En France, un patrimoine immobilier important ne suffit pas toujours à obtenir un crédit. Selon Capital, près de 80 % des demandes de financement des multipropriétaires fortunés sont systématiquement rejetées par les banques de réseau, malgré des garanties solides. Ce paradoxe, qui touche particulièrement les dossiers en SCI (80 % de refus) ou pour des travaux (83 %), s’explique par une logique bancaire centrée sur la capacité de remboursement plutôt que sur la valeur des actifs détenus.

Ce qu'il faut retenir

  • Près de 80 % des demandes de crédit des multipropriétaires fortunés sont refusées par les banques classiques, selon le baromètre du cabinet Bougardier.
  • Le patrimoine immobilier, même conséquent, est rarement considéré comme une garantie suffisante par les établissements bancaires.
  • Le crédit hypothécaire émerge comme une alternative, permettant de financer des projets sans contrainte de revenus ou d’assurance emprunteur, avec des durées pouvant aller jusqu’à 25 ans.
  • Seuls 8 % des clients accompagnés par le cabinet Bougardier connaissaient cette solution avant d’être orientés vers elle.
  • Le coût moyen d’un crédit hypothécaire se situe autour de 4,2 %, soit un taux légèrement supérieur à celui des banques traditionnelles, mais encadré par le taux d’usure légal.

Cette situation, de plus en plus fréquente, illustre les limites du système bancaire traditionnel face à des profils atypiques. Comme l’explique Véronique Bougardier, dirigeante du cabinet éponyme et spécialiste du crédit hypothécaire depuis plus de cinquante ans : « En France, on ne prête pas sur une garantie. On prête sur une capacité à rembourser. » Un principe qui pénalise les emprunteurs disposant d’un patrimoine immobilier important mais de revenus irréguliers ou insuffisants pour couvrir les mensualités demandées.

Des refus bancaires aux raisons multiples

Plusieurs facteurs expliquent ces rejets en cascade. D’abord, la logique bancaire française privilégie la stabilité des revenus plutôt que la valeur des actifs. Un patrimoine immobilier, même élevé, ne constitue qu’un « élément de confort » aux yeux des banquiers, comme le souligne Véronique Bougardier. Pire, il peut devenir un frein : « La garantie immobilière en France, le recouvrement, la mise en vente forcée, sont très compliqués pour un banquier. » Contrairement à un placement en assurance-vie, dont l’avance patrimoniale est acceptée sans difficulté, l’immobilier implique des procédures longues et incertaines en cas de défaut de paiement.

Ensuite, les projets sortant des cadres classiques sont souvent mal perçus. Que ce soit pour conserver un bien tout en en achetant un autre, financer des droits de succession sans vendre, ou encore injecter des fonds dans une société, les banques de réseau manquent de produits adaptés. « Reprendre une hypothèque sur un bien déjà détenu pour de la trésorerie, ce n’est pas le métier des banques classiques françaises », tranche la spécialiste. Un constat partagé par de nombreux multipropriétaires, dont les demandes sont rejetées malgré des bilans financiers solides.

Enfin, l’assurance emprunteur joue un rôle clé dans ces refus. Dès 60-65 ans, ou en cas de problème de santé, les surprimes font exploser le TAEG au-delà du taux d’usure, même pour des dossiers financièrement viables. Certains crédits hypothécaires, proposant des durées jusqu’à 90 ou 95 ans, deviennent alors inaccessibles pour les propriétaires âgés, alors qu’ils seraient parfaitement éligibles à d’autres formes de financement.

Le crédit hypothécaire, une solution alternative méconnue

Face à ces blocages, le crédit hypothécaire se présente comme une alternative crédible. Ce dispositif permet de mobiliser son bien immobilier comme garantie, sans avoir à justifier de revenus suffisants ou de souscrire une assurance emprunteur. Les fonds obtenus peuvent financer librement un projet : achat d’un nouveau bien, trésorerie, succession, travaux, ou même apport en société. Les durées s’étendent jusqu’à 25 ans, avec des échéances calibrées sur les revenus actuels et futurs de l’emprunteur.

Côté éligibilité, les profils concernés sont variés : propriétaires (résidence principale ou secondaire), héritiers, libéraux, entrepreneurs, et même les emprunteurs de plus de 60 ans. Véronique Bougardier, qui prête jusqu’à 85 ans avec une dernière échéance fixée à 90 ou 95 ans, précise : « On a des banquiers spécialisés en crédit hypothécaire qui savent attendre, c’est leur métier. » Un argument de poids pour les emprunteurs dont les revenus sont irréguliers ou en baisse, comme les retraités.

Sur le plan financier, le coût reste raisonnable. Si les banques traditionnelles proposent parfois des taux à 3,5 % — souvent assortis de produits accessoires obligatoires —, le crédit hypothécaire affiche un taux moyen de 4,2 %. Un écart justifié par la spécialisation des acteurs et l’absence de produits annexes imposés. « Ce crédit reste lui aussi soumis au taux d’usure légal », rappelle la dirigeante, garantissant une protection contre les abus. Selon le baromètre Bougardier, le montant moyen débloqué atteint 580 000 euros, après en moyenne trois refus bancaires.

Une solution ignorée par les professionnels du patrimoine

Pourtant, cette solution reste largement méconnue. Selon le baromètre Bougardier, 92 % des clients accompagnés n’en avaient jamais entendu parler avant de solliciter le cabinet. La situation est encore plus frappante chez les notaires (75 % ne le proposent pas) et les conseillers en gestion de patrimoine (96 %). Résultat : 65 % des héritiers vendent une partie du patrimoine reçu pour régler les droits de succession, faute d’information sur cette alternative. « Aujourd’hui, des projets parfaitement finançables sont abandonnés faute d’information », alerte Véronique Bougardier.

Cette méconnaissance s’explique en partie par l’absence de communication des acteurs spécialisés. Contrairement aux banques traditionnelles, qui ciblent les primo-accédants ou les profils standardisés, les organismes proposant des crédits hypothécaires — souvent des banques privées ou des acteurs indépendants — peinent à se faire connaître. Les multipropriétaires fortunés, habitués à des relations bancaires personnalisées, se retrouvent ainsi désemparés face à des refus répétés, sans savoir vers qui se tourner.

Un enjeu de transparence et d’éducation financière

Pourtant, le crédit hypothécaire pourrait répondre à des besoins croissants dans un contexte économique incertain. Avec des taux d’intérêt qui restent élevés et des règles d’octroi de plus en plus strictes, les emprunteurs recherchent des solutions flexibles. Comme le souligne Véronique Bougardier : « Les banques classiques ne sont pas équipées pour gérer des dossiers complexes. Le crédit hypothécaire, lui, offre une réponse sur mesure. »

Reste à savoir si cette solution gagnera en visibilité. Avec seulement 8 % de notoriété auprès des clients ciblés, le chemin est encore long. Les acteurs du secteur appellent à une meilleure information, notamment via les réseaux de notaires et les conseillers en patrimoine, souvent en première ligne pour accompagner les héritiers ou les entrepreneurs dans leurs projets. Pour l’instant, beaucoup de dossiers restent bloqués par méconnaissance, alors qu’ils pourraient aboutir grâce à ce dispositif.

Et maintenant ?

D’ici la fin de l’année, le cabinet Bougardier prévoit une hausse de 15 % des demandes de crédits hypothécaires, portée par la multiplication des refus bancaires chez les multipropriétaires. Les prochaines évolutions réglementaires, notamment sur le taux d’usure et les critères d’octroi des assurances emprunteurs, pourraient encore renforcer l’attractivité de cette solution. À suivre, notamment après la publication des prochains baromètres sectoriels attendus en octobre 2026.

Cette situation pose une question de fond : jusqu’où les banques traditionnelles peuvent-elles se permettre d’ignorer une frange croissante de la population, alors que les alternatives existent ? Pour les emprunteurs concernés, la solution pourrait bien résider dans une diversification des interlocuteurs bancaires.

Ce dispositif s’adresse principalement aux propriétaires (résidence principale ou secondaire), aux héritiers, aux libéraux, aux entrepreneurs, ainsi qu’aux emprunteurs de plus de 60 ans. Les multipropriétaires fortunés, souvent pénalisés par les critères stricts des banques traditionnelles, représentent une part importante des bénéficiaires.

Selon Véronique Bougardier, le taux moyen se situe autour de 4,2 %, soit un niveau légèrement supérieur aux taux des banques classiques (environ 3,5 %), mais encadré par le taux d’usure légal. Ce coût inclut l’absence de produits accessoires obligatoires, contrairement aux offres traditionnelles.