractuelle inédite aux deux parties.

« En contrepartie d'une absence totale de dépôt de garantie à verser par le locataire — ce qui allège considérablement la charge financière de ces profils souvent considérés comme précaires —, le propriétaire bénéficie d'une sécurité contractuelle renforcée », précise Sylvain Grataloup. Le contrat prend fin automatiquement au terme fixé sans que le locataire ne puisse exiger de renouvellement abusif ou de maintien dans les lieux de manière définitive. En cas de souci, les procédures pour mettre fin à ce type de bail et récupérer le bien sont simplifiées. »

Selon Capital, ce modèle séduit de plus en plus de propriétaires dans les zones tendues, où la demande locative traditionnelle est étouffée par les contraintes réglementaires. « Le bail mobilité répond à une logique de donnant-donnant, bien acceptée sur le marché locatif actuel », ajoute le président de l’UNPI.

La location meublée classique et ses avantages fiscaux

Pour les investisseurs souhaitant maintenir un modèle de location à l'année tout en optimisant leur rendement, la location meublée classique sous le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) constitue un levier puissant. « Bien que la valeur faciale du loyer reste cadrée par les plafonds applicables aux zones tendues, le traitement comptable des revenus locatifs change radicalement la donne par rapport aux revenus fonciers classiques », détaille Sylvain Grataloup.

Avec le régime du coût réel, le propriétaire peut déduire l'intégralité des charges supportées : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, travaux de rénovation et taxes. Une optimisation fiscale qui permet, dans certains cas, de compenser la perte de rentabilité induite par l'encadrement des loyers. « Ce modèle reste attractif pour les investisseurs qui souhaitent conserver une stabilité locative tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux », explique-t-il.

La location saisonnière : une rentabilité élevée, mais sous contraintes

Autre alternative prisée par les propriétaires : la location saisonnière ou de courte durée, popularisée par des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. Ce modèle s'applique principalement aux résidences secondaires et offre une rentabilité à la nuitée ou à la semaine mécaniquement bien supérieure à n'importe quel bail traditionnel. « La contrepartie de cette rentabilité est plutôt administrative, car les mairies des grandes métropoles surveillent de très près cette activité », prévient Sylvain Grataloup.

Dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les propriétaires doivent se conformer à des obligations strictes : obtention d'un numéro d'enregistrement, respect d'un plafond annuel de nuitées, ou encore mise en place de procédures de changement d'usage très restrictives. « Ces contraintes visent à limiter la transformation des logements en meublés touristiques, ce qui aggrave la crise du logement dans les centres-villes », souligne-t-il.

Selon Capital, cette activité reste néanmoins très attractive pour les investisseurs qui peuvent alterner entre location longue durée et location saisonnière selon les périodes de l'année. « La liberté de gestion absolue qu'offre ce modèle en fait une solution prisée, malgré les contraintes administratives », conclut Sylvain Grataloup.

Et maintenant ?

Les prochaines échéances législatives et réglementaires pourraient clarifier le cadre juridique entourant ces alternatives. La loi Climat et Résilience, ainsi que les décrets d'application de la loi ELAN, pourraient renforcer ou assouplir certaines dispositions. Les propriétaires et locataires sont invités à se tenir informés des évolutions à venir, notamment concernant les plafonds de loyers et les obligations déclaratives. Une réforme globale du marché locatif reste à l'étude, sans que sa date de mise en œuvre ne soit encore arrêtée.

Cette situation illustre les défis posés par l'équilibre entre régulation du marché et viabilité économique pour les propriétaires. Alors que les villes tentent de concilier accessibilité du logement et attractivité économique, les propriétaires cherchent des solutions pour maintenir leur investissement, parfois au prix de contraintes administratives accrues.

Reste à voir si ces alternatives suffiront à endiguer le désengagement massif des investisseurs du marché locatif traditionnel, ou si d'autres dispositifs devront être envisagés pour répondre à la crise du logement dans les grandes agglomérations.

Selon Capital, la DGCCRF renforce ses contrôles sur les baux civils, considérés comme une tentative de contournement des plafonds de loyers. Les propriétaires pris en flagrant délit s'exposent à des sanctions financières, voire à la requalification des revenus locatifs en revenus fonciers, avec les conséquences fiscales qui en découlent. La requalification peut entraîner un redressement fiscal avec des pénalités pouvant atteindre jusqu'à 80 % des sommes perçues.

Les propriétaires doivent se rendre sur le site de leur mairie ou de la préfecture pour faire la demande en ligne. Les pièces justificatives incluent généralement une copie du titre de propriété, une attestation d'assurance habitation et un document justifiant l'adresse du logement. Une fois obtenu, ce numéro doit être mentionné dans toutes les annonces de location. À Paris, par exemple, le numéro d'enregistrement est obligatoire depuis 2023, avec un plafond annuel de 120 nuitées.