D’après Capital, le viager s’impose comme une alternative de plus en plus attractive pour les retraités français en quête de revenus complémentaires. Avec un coût moyen de 2 418 euros par mois pour une place en maison de retraite, cette solution permet à des seniors souvent « riches en immobilier mais pauvres en liquidités » de transformer leur patrimoine en liquidités immédiates ou en rentes mensuelles. Les données recueillies par Viagimmo, réseau spécialisé dans le viager, révèlent une hausse significative de la demande chez les personnes âgées de 60 à 70 ans, une tendance inédite jusqu’ici.

Ce qu'il faut retenir

  • En 2024, 76 % des plus de 75 ans sont propriétaires de leur logement, selon Viagimmo.
  • 78 % des retraités estiment manquer en moyenne de 531 euros par mois pour vivre confortablement.
  • Le coût d’une maison de retraite atteint 2 418 euros par mois, tandis que l’Aspa (minimum vieillesse) plafonne à 1 034 euros pour une personne seule.
  • Un viager occupé sur un bien de 300 000 euros avec un bouquet de 50 000 euros génère une rente mensuelle de 341 euros pour une femme de 68 ans.
  • Un viager libre sur le même bien peut rapporter une rente de 1 141 euros par mois avec le même bouquet.

Une solution qui séduit des seniors de plus en plus jeunes

Le viager n’est plus réservé aux retraités de 70 ou 75 ans. Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo, observe une « true paupérisation des grands-parents ». Elle constate désormais l’arrivée de seniors de 62 ou 63 ans en agence, à la recherche de revenus complémentaires. « Avant, les vendeurs en viager avaient plutôt 70 ou 72 ans. Aujourd’hui, ne sont plus rares les personnes de 62 ou 63 ans qui frappent à nos portes », explique-t-elle. Cette évolution s’explique en grande partie par l’écart croissant entre les revenus des retraités et le coût de la vie, notamment en matière de logement.

Le contexte économique actuel joue également un rôle clé. Avec un coût moyen en maison de retraite dépassant 2 400 euros mensuels et une Aspa limitée à 1 034 euros, les seniors peinent à joindre les deux bouts. Sophie Richard souligne que 78 % des retraités estiment manquer en moyenne de 531 euros par mois pour vivre confortablement. Autant dire que le viager devient une bouffée d’oxygène financière pour beaucoup.

Un outil d’investissement pour les acquéreurs exclus du crédit classique

Le viager attire également des acquéreurs qui ne peuvent plus accéder au crédit bancaire traditionnel. « Avec la hausse des taux, on a pu observer il y a quelque temps jusqu’à un dossier sur deux refusé par les banques », indique Sophie Richard. Le viager permet ainsi d’accéder à la propriété sans supporter les coûts élevés d’un emprunt. Pour illustrer ce propos, elle compare deux scénarios pour un bien de 500 000 euros : un achat classique avec un apport de 80 000 euros et un emprunt sur 22 ans à 3,6 % engendre une mensualité de 2 515 euros et un coût global de financement de 244 000 euros. En viager occupé, ce même bien peut être acquis avec un bouquet de 80 000 euros et une rente mensuelle de 584 euros pour une vendeuse de 68 ans.

Le viager libre, où l’acquéreur obtient les clés immédiatement, offre une rente encore plus attractive. Toujours pour un bien de 300 000 euros, une femme de 68 ans peut percevoir une rente de 1 141 euros par mois avec un bouquet de 50 000 euros. Cette formule séduit notamment les propriétaires souhaitant entrer en Ehpad, les bailleurs confrontés à l’interdiction de louer des passoires thermiques, ou les seniors souhaitant vendre une résidence secondaire devenue trop coûteuse.

Des règles strictes pour sécuriser la transaction

Le viager est un dispositif juridique complexe qui repose sur un cadre très spécifique, largement alimenté par la jurisprudence. « Le viager est un droit très technique. Tout se joue dans la rédaction des clauses », rappelle Sophie Richard. Elle insiste sur l’importance de s’entourer d’un spécialiste pour anticiper les situations sensibles et sécuriser le contrat. Une erreur fréquente consiste à sous-estimer les implications d’un départ anticipé du logement. Si le vendeur quitte son domicile avant son décès sans avoir prévu cette clause dans le compromis, la rente viagère peut être revalorisée de 20 %. « Mais cette clause n’est pas automatique. Si elle n’est pas écrite dans le contrat, le vendeur ne pourra pas en bénéficier », prévient-elle.

Plusieurs protections sont indispensables pour sécuriser la transaction : vérifier la solvabilité de l’acheteur, mettre en place une hypothèque de premier rang sur le bien (clause de privilège de vendeur), et intégrer une clause résolutoire en cas d’impayés. Sophie Richard met en garde : « Un vendeur qui conclut une vente directement avec son voisin parce qu’il le connaît bien doit faire très attention ». Même avec une relation de confiance, l’engagement financier et juridique reste lourd, parfois sur plusieurs décennies.

Un contrat sur mesure pour répondre aux besoins de chacun

La répartition entre capital immédiat (bouquet) et rente mensuelle doit être soigneusement étudiée. Une rente trop élevée peut faire basculer le vendeur dans une tranche marginale d’imposition ou lui faire perdre certains avantages sociaux. À l’inverse, un bouquet trop important peut compliquer la vente du bien. « Si le vendeur souhaite un bouquet conséquent, il est plus judicieux de partir sur un 100 % bouquet, sans rente », conseille Sophie Richard. Cela libère le bien vendu de toute inscription hypothécaire, facilitant ainsi le recours au crédit pour l’acheteur.

Le viager peut également servir à préparer une dépendance future ou à aider ses enfants ou petits-enfants. « Beaucoup de vendeurs utilisent tout ou partie du bouquet pour aider leurs enfants ou leurs petits-enfants », observe Sophie Richard. Cette donation de son vivant est souvent exonérée de droits de donation, ce qui en fait un outil patrimonial attractif. Le contrat doit donc être construit sur mesure en tenant compte de la situation patrimoniale du vendeur, de ses besoins immédiats, de ses éventuels enfants, et de ses projets futurs.

Et maintenant ?

Avec la poursuite de la hausse des coûts en maison de retraite et la baisse du pouvoir d’achat des retraités, le viager devrait continuer à gagner en popularité dans les années à venir. Les professionnels du secteur s’attendent à une diversification des profils de vendeurs et d’acquéreurs, ainsi qu’à une professionnalisation accrue des acteurs du marché. Reste à voir si les pouvoirs publics interviendront pour encadrer davantage ce dispositif, notamment en matière fiscale et juridique.

Pourquoi cette solution séduit-elle de plus en plus ?

Le viager répond à un double enjeu : générer des revenus complémentaires pour les seniors et offrir une alternative au crédit immobilier pour les acquéreurs. « On signe avec un acquéreur pour toute une vie », résume Sophie Richard. Ce contrat engage les deux parties sur le long terme, ce qui nécessite une réflexion approfondie et un accompagnement expert. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : en 2024, 76 % des plus de 75 ans sont propriétaires de leur logement, un réservoir patrimonial immense dans un pays où les retraités sont souvent « house rich and cash poor ».

Face à l’augmentation des dépenses liées au vieillissement et à la rigidité des systèmes de retraite traditionnels, le viager apparaît comme une solution pragmatique. Il permet aux seniors de rester chez eux tout en liquidant une partie de leur patrimoine, et aux acquéreurs d’accéder à la propriété sans s’endetter sur des décennies. À condition, bien sûr, de bien comprendre les rouages de ce dispositif complexe.

Dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le logement jusqu’à son décès. L’acquéreur ne peut donc pas occuper le bien ou le louer immédiatement. En revanche, dans un viager libre, le vendeur remet les clés dès la signature, et l’acquéreur peut habiter le logement ou le louer sans délai. La rente est généralement plus élevée dans ce cas, car l’acquéreur bénéficie immédiatement de la pleine propriété.

Les spécialistes estiment qu’une vente en viager devient généralement pertinente à partir de 65 ans. Sophie Richard recommande un delta d’âge de 20 ans entre l’acquéreur et le vendeur. Plus le vendeur est jeune, plus la décote appliquée au bien est importante dans le cadre d’un viager occupé. À l’inverse, une personne très âgée peut obtenir une rente plus élevée.