Depuis 2024, plus de 1 000 logements ont frauduleusement été déclarés comme résidences principales à Biarritz, réduisant de 11,5 % le nombre de résidences secondaires dans la ville. Selon Capital, cette manipulation fiscale a permis à leurs propriétaires d’échapper à la taxe d’habitation, entraînant une perte de 750 000 euros pour la collectivité. Une fraude qui s’explique par la conjonction de deux dispositifs réglementaires : la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales d’ici 2023 et la surtaxe de 60 % appliquée par la mairie de Biarritz dès 2021 sur les résidences secondaires.

Ce qu'il faut retenir

  • Plus de 1 000 logements frauduleusement déclarés comme résidences principales à Biarritz depuis 2024.
  • Baisse de 11,5 % du nombre de résidences secondaires dans la ville.
  • Perte de 750 000 euros de recettes fiscales pour la mairie.
  • Une surtaxe de 60 % sur les résidences secondaires instaurée par Biarritz en 2021.
  • La fraude aggrave également la pénalité liée au logement social, augmentant les coûts pour la collectivité.
  • Les fraudeurs risquent un redressement fiscal et trois années de rétroactivité.

Une astuce fiscale devenue un phénomène de masse dans le Pays basque

La ville de Biarritz n’est pas un cas isolé. Selon les informations révélées par France 3 Nouvelle-Aquitaine, relayées par Capital, cette pratique s’est généralisée dans le Pays basque, où certains propriétaires n’hésitent plus à déclarer leur résidence secondaire comme logement principal. L’objectif est clair : éviter le paiement de la taxe d’habitation, désormais supprimée pour les résidences principales depuis la loi de finances de 2020.

Cette stratégie, bien que légale en apparence, repose sur une fraude caractérisée. En effet, les propriétaires continuent d’occuper leur bien de manière occasionnelle, voire pas du tout, tout en profitant de l’exonération fiscale. Manuela Dizier Chanfreau, une responsable municipale citée par Capital, a souligné que cette fraude a des répercussions bien au-delà des finances : « On est sur un volume de 750 000 euros en moins de taxes d'habitation. Et la pénalité SRU liée aux logements sociaux, elle, a augmenté de 250 000 euros. »

Un double impact sur les finances et la politique du logement

La fraude ne se limite pas à une perte de recettes fiscales. À Biarritz, elle aggrave également les obligations liées au logement social. La ville, soumise à la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains), doit respecter un quota de 25 % de logements sociaux. Or, la baisse artificielle du nombre de résidences secondaires fait mécaniquement augmenter le taux de logements principaux, réduisant mécaniquement le pourcentage de logements sociaux.

Cette situation place la nouvelle municipalité, dirigée par Serge Blanco depuis les dernières élections, face à un dilemme. La note globale pour la collectivité s’élève désormais à un million d’euros, cumulant la perte de recettes fiscales et l’augmentation des pénalités SRU. Une situation d’autant plus délicate que la ville avait instauré la surtaxe de 60 % précisément pour lutter contre la crise du logement dans la région.

Les autorités fiscales et municipales passent à l’offensive

Face à l’ampleur de la fraude, la mairie de Biarritz a décidé de réagir. Une convention a été signée avec les services fiscaux pour traquer les fraudeurs. Les propriétaires pris en flagrant délit risquent désormais un redressement fiscal, ainsi qu’une régularisation sur trois années de rétroactivité pour la taxe d’habitation secondaire.

Pour identifier ces fraudes, les services fiscaux s’appuient sur des critères précis, comme la consommation d’eau ou d’électricité, le paiement des charges de copropriété, ou encore les déclarations de revenus. Les propriétaires qui maintiennent des dépenses incompatibles avec une résidence principale (assurances spécifiques, absence de courrier régulier, etc.) voient leurs dossiers examinés de près.

« Cette fraude a un double effet : elle prive la ville de ressources essentielles et complique la réalisation des objectifs de mixité sociale. »
— Manuela Dizier Chanfreau, responsable municipale à Biarritz, cité par Capital

Et maintenant ?

La mairie de Biarritz devrait renforcer les contrôles dans les prochains mois, avec une attention particulière portée sur les biens vacants ou sous-occupés. D’autres communes du Pays basque, confrontées au même phénomène, pourraient adopter des mesures similaires pour limiter l’impact de cette fraude sur leurs finances. Reste à voir si cette stratégie dissuasive suffira à endiguer le phénomène, ou si les fraudeurs trouveront de nouvelles astuces pour contourner les règles.

Les prochaines déclarations de revenus, attendues à l’automne 2026, seront un premier indicateur de l’efficacité des contrôles mis en place. En cas de persistance de la fraude, le gouvernement pourrait envisager des mesures nationales plus strictes, comme un durcissement des sanctions ou une refonte du dispositif de déclaration des résidences secondaires.

Contexte : pourquoi une telle surtaxe sur les résidences secondaires ?

La décision de Biarritz d’instaurer une surtaxe de 60 % sur les résidences secondaires en 2021 s’inscrivait dans un contexte de crise du logement particulièrement aigu dans le Pays basque. Avec des prix de l’immobilier parmi les plus élevés de France, les résidences secondaires, souvent détenues par des propriétaires extérieurs à la région, étaient perçues comme un facteur aggravant de la pénurie de logements abordables.

D’autres villes françaises, comme Paris ou certaines communes de la Côte d’Azur, ont adopté des mesures similaires, bien que moins sévères. Cependant, Biarritz a choisi d’aller plus loin, en alignant sa fiscalité sur l’urgence sociale. Mais cette stratégie a aussi créé un appel d’air pour les fraudeurs, qui ont trouvé là une opportunité de réduire leurs impôts locaux.

Les services fiscaux croisent plusieurs sources d’informations : déclarations de revenus, consommation d’énergie, paiement des charges de copropriété, absence de courrier administratif régulier, ou encore absence de présence physique attestée (caméras de surveillance, témoignages de voisins). Les biens déclarés comme résidences principales mais présentant des caractéristiques de résidences secondaires (peu ou pas d’occupants, absence de vie quotidienne) font l’objet d’un examen approfondi.

Les fraudeurs risquent un redressement fiscal pour chaque année concernée, avec une régularisation sur trois années de rétroactivité. Ils doivent alors s’acquitter de la taxe d’habitation non payée, majorée des pénalités de retard. Dans les cas les plus graves, une procédure pénale pour fraude fiscale peut être engagée, pouvant entraîner des amendes supplémentaires et, dans certains cas, des peines de prison.

Si cette fraude peut sembler tentante pour certains propriétaires, ses conséquences financières et juridiques rappellent qu’elle n’est pas sans risque. Pour les collectivités, elle représente un manque à gagner significatif, alors même qu’elles tentent de répondre à des enjeux sociaux et économiques majeurs.