Dans les grandes villes françaises, les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb alimentent des tensions croissantes entre copropriétaires et voyageurs. Entre nuisances sonores, dégradations des parties communes et sentiment d’insécurité, les conflits se multiplient. Selon Capital, cette situation s’est encore aggravée depuis l’adoption de la loi Le Meur, validée par le Conseil constitutionnel en mars 2026. Désormais, les copropriétés disposent d’outils juridiques renforcés pour interdire ces locations, au risque de sanctions financières lourdes pour les propriétaires récalcitrants.
Ce qu'il faut retenir
- Depuis mars 2026, les copropriétés peuvent interdire les locations touristiques avec une majorité des deux tiers si leur règlement mentionne une clause d’« habitation bourgeoise exclusive ».
- Les nuisances (bruit, dégradations, accès non sécurisés) sont devenues le principal motif de conflit, poussant certaines résidences à supprimer les boîtes à clés ou à limiter les systèmes d’ouverture à distance.
- Les sanctions en cas de non-respect des règles peuvent atteindre 100 000 euros par logement pour location illégale, tandis que l’absence de numéro d’enregistrement dans les annonces expose à une amende de 1 500 euros.
- Un seul copropriétaire peut désormais engager une action en justice pour troubles anormaux de voisinage liés à une location touristique.
Des conflits quotidiens qui empoisonnent la vie des résidents
Les exemples de nuisances imputables aux voyageurs Airbnb se multiplient dans les immeubles parisiens, lyonnais ou marseillais. « Valises qui roulent à minuit dans les couloirs, voyageurs qui sonnent au mauvais appartement, ascenseurs bloqués ou parties communes dégradées… Les tensions explosent », énumère Berkise Grillot, cofondatrice de la conciergerie Angels, spécialisée dans la gestion de biens en location courte durée. Selon elle, le turnover incessant des occupants, tous les deux ou trois jours, suffit à alimenter les conflits. « Les copropriétaires craignent surtout les accès moins sécurisés et les nuisances sonores », précise-t-elle. Dans certaines résidences, la peur des intrusions a conduit à l’abandon des boîtes à clés ou à la restriction des digicodes électroniques.
Les stratégies de certains habitants pour contrer ces locations vont parfois jusqu’à l’excès. Berkise Grillot cite des cas où des résidents « épient les voyageurs, les questionnent ou tentent de faire baisser les notes des logements avec de faux commentaires négatifs ». Autant dire que le climat s’est dégradé dans de nombreux immeubles, où la cohabitation entre résidents permanents et touristes devient de plus en plus tendue.
La loi Le Meur offre un nouveau pouvoir aux copropriétés
Adoptée en mars 2026 et validée par le Conseil constitutionnel, la loi Le Meur a renforcé les moyens d’action des copropriétés contre les locations touristiques. Désormais, celles qui disposent d’une clause d’« habitation bourgeoise exclusive » dans leur règlement peuvent interdire les meublés touristiques avec une majorité des deux tiers des copropriétaires. « Avant, il fallait une unanimité, ce qui était quasi impossible à obtenir. Aujourd’hui, c’est plus accessible », souligne Berkise Grillot. Cette évolution juridique répond à une demande croissante des résidents, lassés par les nuisances répétées.
Avant d’investir dans un bien destiné à la location courte durée, les propriétaires doivent désormais vérifier plusieurs éléments : le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et l’absence de restrictions déjà votées. « Beaucoup découvrent trop tard que leur projet est incompatible avec les règles de l’immeuble », avertit Berkise Grillot. Certaines conciergeries tentent d’anticiper ces conflits en installant des capteurs de bruit ou en organisant des check-in physiques, mais le contrôle reste limité. « Les voyageurs paient pour leur intimité. Je peux vérifier le nombre de personnes à l’arrivée, mais pas si des amis viennent en soirée », admet-elle.
Des sanctions financières qui peuvent anéantir un investissement
En cas de nuisances répétées ou de non-respect du règlement de copropriété, les conséquences pour les propriétaires peuvent être lourdes. Le syndic ou plusieurs copropriétaires peuvent engager une action judiciaire pour faire cesser les troubles. « Il y a parfois une forme de culpabilité automatique à l’égard des propriétaires Airbnb », constate Berkise Grillot. « Pourtant, certaines dégradations pourraient tout aussi bien être causées par des occupants classiques vivant dans l’immeuble toute l’année. »
Les zones tendues, comme Paris ou certaines villes du littoral, sont particulièrement exposées aux contrôles. Les infractions aux règles encadrant les meublés touristiques peuvent entraîner des amendes civiles allant jusqu’à 15 000 euros, notamment en cas de dépassement des plafonds autorisés pour une résidence principale. Depuis le 1er janvier 2025, les annonces doivent également afficher un numéro d’enregistrement sous peine d’une amende de 1 500 euros par annonce. Dans les cas les plus graves, les sanctions peuvent atteindre 100 000 euros par logement pour location illégale. « Quelques nuisances répétées suffisent désormais à remettre en cause tout un investissement locatif », résume Berkise Grillot.
Comment éviter les pièges avant d’investir dans une location Airbnb ?
Pour les investisseurs, la prudence est de mise. Voici les étapes indispensables avant de se lancer dans la location courte durée :
- Consulter le règlement de copropriété pour vérifier l’existence d’une clause d’« habitation bourgeoise exclusive » ou d’autres restrictions.
- Analyser les derniers procès-verbaux d’assemblée générale afin de repérer d’éventuelles décisions récentes limitant les locations touristiques.
- Vérifier l’affichage du numéro d’enregistrement sur les plateformes comme Airbnb, obligatoire depuis janvier 2025.
- Prévoir un budget pour les éventuelles sanctions, notamment dans les zones où les contrôles se multiplient.
Ces vérifications pourraient éviter bien des déconvenues. Comme le rappelle Berkise Grillot : « Beaucoup de propriétaires découvrent trop tard que leur projet est incompatible avec les règles de l’immeuble. »
Un équilibre à trouver entre rentabilité et cohabitation
La location courte durée reste une source de revenus attractive, mais elle s’accompagne désormais de risques juridiques et financiers accrus. Les copropriétés, de leur côté, gagnent en pouvoir pour défendre la tranquillité de leurs résidents. « Le climat a changé depuis un an et demi », observe Berkise Grillot. « Les conflits sont plus fréquents, et les solutions pour les résoudre passent désormais par le règlement de copropriété ou les tribunaux. »
Pour l’instant, les plateformes comme Airbnb n’ont pas commenté publiquement cette évolution législative. Reste à voir si de nouvelles mesures seront prises pour encadrer davantage ce secteur, déjà sous haute surveillance des pouvoirs publics. Une chose est sûre : dans le contexte actuel de pénurie locative et de tensions immobilières, la question des locations touristiques en copropriété ne fait que commencer.
Oui, si le règlement de copropriété contient une clause d’« habitation bourgeoise exclusive ». Depuis la loi Le Meur de mars 2026, une majorité des deux tiers des copropriétaires suffit pour voter cette interdiction, contre une unanimité auparavant.
Les peines peuvent aller jusqu’à 100 000 euros par logement pour location illégale, ainsi que des amendes civiles allant jusqu’à 15 000 euros pour infraction aux règles des meublés touristiques. L’absence de numéro d’enregistrement dans les annonces expose aussi à une amende de 1 500 euros.
