Hériter d’un bien immobilier en indivision peut rapidement devenir un casse-tête quand les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord. En France, plus d’un million de biens sont détenus en indivision, souvent à la suite d’une succession. Sans accord unanime, aucune décision majeure – vente, travaux ou location – ne peut être prise, tandis que les charges (taxe foncière, entretien, assurance) continuent de s’accumuler. Jusqu’à présent, les notaires se trouvaient dans l’impossibilité d’avancer sans l’accord de tous les indivisaires. Mais depuis la loi du 7 avril 2026 (n° 2026-248), visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, une issue judiciaire devient possible, comme le rapporte Capital.

Ce qu'il faut retenir

  • Plus d’un million de biens en indivision en France, souvent à la suite d’une succession.
  • La loi du 7 avril 2026 permet désormais au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis, sous conditions.
  • Cette réforme renforce un outil judiciaire existant en donnant un fondement clair à cette procédure, sans exiger l’unanimité ni une majorité qualifiée.
  • Les frais de partage amiable s’élèvent à environ 1 % de la valeur du bien en frais notariaux, auxquels s’ajoutent 2,5 % de droits de partage.
  • En cas de blocage, la procédure judiciaire peut durer entre 12 et 24 mois, voire 3 ans en première instance.
  • Les coûts totaux d’une procédure judiciaire peuvent varier de 3 000 à 15 000 euros, selon la complexité du dossier.

Une réforme attendue pour débloquer les successions paralysées

Avant cette loi, les indivisaires bloqués par l’inertie ou le refus d’un ou plusieurs héritiers n’avaient d’autre choix que de patienter, parfois pendant des années. « Ladite loi ne révolutionne pas l’architecture générale du droit de l’indivision successorale, précise Maître Benjamin Boulard, avocat à la Cour d’appel de Paris. Mais elle renforce de manière décisive un outil judiciaire ciblé pour surmonter les situations de blocage les plus aiguës. » Désormais, un indivisaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de vendre seul un bien indivis, dès lors que la vente est jugée nécessaire dans l’intérêt commun – par exemple pour éviter une perte de valeur, financer des travaux indispensables ou solder des dettes.

Le juge conserve un pouvoir d’appréciation, mais la loi lui offre désormais un cadre légal précis pour trancher. « Le texte lui donne un fondement clair pour autoriser la vente par un seul indivisaire, sans exiger l’unanimité ni même une majorité des deux tiers ou de la moitié, dès lors que les conditions de l’article 815-6 sont remplies », explique l’avocat. Cette disposition s’appuie notamment sur une jurisprudence établie de la Cour de cassation, comme l’arrêt du 4 décembre 2013 (Civ. 1re, n° 12-20.158), qui avait déjà ouvert cette possibilité sous certaines conditions.

Les trois voies pour sortir d’une indivision successorale

Lorsqu’aucun héritier ne bloque la procédure, les parties peuvent opter pour un partage amiable. Dans ce cas, chaque indivisaire fournit ses pièces administratives (livret de famille, titres de propriété, certificat d’hérédité) au notaire, qui établit un projet de répartition selon les quotes-parts et la valeur du bien. Deux options s’offrent alors : la vente du bien, avec un partage du produit de la vente entre les héritiers, ou le rachat des parts par l’un d’eux. « Depuis 2026, si un héritier ne répond plus malgré une relance officielle, le notaire peut désormais clore le dossier avec l’accord du juge d’instance », précise Capital.

Le rachat des parts par un seul héritier est une solution courante, mais elle suppose une estimation objective du bien, réalisée par une agence ou un expert. La banque peut accorder un prêt spécifique, souvent adossé à une hypothèque sur le bien. En cas de désaccord sur la valeur, un juge peut désigner un expert indépendant. « Cette étape, quasi obligatoire dans les dossiers tendus, ajoute quelques mois au processus, mais sécurise la transaction », souligne le magazine. Fiscalement, le rachat présente des avantages : les droits de partage sont réduits et les frais de notaire moins élevés qu’en cas de vente.

La procédure judiciaire : un recours long mais encadré

Lorsque la situation est bloquée et qu’aucune solution amiable n’émerge, la voie judiciaire devient inévitable. Le tribunal désigne alors un notaire, chargé de convoquer les parties, de recueillir les pièces et d’établir un état liquidatif. Un juge commis supervise la procédure : il reçoit les comptes rendus du notaire, prend des mesures pour faciliter la mission (désignation d’expert, injonctions, prorogation de délai), tente des conciliations à différents stades et, en cas d’échec persistant, rédige un rapport sur les points de litige. « Le tribunal statue alors, homologue l’état liquidatif ou renvoie devant le notaire pour l’acte de partage, et peut ordonner le tirage au sort des lots », détaille Maître Boulard.

Cette procédure est longue – entre 12 et 24 mois, voire 3 ans en première instance – et coûteuse. Les frais incluent les honoraires d’avocat, d’expert et de notaire, pour un total variant de 3 000 à 15 000 euros selon la complexité du dossier. « Le juge vérifie d’abord que des diligences ont été entreprises en vue d’un partage amiable : correspondances, projets de partage, attestation du notaire sur l’échec des négociations, etc. Ensuite, il examine la composition de l’indivision », indique l’avocat. Depuis la réforme, le juge peut désormais passer outre l’absence d’un héritier inerte : si celui-ci ne réagit pas après notification, la procédure continue sans lui.

« Le juge conserve un pouvoir d’appréciation, mais la loi lui donne désormais un fondement clair pour autoriser la vente par un seul indivisaire, sans exiger l’unanimité ni même la majorité des deux tiers ou de la moitié, dès lors que les conditions de l’article 815-6 sont remplies. »
Maître Benjamin Boulard, avocat à la Cour d’appel de Paris

Et maintenant ?

Le volet réglementaire de la réforme est désormais en cours d’élaboration par la chancellerie. Les premiers retours sur son application, attendus d’ici la fin de l’année 2026, permettront d’évaluer son efficacité. D’ici là, les notaires et les tribunaux judiciaires devront s’approprier ces nouvelles dispositions pour désengorger les successions bloquées. Une question reste en suspens : dans quelle mesure cette loi parviendra-t-elle à réduire les délais et les coûts pour les héritiers ?

En attendant, les indivisaires confrontés à un blocage peuvent se tourner vers leur notaire ou un avocat spécialisé pour engager une procédure, désormais mieux encadrée. La loi de 2026 marque ainsi une étape importante, mais son impact réel dépendra de son appropriation par les professionnels et de la jurisprudence à venir.

Le juge examine si la vente est nécessaire dans l’intérêt commun (par exemple pour éviter une perte de valeur, financer des travaux ou solder des dettes) et si un ou plusieurs co-indivisaires s’opposent injustement ou sont inertes. Le texte s’appuie sur l’article 815-6 modifié, qui ne requiert ni unanimité ni majorité qualifiée.

Les coûts totaux (honoraires d’avocat, d’expert, de notaire) varient entre 3 000 et 15 000 euros, selon la complexité du dossier. En cas de partage amiable, les frais notariaux s’élèvent à environ 1 % de la valeur du bien, plus 2,5 % de droits de partage.