En moins d’une décennie, l’Ouzbékistan a vu sa notoriété touristique exploser. Des cités millénaires d’Asie centrale, autrefois préservées des foules, sont désormais prisées par les voyageurs en quête d’exotisme et d’authenticité. Pourtant, selon Libération, cette manne économique a un prix : la hausse des loyers, l’inflation et la spéculation immobilière rendent ces mêmes villes inaccessibles pour une partie de leurs habitants. Un phénomène que certains qualifient, de manière provocatrice, de « tueur en série ».

Ce qu'il faut retenir

  • L’Ouzbékistan, destination touristique en plein essor depuis les années 2010, attire des millions de visiteurs chaque année.
  • Les prix de l’immobilier à Samarcande, Boukhara ou Khiva ont augmenté de 300 % en cinq ans, selon des estimations locales.
  • Les habitants, notamment les classes moyennes et modestes, sont progressivement chassés des centres-villes.
  • Le gouvernement ouzbek mise sur le tourisme comme levier de croissance, mais peine à réguler ses effets pervers.
  • Des associations dénoncent une gentrification accélérée, sans politiques de protection des résidents.

L’Ouzbékistan, nouvelle star des itinéraires touristiques

Longtemps resté dans l’ombre des géants touristiques comme la Chine ou la Turquie, l’Ouzbékistan a opéré un virage stratégique il y a une quinzaine d’années. En 2016, le pays a lancé une campagne agressive pour attirer les visiteurs, avec des visas facilités, des partenariats avec des agences internationales et une promotion active de son patrimoine sur les réseaux sociaux. Résultat : en 2025, le pays a accueilli plus de 8 millions de touristes, contre seulement 2 millions en 2010, d’après les chiffres officiels. Des cités comme Samarcande, avec ses mausolées timourides, ou Boukhara, classée à l’UNESCO, sont devenues des incontournables. Pourtant, cette affluence a bouleversé l’équilibre social local.

Des loyers qui explosent, une population marginalisée

Pourtant, cette manne touristique a un revers. Dans le centre de Samarcande, le prix moyen d’un appartement a été multiplié par quatre entre 2018 et 2025, selon une étude menée par l’ONG locale « Ouzbékistan Durable ». « Avant, une famille pouvait louer un deux-pièces dans le quartier de Registan pour l’équivalent de 100 euros par mois, explique Dilnoza Rakhmatullaeva, une habitante de 42 ans. Aujourd’hui, le même logement coûte entre 400 et 600 euros. Les Ouzbeks sont poussés vers les faubourgs, où les transports et les services sont moins accessibles. »

Le phénomène n’est pas isolé. À Khiva, une autre ville historique du pays, les prix ont bondi de 250 % en trois ans, poussant des centaines de familles à quitter leur logement pour s’installer en périphérie. « Le tourisme est une aubaine pour l’économie, mais il détruit le tissu social », regrette Sherzod Khasanov, économiste à l’Université de Tachkent. La Banque mondiale estime que 15 % des habitants de Samarcande ont été contraints de déménager depuis 2020, faute de pouvoir suivre l’inflation des prix.

Un État tiraillé entre croissance et justice sociale

Face à cette situation, les autorités ouzbèkes peinent à trouver un équilibre. D’un côté, le tourisme représente 12 % du PIB du pays en 2026, selon le ministère du Tourisme, et emploie directement ou indirectement plus de 500 000 personnes. De l’autre, les mesures pour limiter la spéculation immobilière restent timides. En 2024, le gouvernement a instauré un plafond aux loyers dans les zones touristiques, mais les contrôles sont rares et les amendes peu dissuasives. « Les propriétaires préfèrent laisser leurs logements vacants plutôt que de les louer à prix modéré », souligne Rakhmatullaeva.

Pour tenter de réguler le marché, certaines villes ont mis en place des quotas pour les hébergements touristiques. À Boukhara, la mairie a limité le nombre de guesthouses à 500, mais les locations Airbnb, non régulées, continuent de proliférer. « Le problème, c’est que les bénéfices du tourisme ne profitent qu’à une minorité », déplore Khasanov. En 2025, seulement 3 % des Ouzbeks vivaient au-dessus du seuil de pauvreté, mais les inégalités entre zones urbaines et rurales se creusent.

Et maintenant ?

Le gouvernement ouzbek a annoncé pour 2027 la création d’un fonds de 50 millions de dollars destiné à subventionner les loyers des ménages modestes dans les villes historiques. Une initiative saluée par les associations, mais dont l’efficacité reste à prouver. Parallèlement, des voix s’élèvent pour réclamer une taxe sur les locations touristiques, afin de financer des logements sociaux. « Sans une politique volontariste, le tourisme continuera d’exclure ceux qui en ont fait la richesse », avertit Khasanov. Pour l’instant, la course à la croissance semble primer sur les questions sociales.

Autant dire que l’Ouzbékistan incarne aujourd’hui un paradoxe : celui d’un pays qui mise sur son patrimoine pour se développer, mais qui risque, à terme, de le perdre en route. Entre promesses économiques et réalités humaines, le débat est loin d’être clos.

Les villes les plus affectées sont Samarcande, Boukhara et Khiva, trois joyaux historiques du pays. Ces cités, classées au patrimoine mondial de l’UNESCO, concentrent l’essentiel du flux touristique et subissent les hausses de loyers les plus brutales. À Samarcande, le quartier de Registan, cœur historique, a vu ses prix immobilier quadrupler en sept ans, selon les données locales.

Oui, mais elles restent limitées. En plus du plafond des loyers instauré en 2024, les autorités prévoient pour 2027 la création d’un fonds de 50 millions de dollars pour aider les ménages modestes. Une taxe sur les locations touristiques est également évoquée, mais aucun calendrier précis n’a été annoncé. Les associations réclament des mesures plus strictes, comme l’encadrement des prix ou l’interdiction des locations de courte durée non régulées.