Depuis le début de l’année 2026, la municipalité du Cap en Afrique du Sud tente de freiner l’explosion des locations touristiques de courte durée, qui transformeraient le centre-ville en un parc immobilier dédié aux touristes au détriment des habitants. Selon Courrier International, la ville a décidé d’appliquer aux logements loués meublés plus de 200 jours par an la même fiscalité que celle des activités commerciales. Une mesure qui pourrait entraîner une hausse de 135 % des charges pour les propriétaires concernés.

Cette décision s’inscrit dans un contexte de crise immobilière aggravée par la pandémie. Depuis 2019, le nombre d’annonces Airbnb au Cap a bondi de près de 92 %, dépassant les 26 000 offres. Une croissance bien supérieure à celle d’autres grandes villes touristiques comme Copenhague, Lisbonne ou Los Angeles, comme le souligne le Guardian. Résultat : environ 70 % du centre-ville est désormais occupé par des hôtels ou des locations touristiques, une situation qui a fait exploser les prix de l’immobilier de 38 % en six ans, selon le New York Times.

Ce qu'il faut retenir

  • La municipalité du Cap impose désormais aux locations touristiques de courte durée la fiscalité commerciale, ce qui pourrait augmenter les charges des propriétaires de 135 %.
  • Le nombre d’annonces Airbnb au Cap a augmenté de 92 % depuis 2019, dépassant les 26 000 offres.
  • Environ 70 % du centre-ville est désormais occupé par des logements touristiques, reléguant les habitants en périphérie.
  • Les prix de l’immobilier ont grimpé de 38 % en six ans, rendant le centre-ville inaccessible pour une grande partie de la population.
  • Un studio Airbnb peut se louer jusqu’à 36 000 rands (1 500 euros) par mois dans le centre-ville.

Une fiscalité commerciale pour endiguer la « Airbnbfication » du centre-ville

Face à l’essor fulgurant des locations de courte durée, la municipalité du Cap a choisi de durcir le ton. Selon Daily Maverick, cette nouvelle taxe vise à « déclencher une réaction en chaîne de nature à remodeler le marché de la location » dans la ville. Pour les propriétaires, les conséquences pourraient être lourdes : absorber les coûts supplémentaires, se tourner vers la location longue durée ou vendre leur bien. « Il y a trois choix », résume Nick Taylor, directeur d’une entreprise gérant plus de 200 locations au Cap. « Rester dans la location de court terme et absorber les coûts additionnels, passer à la location de long terme, ou vendre ».

Cette mesure intervient alors que la ville fait face à un dilemme connu des grandes métropoles touristiques : concilier attractivité économique et préservation du logement pour ses habitants. Le maire du Cap, Geordin Hill-Lewis, a d’ailleurs prévenu : « Ce que nous ne pouvons pas faire, c’est tourner le dos à l’un des seuls secteurs de l’économie sud-africaine qui croît suffisamment vite pour sortir les gens de la pauvreté et leur donner un emploi ».

Un centre-ville inaccessible, des habitants relégués en périphérie

L’impact de cette concentration des logements touristiques sur le marché immobilier est sans précédent. Selon Semafor, près de 70 % du centre-ville est désormais dédié aux hôtels et aux locations de courte durée. Dans le même temps, les prix de l’immobilier ont flambé, poussant les classes moyennes et populaires vers la banlieue. Un studio Airbnb peut atteindre 36 000 rands (1 500 euros) par mois, un montant bien au-delà des moyens de la majorité des Capetonniens, dont le revenu médian s’élève à 14 000 rands (moins de 700 euros).

Le témoignage d’une habitante, citée par le New York Times, illustre cette réalité : « Je dois vivre à plus de deux heures de route de mon travail ». Une situation qui alimente un sentiment d’injustice. « La ville est en train d’être modernisée pour les touristes », regrette-t-elle. Les tensions se manifestent même dans l’espace public, avec l’apparition de graffitis sur le front de mer enjoignant aux « nomades numériques » de « rentrez chez vous », rapporte le Guardian.

Le Cap, un cas d’école entre tourisme et inégalités sociales

Le Cap illustre un phénomène qui n’est pas sans rappeler d’autres métropoles touristiques, comme Barcelone ou Venise, où la gentrification a poussé les locaux hors des centres-villes. Pourtant, la situation sud-africaine présente une particularité : elle oppose des maisons côtières valant plusieurs millions de dollars à des bidonvilles où des familles vivent depuis des générations dans des cabanes de tôle, comme le souligne le New York Times.

Cette dualité sociale rend la régulation du marché immobilier d’autant plus complexe. Si une partie des logements Airbnb était réintégrée au marché locatif classique, cela pourrait, selon Daily Maverick, « atténuer la pression » sur les prix. Mais cette solution risquerait aussi de renchérir le coût des nuitées touristiques, freinant l’attractivité de la ville.

« Si ne serait-ce qu’une partie des logements Airbnb se retrouvaient sur le marché de la location à long terme, cela pourrait atténuer la pression. »
— Daily Maverick

Et maintenant ?

La mesure prise par la municipalité du Cap devrait entrer en vigueur dans les prochains mois. Son impact sur le marché immobilier et le secteur touristique sera évalué d’ici la fin de l’année. La ville devra trouver un équilibre entre préservation de son attractivité économique et protection de ses habitants, sous peine de voir s’aggraver les inégalités sociales déjà criantes.

La question reste entière : jusqu’où la municipalité est-elle prête à aller pour réguler ce marché sans étouffer l’un des rares secteurs économiques en croissance en Afrique du Sud ? Une équation qui, si elle n’est pas résolue, pourrait transformer Le Cap en un symbole des dérives du surtourisme.