Un rapport publié en 2025 par la Banque d’Espagne (BdE) dresse un constat alarmant : le pays affiche un déficit de **750 000 logements** pour répondre à la demande des nouveaux ménages, selon Euronews FR. Cette situation, particulièrement marquée dans six provinces, reflète une inadéquation persistante entre l’offre immobilière et les besoins croissants des Espagnols. Le document souligne également les freins structurels qui entravent toute amélioration rapide de la situation.

Ce qu'il faut retenir

  • Un déficit global de 750 000 logements est nécessaire pour équilibrer l’offre et la demande en Espagne.
  • Les provinces de Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Malaga concentrent plus de la moitié de ce déséquilibre.
  • Près de 400 000 logements sont dédiés à la location touristique ou utilisés comme résidences secondaires.
  • Quelque 450 000 logements construits dans les années 2000 restent inoccupés en raison de leur état ou de leur localisation.
  • Les lourdeurs administratives, le manque de main-d’œuvre qualifiée et les réglementations complexes aggravent la crise.

Un déséquilibre concentré dans six provinces

Selon le rapport de la BdE, six provinces espagnoles — Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Malaga — concentrent à elles seules **52,5 %** du déficit national. Dans ces territoires, l’écart entre le nombre de logements construits et l’augmentation des nouveaux ménages est particulièrement marqué. À Madrid, par exemple, seulement **9,9 %** des logements disponibles pourraient être mobilisés pour répondre à la demande, contre une moyenne nationale de **27,1 %**. Barcelone et les provinces côtières du sud-est, comme Alicante ou Murcie, connaissent une situation similaire, avec des pressions fortes sur les prix et l’accès au logement dans les capitales régionales.

Dans le même temps, certaines provinces affichent des marges de manœuvre bien plus importantes. C’est le cas d’Ávila, où **58,2 %** des logements pourraient être réaffectés à la résidence principale. Cette disparité géographique illustre la difficulté à mettre en place des solutions uniformes face à une crise qui touche l’ensemble du pays.

Logements vacants et résidences secondaires : des freins majeurs

Le rapport met en lumière un paradoxe : près de 450 000 logements, construits pendant le boom immobilier des années 2000, restent aujourd’hui inoccupés. Leur état de dégradation ou leur localisation peu adaptée aux familles expliquent en grande partie cette vacance. Par ailleurs, le marché est également tiré par la demande de logements touristiques ou secondaires. «

Durant la période 2021-2025, les achats de logements par des non-résidents ont représenté **7,4 %** du total, soit une moyenne annuelle de **50 000 logements**. Ce phénomène est particulièrement marqué sur le littoral méditerranéen.
», précise la BdE. Ces usages alternatifs réduisent d’autant la capacité du marché à répondre aux besoins des résidents permanents.

Autre chiffre marquant : environ 400 000 logements sont aujourd’hui dédiés à la location touristique ou saisonnière. Une partie de ce parc pourrait être réorientée vers le marché résidentiel, mais les réglementations locales et la rentabilité économique freinent une telle conversion.

Des obstacles structurels qui aggravent la crise

La BdE n’hésite pas à pointer du doigt les lourdeurs administratives comme l’un des principaux obstacles à une résolution rapide de la crise. «

Les divergences et le chevauchement des réglementations entre les municipalités, les communautés autonomes et l’État central empêchent d’accélérer la construction de logements.
», explique l’institution. À cela s’ajoutent une planification urbaine souvent trop lente, un manque de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur du BTP et une baisse de productivité dans le bâtiment.

Le rapport souligne aussi que l’Espagne et le Portugal sont les deux économies de la zone euro où la construction de logements a le moins progressé par rapport à l’augmentation du nombre de ménages. Avec un déficit cumulé de **6,6 %** pour l’Espagne et **3,7 %** pour le Portugal, ces deux pays peinent à suivre le rythme des autres grandes économies européennes. À titre de comparaison, la France reste globalement à l’équilibre, tandis que l’Allemagne est la seule à enregistrer une légère amélioration de **0,5 %**.

Un potentiel de construction sous-exploité

Malgré un besoin estimé à **1,1 million de logements** dans les six grandes zones urbaines (où résident **36 %** des ménages espagnols), le potentiel effectivement projeté se limite à **320 000 unités**. Cette sous-exploitation des capacités s’explique par des contraintes réglementaires, des retards dans les permis de construire et des coûts de production élevés. Les promoteurs immobiliers font également face à des délais d’obtention des autorisations qui peuvent s’étendre sur plusieurs années, retardant d’autant la mise sur le marché de nouveaux logements.

Dans ce contexte, la Banque d’Espagne appelle à une réforme en profondeur du système. Elle recommande notamment une simplification des procédures administratives, une meilleure coordination entre les différents niveaux de gouvernement et des incitations pour réorienter les logements vacants ou secondaires vers le marché résidentiel.

Et maintenant ?

Les prochains mois seront décisifs pour évaluer si les autorités espagnoles parviendront à mettre en œuvre des mesures correctives. Plusieurs projets de loi sur le logement, attendus d’ici la fin 2026, pourraient apporter des réponses partielles aux problèmes identifiés. Reste à savoir si ces réformes suffiront à inverser la tendance, alors que la pression sur les prix et la demande locative continue de s’intensifier dans les grandes villes. La capacité des communautés autonomes à coordonner leurs actions avec l’État central sera déterminante.

Cette crise du logement, qui touche désormais l’ensemble de l’économie espagnole, soulève une question centrale : dans quelle mesure les pouvoirs publics parviendront-ils à concilier développement urbain, équité sociale et attractivité économique ? La réponse s’écrira dans les années à venir, alors que le déficit de logements continue de peser sur le pouvoir d’achat des ménages et la croissance du pays.

Ces logements, estimés à **400 000 unités**, sont retirés du marché résidentiel permanent. Leur concentration sur le littoral méditerranéen, où la demande touristique est forte, limite encore davantage l’offre disponible pour les locaux. La BdE souligne que cette situation est particulièrement problématique dans des villes comme Barcelone ou Alicante, où la pression immobilière est déjà élevée.

Parmi les solutions évoquées figurent la réorientation des logements vacants ou secondaires vers le marché résidentiel, une simplification des procédures administratives pour accélérer les constructions, et des incitations fiscales pour les promoteurs. La BdE insiste également sur la nécessité d’améliorer la planification urbaine et de former davantage de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur du BTP.