Le marché de l’immobilier neuf traverse une crise historique au premier trimestre 2026. Selon Capital, les ventes de logements neufs ont chuté de **14,3 %**, avec moins de **20 000 transactions** enregistrées – un chiffre inédit depuis des années. Alors que certains observateurs pointent du doigt le dispositif Jeanbrun, récemment mis en place, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) défend une toute autre thèse : c’est l’embrasement géopolitique au Moyen-Orient qui freine brutalement l’investissement.

Ce qu'il faut retenir

  • Moins de 20 000 logements neufs vendus au premier trimestre 2026, soit un recul de 14,3 % par rapport à la même période en 2025.
  • Les ventes aux particuliers reculent de **11 %**, tandis que celles aux bailleurs sociaux s’effondrent de **35 %**. Seules les ventes aux investisseurs progressent de **22,8 %**, mais sur des volumes très faibles (3 049 transactions).
  • Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le **21 février 2026**, ne représente que quelques centaines de ventes par mois, loin des **4 000 ventes mensuelles** initialement espérées.
  • La FPI impute cette crise aux tensions géopolitiques, rappelant que les conflits passés (guerre du Golfe, Covid, guerre en Ukraine) ont systématiquement impacté le marché immobilier.
  • Pascal Boulanger, président de la FPI, propose deux ajustements immédiats au dispositif Jeanbrun : élargir les locations aux ascendants ou descendants et inclure les maisons individuelles.

Un dispositif Jeanbrun en demi-teinte, loin des promesses initiales

Les chiffres du premier trimestre 2026, publiés mi-mai par la FPI, confirment un recul sans précédent des ventes de logements neufs. Selon les données de l’Observatoire Statistique National du logement neuf, représentant **90 % du marché**, seulement **19 800 logements** ont été vendus, contre **23 000** un an plus tôt. La baisse touche l’ensemble des segments, à l’exception notable des investisseurs, dont les achats progressent de **22,8 %** – mais sur un volume total de **3 049 transactions**, dont une infime partie relève du dispositif Jeanbrun.

Les attentes étaient pourtant élevées. La FPI tablait sur **4 000 ventes par mois** grâce au Jeanbrun, afin de compenser le retrait du dispositif Pinel, supprimé fin 2024. Les objectifs étaient ambitieux : retrouver les **60 000 ventes annuelles** générées par le Pinel. Pourtant, avec moins de **200 ventes par semaine** via le Jeanbrun depuis son lancement, le dispositif peine à décoller. Les critiques fusent : « Un flop », titre la presse économique, évoquant une communication défaillante et un mécanisme jugé trop complexe.

La FPI rejette la faute sur la guerre au Moyen-Orient, pas sur le dispositif

Pascal Boulanger, président de la FPI depuis juillet 2021, balaye ces accusations d’un revers de main. Pour lui, la cause de cette chute est ailleurs : le conflit armé entre les États-Unis et l’Iran, déclenché fin février 2026, a figé l’ensemble du marché.

« Le dispositif faisait flop à cause du conflit armé, ça a été traduit par "le dispositif est un flop". Ce n’est pas du tout la même chose. Ce n’est pas le pilote qui est mauvais, c’est la voiture qui est tombée en panne. »
Cette métaphore illustre son analyse : le Jeanbrun n’est pas en cause, mais bien le contexte géopolitique.

Un argument clé étaye sa position. La baisse des ventes concerne aussi les propriétaires occupants, qui ne sont pas éligibles au Jeanbrun. Les achats en résidence principale ont reculé de **11 %**, comme ceux des investisseurs hors dispositif. « C’est la preuve que le problème ne vient pas du Jeanbrun », insiste Pascal Boulanger. Selon lui, l’incertitude liée aux conflits passés (guerre du Golfe en 1990, crise du Covid en 2020, guerre en Ukraine en 2022) a toujours produit le même effet : un attentisme marqué des investisseurs.

L’horizon long terme des acheteurs, un frein structurel aggravé par la crise

L’investissement locatif dans le neuf implique un engagement sur **quinze à vingt ans**. En période d’instabilité, les ménages et les investisseurs privilégient la prudence. « Les gens ne sont pas enclins à faire des investissements de long terme quand l’avenir immédiat reste illisible », rappelle Pascal Boulanger. Cette logique s’applique aussi bien aux bailleurs qu’aux propriétaires occupants, d’où le recul généralisé des ventes.

Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi, alerte sur une tendance de fond encore plus préoccupante : 25 % des clients se déclarant investisseurs ont disparu en quatre ans. Une érosion structurelle qui dépasse le cadre conjoncturel de la guerre actuelle. Pour lui, un simple ajustement fiscal ne suffira pas à relancer durablement le marché, même si la paix revenait demain.

Deux ajustements immédiats pour relancer le Jeanbrun, trois autres à négocier

La FPI propose deux mesures, réalisables sans nouvelle loi de finances, pour redynamiser le dispositif. D’abord, élargir les locations aux **ascendants ou descendants** sortis du foyer fiscal, comme c’était le cas dans le Pinel. « Peu de gens l’utilisent, mais beaucoup sont contents de savoir qu’ils peuvent l’utiliser. Psychologiquement, c’est un dispositif très important », explique Pascal Boulanger. Ensuite, intégrer les **maisons individuelles** aux côtés des appartements collectifs, ces derniers étant aujourd’hui les seuls éligibles.

Trois autres évolutions nécessiteraient en revanche une loi de finances. La FPI suggère de relever les **taux d’amortissement**, actuellement fixés à **3,5 %, 4,5 % et 5,5 %** selon les niveaux de loyer, pour les porter à **4 %, 5 % et 6 %**. Elle demande également un **doublement du plafond de déficit imputable sur les autres revenus**, passant de **10 700 € à 21 400 €** – une mesure déjà appliquée dans le cadre de la rénovation thermique. Enfin, elle propose de relever le **plafond de déficit total**, actuellement limité à **8 000 €**. Ces propositions rejoignent en partie une proposition de loi déposée fin avril par Valérie Létard.

Et maintenant ?

Pascal Boulanger refuse de spéculer sur une reprise rapide du marché. Pour lui, « il faut que la guerre s’arrête » pour que le secteur redémarre. « Si je dois poursuivre avec ma métaphore de la voiture en panne, pour que le marché de l'immobilier neuf reparte, il faut que la guerre s’arrête. Le jour où la guerre s’arrêtera, tout repartira. Le prix de l’essence baissera, les taux d’intérêt baissera, les gens seront moins dans l’inquiétude. » Une reprise dépendrait donc d’un apaisement géopolitique, mais aussi de la capacité du dispositif à s’adapter aux nouvelles réalités du marché.

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le **21 février 2026**, remplace le Pinel, supprimé fin 2024. Il s’agit d’un mécanisme d’**amortissement fiscal** applicable aux investissements locatifs dans le neuf. Les évolutions proposées (taux, plafonds) restent soumises à validation dans le cadre d’une future loi de finances. Avant tout engagement, la FPI recommande de consulter un conseiller patrimonial ou fiscal pour évaluer la pertinence du dispositif dans un contexte aussi incertain.

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, est un mécanisme d’amortissement fiscal destiné à remplacer le Pinel, supprimé fin 2024. Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, le Jeanbrun repose sur un système d’amortissement, avec des taux variables selon les niveaux de loyer (3,5 %, 4,5 % ou 5,5 %). Son objectif est de stimuler l’investissement locatif dans le neuf, mais son mécanisme plus complexe a suscité des critiques.