Selon Capital, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) séduisent de plus en plus d'épargnants à la recherche d'un complément de revenus immobiliers sans les tracas de la gestion locative. En 2025, la collecte nette du marché a atteint près de 6 milliards d'euros, selon l'ASPIM. Cependant, la fiscalité peut se révéler très lourde, car les revenus distribués par une SCPI sont des revenus fonciers, imposés à la tranche marginale d'imposition (TMI) et soumis à des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les contribuables des tranches supérieures sont particulièrement touchés, car l'addition peut grimper très haut. Comme le souligne Stephan Besnainou, directeur commercial chez Aroxys, « Quand vous avez des actifs locatifs, c'est 17,2 % de prélèvements sociaux, plus la TMI à 11, 30, 41 ou 45 % ». Cela signifie qu'un contribuable en tranche à 41 % paie 58,2 % d'impôt et de prélèvements sociaux sur chaque euro de revenu de SCPI, et 62,2 % en tranche à 45 %.
Ce qu'il faut retenir
- Les SCPI séduisent de plus en plus d'épargnants à la recherche d'un complément de revenus immobiliers.
- La fiscalité des SCPI peut se révéler très lourde, avec des prélèvements sociaux de 17,2 % et une imposition à la TMI.
- Les contribuables des tranches supérieures sont particulièrement touchés, avec des taux d'imposition pouvant atteindre 58,2 % ou 62,2 %.
- Il existe plusieurs leviers pour limiter l'impôt et générer des revenus réguliers, tels que les SCPI investies hors de France, les SCPI en démembrement et les SCPI logées dans une assurance-vie.
Les SCPI investies hors de France
Un premier réflexe pour baisser ses impôts en SCPI est de se tourner vers les SCPI investies hors de France. Quand une SCPI détient des immeubles à l'étranger, les loyers sont d'abord taxés dans le pays du bien, généralement à un taux plus faible qu'en France. Comme le confirme Stephan Besnainou, « En Allemagne, c'est 15 % de prélèvements, aux Pays-Bas comme dans la majorité de l'Europe, ça tourne autour de 25 %, en Italie, c'est 30 % ». La convention fiscale France-Allemagne de 1959 fixe la retenue allemande à 15,825 %.
Les SCPI en démembrement
Un deuxième levier est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés : les SCPI en démembrement. Le principe est simple : vous achetez la nue-propriété des parts à un prix décoté de 20 à 40 % par rapport au prix de pleine propriété, et vous renoncez aux loyers pendant la durée du démembrement. L'usufruit, qui donne droit aux revenus, est cédé à un autre investisseur. Pendant toute la période, vous ne percevez aucun loyer, donc vous ne payez aucun impôt sur le revenu, aucun prélèvement social, et la valeur des parts est exclue de votre base IFI.
Les SCPI logées dans une assurance-vie
La troisième piste est de loger ses parts de SCPI dans une assurance-vie. C'est possible chez la plupart des assureurs en ligne, qui proposent une sélection de SCPI éligibles. Comme le souligne Stephan Besnainou, « Avoir des SCPI via assurance-vie, cela sert surtout à créer de la valeur dans l'enveloppe fiscale, et à simplifier la transmission ». Les loyers ne sont plus imposés comme des revenus fonciers, mais capitalisés directement dans le contrat. Tant que vous ne faites pas de retrait, aucune fiscalité ne s'applique.
En conclusion, la fiscalité des SCPI peut être complexe, mais il existe des solutions pour limiter l'impôt et générer des revenus réguliers. Les épargnants doivent être informés et prendre en compte les différents leviers pour optimiser leur investissement. Pour plus d'informations, il est possible de consulter les ressources en ligne ou de contacter un professionnel de la finance.
