En France, l’héritage intervient en moyenne après 50 ans, souvent trop tard pour être réellement utile aux héritiers. Pourtant, les dispositifs de donation entre vifs permettent d’anticiper ces transferts de patrimoine et d’accompagner financièrement ses descendants au moment où ils en ont le plus besoin. Seuls 18 % des ménages français ont déjà bénéficié d’une donation, contre 37 % pour les héritages, selon Capital.
Ce qu'il faut retenir
- Un enfant hérite en moyenne à 50 ans, un âge où l’aide financière arrive souvent trop tard pour financer des projets de vie majeurs.
- Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants sans droits de donation, grâce à l’abattement de l’article 779 du Code général des impôts.
- Avec le « don familial de sommes d’argent » (article 790 G du CGI), un parent peut transmettre 31 865 € supplémentaires en exonération totale, à condition que l’enfant ait plus de 18 ans et que le parent ait moins de 80 ans.
- Un dispositif temporaire, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026, permet d’ajouter 100 000 € supplémentaires pour l’achat d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique, dans la limite de 300 000 € reçus par bénéficiaire.
- Les dons d’argent ne nécessitent pas de passage chez le notaire, mais doivent être déclarés en ligne sur impots.gouv.fr dans le mois suivant la transaction.
L’allongement de l’espérance de vie a transformé la donne. Aujourd’hui, les Français héritent à un âge où leur situation financière est déjà bien établie : le logement est souvent acquis, les études des enfants financées, et la retraite approche. La donation permet de contourner ce décalage. Elle offre la possibilité de transmettre un capital à un moment où il peut faire la différence, comme au moment de l’achat d’un premier appartement ou du financement d’études supérieures.
Des abattements cumulables pour une transmission optimisée
Le cadre fiscal français est particulièrement avantageux pour les donations entre parents et enfants. Chaque parent dispose d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans, renouvelable si la donation est correctement déclarée. Ce mécanisme, prévu par l’article 779 du Code général des impôts, permet de transmettre jusqu’à 263 730 € pour un couple à chacun de ses enfants majeurs sans fiscalité, en combinant l’abattement classique et le « don familial de sommes d’argent ».
Ce dernier dispositif, encadré par l’article 790 G du CGI, autorise chaque parent de moins de 80 ans à donner jusqu’à 31 865 € supplémentaires à un enfant majeur, toujours en exonération de droits. Les grands-parents bénéficient également d’un abattement spécifique de 31 865 € tous les 15 ans par petit-enfant, et les arrière-grands-parents de 5 310 €. Ces seuils s’ajoutent aux abattements classiques et permettent des transmissions significatives sans coût fiscal.
— Ces dispositifs s’appliquent à condition que les dons soient déclarés. Depuis le 1er janvier 2026, cette formalité doit obligatoirement être réalisée en ligne, sur le portail impots.gouv.fr, dans le mois suivant la réception des fonds. Une omission expose à des risques importants : le délai des 15 ans ne court plus, et en cas de décès, le montant non déclaré sera réintégré dans la succession.
Un coup de pouce décisif pour accéder à la propriété
Victoria, 26 ans, en a fait l’expérience. Après une séparation, elle a dû quitter son logement et se retrouver face à la difficulté de trouver un nouveau logement à loyer abordable dans une grande ville française. « Voir des appartements de deux pièces en location à 850 € par mois, ça me déprimait. Je ne voulais pas retourner dans un studio », confie-t-elle. Son salaire, d’environ 1 600 € net par mois, ne lui permettait pas de prétendre à un logement plus spacieux, et encore moins d’épargner pour un apport. Les critères des propriétaires, souvent exigeants en matière de garanties, lui fermaient également les portes du parc locatif.
C’est grâce à une donation familiale qu’elle a pu concrétiser son projet. Sa mère, qui avait déjà aidé sa sœur aînée à acheter un appartement, lui a proposé de puiser dans son plan d’épargne entreprise (PEE). Les grands-parents maternels ont contribué à leur tour. Au total, Victoria a reçu 60 000 € d’apport. « J’ai pu rester en centre-ville, dans un bon quartier, proche des rives du fleuve de ma ville », explique-t-elle. Sans cet apport, sa capacité d’emprunt, limitée à 100 000 € au maximum, ne lui aurait permis d’acquérir qu’un studio, dans une zone moins attractive.
Ce cas illustre l’impact concret des donations. Dans un contexte immobilier tendu, où les prix au mètre carré dans les grandes villes rendent l’accès à la propriété difficile pour les jeunes actifs, un apport familial peut faire la différence entre un projet réalisable et une exclusion du marché.
Un dispositif temporaire pour booster l’investissement immobilier
Jusqu’au 31 décembre 2026, une mesure issue de la loi de finances 2025 offre un coup de pouce supplémentaire. Les parents, grands-parents, arrière-grands-parents, mais aussi les oncles et tantes sans descendance, peuvent transmettre jusqu’à 100 000 € supplémentaires, exonérés de droits, pour l’achat d’un logement neuf ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’. Le plafond global des donations reçues par un bénéficiaire est fixé à 300 000 €, toutes sources confondues.
Ce dispositif vise à soutenir l’investissement dans le neuf et la transition énergétique. Les logements concernés doivent être neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), ou faire l’objet de travaux éligibles à MaPrimeRénov’. Pour les familles, il s’agit d’une opportunité de faciliter l’accession à la propriété de leurs descendants tout en contribuant à des objectifs environnementaux et économiques.
— Pour bénéficier de cet avantage, les conditions sont strictes. Le bénéficiaire doit être majeur, et le logement doit devenir sa résidence principale. Les travaux doivent être réalisés dans les deux ans suivant la donation. Une déclaration spécifique est requise pour justifier l’utilisation des fonds.
Les donations entre vifs restent un levier méconnu, mais puissant, pour accompagner ses proches. Dans un contexte où l’immobilier et l’accès à l’autonomie financière deviennent de plus en plus difficiles pour les jeunes générations, ces outils fiscaux pourraient gagner en popularité. Leur succès dépendra cependant de la capacité des familles à s’informer et à anticiper leurs transmissions.
Depuis le 1er janvier 2026, toutes les donations de sommes d’argent doivent être déclarées en ligne sur le portail impots.gouv.fr, dans l’espace personnel du bénéficiaire, dans le mois suivant la réception des fonds. Pour les dons manuels (espèces, chèques), une déclaration n°2735 doit être jointe à la déclaration de revenus du donataire. En cas d’oubli, le délai de 15 ans ne court pas, et le montant peut être réintégré dans la succession en cas de décès.
Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), ou faire l’objet de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’. Le bénéficiaire doit être majeur et utiliser le logement comme résidence principale dans les deux ans suivant la donation. Le plafond global des donations reçues par le bénéficiaire est de 300 000 €, toutes sources confondues.
