L'aménageur public de La Défense a présenté, lors du Mipim, un objectif ambitieux : transformer 500.000 mètres carrés de bureaux vacants en 5.000 logements d'ici 2040. Selon nos confrères de BFM Immo, ce projet s'inscrit dans une stratégie plus large de régénération du premier quartier tertiaire d'Europe.
Situé sur les communes de Puteaux, Courbevoie, Nanterre et La Garenne-Colombes, La Défense fait aujourd'hui face à des défis structurels majeurs, notamment la vacance croissante de ses bureaux.
Ce qu'il faut retenir
- Plus de 536.000 mètres carrés de bureaux étaient inoccupés en 2025, soit 14,5 % du parc.
- L'aménageur public vise la création de 5.000 logements d'ici 2040 en reconvertissant des bureaux vacants.
- La vacance touche aussi des immeubles neufs, comme la tour Hopen, livrée en 2025.
- Les tours Total (Coupole et Michelet) sont en vente, mais n'ont pas encore trouvé acquéreur.
- Le quartier prévoit également d'augmenter le nombre de chambres d'hôtel de 3.000 à 5.000 et d'accueillir plus d'étudiants.
Une vacance en hausse et des transactions en baisse
La vacance des bureaux à La Défense a atteint 536.000 mètres carrés en 2025, soit 14,5 % du parc, selon le dernier baromètre du cabinet Knight Frank. Cette donnée, désormais stable, reflète une période de hausse post-Covid, marquée par la généralisation du télétravail. Cependant, cette vacance reste un enjeu majeur pour le quartier d'affaires, dont les transactions se sont concentrées sur des petites et moyennes opérations en 2025.
En 2025, La Défense a placé 149.200 m², un résultat en baisse de 31 % sur un an. Cette baisse ne prend pas en compte les renouvellements de baux, comme ceux de RTE pour 40.000 mètres carrés sur 11 ans, Sopra Steria pour 25.000 m², ou encore KPMG pour 40.000 m² ces derniers mois.
Des bâtiments anciens et neufs concernés
La vacance touche non seulement des bâtiments anciens, comme les tours des années 1970, mais également des immeubles neufs. La tour Hopen, de 66.515 mètres carrés, livrée par Eiffage et inaugurée en 2025, est un « exemple d'échec industriel », selon Pierre-Yves Guice, directeur général de l'établissement public local Paris La Défense. Son propriétaire, Praemia REIM, a dû rendre les clés du bâtiment réhabilité à son prêteur, Cale Street Investments, en raison de difficultés de remboursement.
« C'est symptomatique de ces bâtiments de bureaux, lancés de manière un petit peu aveugle dans les années 2010, et qui se retrouvent livrés en 2025 dans un marché qui n'est pas du tout ce qu'il était à son lancement », a expliqué Pierre-Yves Guice. En l'espace de 20 ans, entre 2000 et 2020, « nous avons construit trois fois trop de surfaces de bureaux en Île-de-France », souligne-t-il, citant des chiffres de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) francilien.
Un marché francilien en difficulté
La vacance des bureaux a atteint 6,2 millions de mètres carrés en Île-de-France en 2025, selon Immostat, dont 1,9 million inoccupés depuis plus de quatre ans. Un niveau record, dépassant les 10 % du parc francilien, et qui ne cesse de progresser. « Mais ce n'est pas l'alpha et l'oméga, le taux de vacance n'est pas l'indicateur clé », nuance Grégoire de la Ferté, directeur général Adisory & Transaction chez CBRE France.
« Il faut également regarder le niveau de transactions, les renouvellements de baux, mais aussi les indices de fluidité, de vélocité de la vacance », ajoute-t-il. Et sur ce point, La Défense « se défend très bien », soutient le gestionnaire d'actifs. Le quartier reste très attractif, mais fait face à de grands chantiers de rénovation, notamment la vente des deux tours emblématiques de Totalenergies, Coupole (103.000 m²) et Michelet (78.000 m²), qui n'ont jusqu'alors pas trouvé acquéreur.
Un plan de reconversion ambitieux
L'aménageur a présenté lors du Mipim une étude préfigurant un nouveau cadre programmatique, prévoyant de revenir à un niveau de 7 à 8 % de vacance des bureaux en 2040, contre plus de 15 % aujourd'hui. Le plan inclut également la création de 5.000 logements en reconvertissant des bureaux obsolètes, ainsi que l'augmentation du nombre de chambres d'hôtel de 3.000 à 5.000 et l'accueil de plus d'étudiants, aujourd'hui au nombre de 70.000.
« Demain, le propriétaire de la tour X ou Y saura dans quel scénario s'inscrire, pour éviter que tout le monde nous fasse du coliving ou du logement étudiant, quelque chose qui ne correspondrait pas aux besoins du quartier », indique l'aménageur public. Ce scénario de référence « aura vocation à être traduit dans les documents d'urbanisme et les projets immobiliers privés ».
Par ailleurs, Paris La Défense a dévoilé un nouveau projet, nommé « Rives de Seine », en lieu et place de l'ancien projet des tours Hermitage. Parmi 30 candidats, Paris La Défense a retenu le groupement d'acteurs porté par le cabinet d'architectes et d'urbanistes RSHP. Le projet sera conçu dans les prochains mois, avec pour objectifs d'offrir une mixité d'usages, de produire des logements, de reconnecter le quartier à la Seine et de le végétaliser.
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Les principaux défis incluent les coûts de réhabilitation élevés, les difficultés techniques et la nécessité de créer du logement abordable. Selon CBRE, seules 800 opérations de transformation de bureaux en logements ont été réalisées en France ces dix dernières années, ce qui ne représente que 3 % des créations de nouveaux logements.
