La plateforme RealT, spécialisée dans l’immobilier tokenisé, a annoncé cette semaine la liquidation volontaire de ses sociétés après avoir levé près de 150 millions de dollars auprès de quelque 22 000 clients répartis dans 150 pays, selon Cryptoast. Fondée en 2019 par les frères canadiens Rémy et Jean-Marc Jacobson, l’entreprise proposait à ses investisseurs d’acheter des tokens ERC-20 adossés à des parts de sociétés à responsabilité limitée (LLC) détenant des biens immobiliers aux États-Unis. Les loyers, versés en stablecoin USDC, promettaient des rendements annuels supérieurs à 10 %.

Parmi les investisseurs floués figurent près de 14 000 Français, selon les estimations du cabinet d’avocats Delomel basé à Rennes. Une action collective a été lancée en France, avec une plainte pénale déposée auprès du procureur du pôle financier du tribunal judiciaire de Paris. Les fondateurs, établis entre la France et le Panama, n’ont à ce jour fourni aucun document comptable consolidé aux investisseurs, et les actifs immobilier affichés pourraient ne pas avoir été légalement acquis.

Ce qu'il faut retenir

  • 150 millions de dollars collectés auprès de 22 000 clients dans 150 pays pour un projet d’immobilier tokenisé.
  • Promesses de rendements annuels supérieurs à 10 %, avec des loyers versés en USDC sur la blockchain Ethereum.
  • Liquidation volontaire annoncée le 3 juillet 2026 par les frères Jacobson, cofondateurs de RealT.
  • Près de 14 000 Français parmi les investisseurs lésés, avec une action collective en cours en France.
  • Aucun document comptable consolidé fourni aux investisseurs, et des irrégularités majeures sur la détention des biens immobiliers.
  • Une plainte pénale déposée au tribunal judiciaire de Paris contre les gérants.

Un modèle attractif en apparence, mais reposant sur des promesses floues

RealT se présentait comme une solution innovante pour investir dans l’immobilier américain sans disposer de capitaux importants. Les investisseurs pouvaient acheter des tokens pour quelques dizaines de dollars, adossés à des parts de LLC détenant des biens principalement situés à Detroit, mais aussi à Chicago, Cleveland ou Atlanta. Les loyers, payés en USDC, devaient être reversés automatiquement via des smart contracts sur Ethereum, puis sur Gnosis Chain. Le projet a séduit des milliers de personnes, avec un portefeuille estimé à 700 biens immobiliers.

Pourtant, selon Cryptoast, de nombreux investisseurs se retrouvent aujourd’hui dans l’impossibilité de récupérer leurs fonds. Un ancien partenaire commercial de RealT, ayant réalisé des vidéos de promotion pour la société jusqu’à fin 2025, témoigne d’un fonctionnement opaque et de paiements en retard. « J’ai travaillé avec RealT jusqu’à fin 2025. Les paiements ont cessé, les échéances de mes factures ont été repoussées à plusieurs reprises, et je me retrouve aujourd’hui avec un manque à gagner de plus de 10 000 dollars », déclare-t-il à Cryptoast.

Des irrégularités majeures sur la détention des biens immobiliers

L’enquête menée par cet ancien partenaire révèle des anomalies dans la gestion des actifs immobiliers. « Beaucoup de propriétés n’ont jamais été réellement achetées par RealT, et pourtant elles étaient commercialisées sur le site », affirme-t-il. Il cite l’exemple d’un bien situé en Colombie, affiché à plus d’un million de dollars sur la plateforme, alors que le promoteur local a nié toute collaboration avec RealT. Les mêmes schémas ont été observés dans plusieurs villes américaines, dont Detroit et Chicago.

Le vidéaste a également contacté des autorités locales et des gestionnaires immobiliers aux États-Unis, sans obtenir de documents officiels confirmant la détention des biens par RealT. « Aucune trace d’un parc de 18 000 unités géré de près ou de loin, comme les fondateurs l’avaient affirmé aux investisseurs », précise-t-il. Ces révélations ont poussé l’avocat Maître Delomel, basé à Rennes, à engager une action collective contre RealT, regroupant déjà plus d’une centaine d’investisseurs.

« J’ai contacté directement divers établissements au Canada et payé pour identifier les sociétés qu’ils possédaient. Le résultat : une multitude de sociétés, de nombreux procès, des dettes, des litiges réglés à l’amiable, mais aucune trace d’un parc immobilier conséquent. »
— Ancien partenaire commercial de RealT, cité par Cryptoast

Des investisseurs désillusionnés et une action collective en France

Parmi les victimes figurent des particuliers comme Stéphane Combe, un journaliste suisse ayant investi plus de 20 000 dollars dans le projet. Attiré par les rendements annoncés et les promesses de transparence, il a découvert trop tard les dysfonctionnements. « Je pense que tout est déjà perdu. Ils ont eu le temps de tout mettre à l’abri. À mon avis, c’est du travail de pro depuis longtemps », témoigne-t-il, résigné.

Stéphane Combe explique avoir été influencé par les « community calls » quasi hebdomadaires organisés par RealT, où les frères Jacobson communiquaient de manière autoritaire. « Jean-Marc Jacobson avait des méthodes de dictateur, il s’emportait, voire hurlait quand ça l’ennuyait de répondre, même face à ses propres employés », confie-t-il. L’absence de recrutement de personnel supplémentaire pour gérer la croissance du projet aurait également dû alerter les investisseurs.

En France, le cabinet Delomel coordonne une action collective regroupant près de 14 000 plaignants. Une plainte pénale a été déposée auprès du procureur du pôle financier du tribunal judiciaire de Paris. Chaque investisseur doit s’acquitter de 360 euros pour participer à la procédure. Les versements hebdomadaires de loyers en USDC sont interrompus depuis plusieurs mois, et les frais administratifs ainsi que les impayés réduisent encore les chances de récupération des fonds.

Et maintenant ?

La liquidation des sociétés RealT devrait s’étaler sur plusieurs mois, le temps de vendre les actifs et de régler les dettes. Les investisseurs français pourraient récupérer une partie de leurs fonds, mais les montants restants seront probablement très inférieurs aux sommes investies, en raison des frais juridiques et des taxes impayées. Une date butoir pourrait être fixée d’ici la fin du troisième trimestre 2026 pour le dépôt des dossiers de plainte en France, mais le processus judiciaire s’annonce long et complexe. Les autorités américaines, notamment la SEC, pourraient également lancer des investigations sur ce dossier.

Un effondrement qui interroge sur la régulation des projets crypto

Cet échec interroge sur la maturité du marché de l’immobilier tokenisé et sur la nécessité d’un cadre réglementaire plus strict. RealT promettait transparence et sécurité grâce à la blockchain, mais les irrégularités révélées montrent que les promesses n’ont pas été tenues. Les investisseurs, souvent attirés par des rendements attractifs sans comprendre les risques, se retrouvent aujourd’hui sans recours efficace.

Pour les frères Jacobson, la liquidation volontaire pourrait permettre d’éviter des poursuites plus lourdes, mais elle ne garantit pas la restitution des fonds. Dans un community call diffusé sur YouTube le 3 juillet 2026, Jean-Marc Jacobson a accusé un influenceur crypto d’avoir saboté les négociations en le présentant comme un « escroc » auprès d’un fiduciaire. Une stratégie de communication qui semble tardive face à l’ampleur du scandale.

Les plateformes de tokenisation immobilière, qui se multiplient depuis 2020, devront désormais faire face à une méfiance accrue des investisseurs. Sans garantie légale sur la détention des actifs sous-jacents, le modèle reste fragile. La fermeture des canaux de communication de RealT — suppression de la FAQ, fermeture du groupe Telegram officiel et retrait des vidéos YouTube — illustre une volonté de limiter les dégâts, mais aussi de masquer les dysfonctionnements.

Reste à savoir si les autorités françaises et américaines interviendront pour sanctionner les responsables et protéger les investisseurs. En attendant, des milliers de particuliers devront assumer les conséquences d’un projet qui promettait l’eldorado, mais qui s’est transformé en piège financier.

Les investisseurs français peuvent rejoindre l’action collective coordonnée par le cabinet Delomel à Rennes, moyennant une inscription à 360 euros. Une plainte pénale a été déposée auprès du procureur du pôle financier du tribunal judiciaire de Paris, mais le processus judiciaire pourrait s’étaler sur plusieurs mois, voire années. La récupération des fonds dépendra de la vente des actifs et du règlement des dettes, sans garantie de restitution complète.

Non, RealT n’est pas le premier projet de ce type à rencontrer des difficultés. D’autres plateformes d’immobilier tokenisé ont déjà fait face à des problèmes similaires, comme des irrégularités dans la détention des actifs ou des retards de paiement. Cependant, l’ampleur de l’effondrement de RealT, avec près de 150 millions de dollars collectés, en fait l’un des cas les plus marquants.