Une étude indépendante, commandée par le gouvernement et rendue publique ce printemps, dresse un bilan nuancé de l’encadrement des loyers en France. Réalisée par les économistes Guillaume Chapelle et Gabrielle Fiack, cette évaluation intervient alors que le dispositif, en vigueur dans une soixantaine de communes depuis 2019, doit normalement prendre fin en novembre 2026. Selon BFM Immo, qui a pu consulter le rapport, les conclusions soulignent des effets contrastés sur le marché locatif, entre baisse des loyers et réduction de l’offre dans certaines zones.
Ce qu'il faut retenir
- Une baisse des loyers de 2 à 4 % en moyenne dans les villes appliquant l’encadrement (hors Paris), avec des pointes à 5 % dans la capitale depuis 2018
- Un dispositif contourné par plus d’un tiers des propriétaires, notamment à Paris où près de 48,6 % des annonces dépassent les plafonds
- Une réduction de 8 % du nombre d’annonces locatives chaque semestre hors Île-de-France, mais une hausse de 50 % à Paris entre 2019 et 2022
- Un coût annuel d’environ 700 millions d’euros pour l’État et les propriétaires, via la baisse des recettes fiscales
- Une logique de redistribution peu ciblée, bénéficiant parfois aux locataires aisés, notamment à Paris où 30 % des locataires font partie des 20 % les plus riches
Un impact variable sur les loyers selon les territoires
L’étude, qui couvre la période 2015-2024, confirme que l’encadrement des loyers a permis de modérer les prix dans les zones concernées. Dans les villes appliquant le dispositif hors Paris, comme Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier ou Annemasse, la baisse moyenne oscille entre 2 % et 4 %. À Paris, l’effet est plus marqué : le rapport relève une « baisse significative » des loyers, attribuée en partie aux conséquences de la pandémie de Covid-19. Selon Le Figaro, qui a également eu accès au document, l’encadrement aurait permis aux locataires parisiens d’économiser en moyenne 81 euros par mois depuis 2018.
Cependant, le dispositif ne produit pas les mêmes résultats partout. Dans certaines communes, comme celles de Seine-Saint-Denis, l’impact sur les prix est moins net, reflétant la complexité des dynamiques locales. BFM Immo souligne que ces disparités s’expliquent par des contextes économiques et démographiques distincts, ainsi que par des niveaux de respect très inégaux de la réglementation.
L’offre locative en recul, sauf à Paris
L’un des principaux sujets de débat autour de l’encadrement des loyers concerne ses conséquences sur l’offre de logements disponibles. Les économistes ont analysé l’évolution du nombre d’annonces publiées sur les grandes plateformes comme SeLoger, révélant une baisse moyenne de 8 % du nombre d’annonces chaque semestre hors Île-de-France depuis 2018. Les auteurs du rapport tempèrent toutefois cette observation : cette diminution pourrait aussi s’expliquer par une « augmentation de la durée d’occupation des logements » par les locataires. Ils pointent également un risque de « baisse durable du flux de nouveaux logements remis en location chaque année ».
À Paris, en revanche, la tendance est inverse. Le nombre de nouvelles annonces a progressé de 50 % entre 2019 et 2022. Cette hausse s’explique en partie par le retour sur le marché locatif classique de biens auparavant loués en meublé touristique, désormais soumis à un encadrement strict. BFM Immo précise que cette évolution s’inscrit aussi dans un contexte plus large, marqué par la régulation des locations touristiques et la reprise post-pandémie.
Des propriétaires et l’État financent le dispositif, sans ciblage social optimal
Le rapport met en lumière le coût du mécanisme pour les finances publiques et les propriétaires. Selon les économistes, pour chaque euro de baisse des loyers, deux tiers sont supportés par les propriétaires via une diminution de leurs revenus après impôt, tandis qu’un tiers est financé par l’État sous forme de moindres recettes fiscales. Au total, ce dispositif coûterait environ 700 millions d’euros par an à l’État et aux bailleurs, un montant non négligeable dans un contexte de recherche de réduction du déficit public.
Autre point saillant : le manque de ciblage social du dispositif. Guillaume Chapelle et Gabrielle Fiack estiment que l’encadrement des loyers « demeure assez mal ciblé dans les villes-centres » et profite parfois à des locataires aisés. À Paris, par exemple, près de 30 % des locataires appartiennent aux 20 % les plus riches, tandis que les 10 % les plus modestes ne représentent que 12 % des locataires du parc privé en région. Cette observation soulève des questions sur l’efficacité redistributive du mécanisme, initialement conçu pour soutenir les ménages les plus vulnérables.
« En l’absence d’ajustement possible par les prix, les propriétaires peuvent réduire les dépenses d’entretien, de rénovation ou de service, conduisant à un parc locatif de moindre qualité. »
Une dégradation de la qualité des logements pointée du doigt
Les auteurs de l’étude alertent sur un autre effet pervers : la détérioration de la qualité du parc locatif. Privés de la possibilité d’ajuster les loyers pour compenser les coûts de rénovation, certains propriétaires pourraient être tentés de réduire leurs dépenses d’entretien. Ce phénomène s’inscrit dans un contexte plus large de dégradation structurelle du parc immobilier, aggravé par des dispositifs fiscaux comme le Pinel, qui ont favorisé la construction de petits logements parfois mal équipés.
La rénovation énergétique des logements a également pâti des fluctuations des aides de l’État, comme MaPrimeRénov’, et des problèmes de fraude. Ces éléments contribuent à expliquer pourquoi une partie du parc locatif, notamment dans les grandes villes, peine à atteindre les standards de confort et de performance énergétique attendus.
Quel que soit le choix du gouvernement, les débats autour de ce dispositif devraient s’intensifier dans les mois à venir. Les conclusions du rapport, qui soulignent à la fois les bénéfices et les limites de l’encadrement, offrent une base solide pour alimenter les discussions sur les politiques publiques en matière de logement. Une chose est sûre : la question de l’accès au logement, et de son coût, restera au cœur des enjeux sociaux et économiques du pays.
L’encadrement des loyers s’applique dans environ 70 communes et collectivités en France, dont Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Annemasse et l’agglomération du Pays basque. Ces zones ont été désignées en fonction de critères de tension du marché locatif.
Selon le rapport, plus d’un tiers des propriétaires contournent la réglementation, notamment en dépassant les plafonds de loyer fixés. À Paris, près de 48,6 % des annonces publiées dépassent les plafonds, soit en ignorant délibérément la règle, soit en invoquant des « compléments de loyer » pour des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue dégagée, etc.).
