Retraite : comment des seniors financent leur quotidien en vendant une partie de leur logement

Avec une baisse de revenus de 30 à 50 % à la retraite, nombreux sont les seniors propriétaires qui peinent à joindre les deux bouts. Certains optent alors pour une solution encore méconnue : vendre une fraction de leur bien tout en continuant à y vivre, rapporte Capital.

Selon le premier Baromètre Seniors et Patrimoine réalisé par OpinionWay pour Merci Prosper en avril 2026, 47 % des seniors propriétaires déclarent subir une pression financière accrue depuis leur départ à la retraite. Parmi eux, 60 % seraient prêts à mobiliser leur patrimoine immobilier pour améliorer leur quotidien si l’opportunité se présentait. Pourtant, 93 % ignorent encore l’existence de la vente partielle, une solution qui permet de dégager des liquidités sans quitter son logement. « Posséder son logement ne protège plus de la précarité financière », souligne Thibault Corvaisier, cofondateur de Merci Prosper.

Une solution adaptée aux seniors propriétaires en quête de liquidités

La vente partielle diffère radicalement du viager. Ici, le senior cède une partie de son logement – généralement entre 10 % et 50 % – tout en conservant le droit d’y habiter à temps plein et en assumant l’intégralité des charges. « Les seniors résument bien ce qu’on fait en disant que c’est un peu comme vendre en deux fois », explique Thibault Corvaisier. « Je vends un petit peu maintenant pour bien vivre, et le reste, je le garde pour pouvoir transmettre. »

Ce montage repose sur une convention d’indivision établie avec un notaire. Plusieurs critères encadrent son accès : le bien doit être valorisé à au moins 200 000 euros, la part vendue ne peut représenter moins de 50 000 euros, et le logement doit se situer dans une ville de plus de 30 000 habitants ou une zone touristique dynamique, afin d’assurer la liquidité à la revente. Ces seuils excluent les petits biens des zones rurales peu denses, où la revente serait incertaine.

Des témoignages concrets de seniors ayant franchi le pas

Laurence, 65 ans, ancienne cadre dans l’audiovisuel à Paris, a découvert cette solution en 2023 après la liquidation de son entreprise, où elle détenait des parts. « J’ai d’abord pensé créer une SCI avec mes enfants, mais cela revenait à les endetter pour un bien qui leur reviendra de toute façon », confie-t-elle. « J’ai préféré vendre 28 % de mon appartement et toucher 115 000 euros. J’ai soldé toutes mes dettes et gardé une épargne. Je reste chez moi, propriétaire majoritaire, libre de revendre quand je le voudrai. » Ses enfants, qui hériteront des 72 % restants, se disent ravis de cette décision.

André, 84 ans, et Jacqueline, 78 ans, ont opté pour cette solution à Clamart (Hauts-de-Seine). Leur maison, où leurs enfants ont grandi, reste un lieu chargé de souvenirs. « Vendre la maison pour partir en résidence n’était pas envisageable, nous y tenons trop », expliquent-ils. En vendant 24 % de leur bien, estimé à 480 000 euros, ils ont pu financer une aide à domicile, des aménagements comme une douche de plain-pied ou un monte-escalier, tout en conservant la majorité de leur patrimoine pour leurs héritiers.

Un coût maîtrisé et une fiscalité avantageuse

Le principal atout de la vente partielle réside dans son coût, bien inférieur à celui d’autres dispositifs comme le viager ou le prêt viager hypothécaire. Alors que ce dernier affiche un taux de financement d’environ 7 %, pouvant doubler la somme due avec le temps, la vente partielle revient à un coût d’environ 3 % pour le senior. Cette différence s’explique par le montage financier utilisé, qui s’appuie sur une foncière agréée ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale) par l’État. « Cet avantage fiscal, supporté par l’investisseur et non par le senior, permet d’abaisser le coût global pour le vendeur tout en attirant les capitaux nécessaires au financement », précise Thibault Corvaisier.

La réduction d’impôt de 25 % offerte aux investisseurs dans ces foncières reste un argument clé pour expliquer l’attractivité de ce dispositif. Elle permet de proposer des conditions financières plus avantageuses aux seniors, sans alourdir leur fiscalité.

Transmission et autonomie : deux enjeux au cœur des décisions

Selon le baromètre OpinionWay, 81 % des seniors restent attachés à l’idée de transmettre leur bien à leurs héritiers. Pourtant, cette volonté évolue : désormais, 46 % se disent prêts à utiliser la valeur de leur logement quitte à réduire la part transmise. La vente partielle répond précisément à cette tension, puisqu’elle permet de dégager des liquidités aujourd’hui tout en conservant la majorité du bien à léguer. Le senior ne vend jamais plus de la moitié de son logement, et reste donc propriétaire majoritaire jusqu’à la revente ou la succession.

Les motivations des seniors sont avant tout concrètes. 36 % citent le financement de la perte d’autonomie à domicile comme principale raison, devant l’entrée en résidence ou en EHPAD (32 %) et les dépenses de santé importantes (26 %). « Loin de la dilapidation redoutée, la mobilisation du patrimoine répond le plus souvent à un besoin de sécurité et de dignité », rappelle Thibault Corvaisier.

Quoi qu’il en soit, les experts s’accordent sur un point : « Le vrai sujet n’est pas la volonté des seniors d’utiliser leur patrimoine, mais le manque de lisibilité des solutions », conclut Thibault Corvaisier. Pour éviter les mauvaises surprises, les seniors sont invités à comparer la vente partielle avec d’autres options comme le viager, le prêt viager hypothécaire ou la vente avec achat d’un bien plus petit, et à consulter systématiquement un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant.