Servitude de résidence principale : ces villes qui imposent d’occuper son logement huit mois par an

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur « logement et attractivité des territoires » en novembre 2024, les maires de plusieurs communes touristiques disposent d’un nouvel outil pour lutter contre la pénurie de logements à l’année : la servitude de résidence principale. Cette disposition, désormais inscrite dans les actes notariés, impose aux acquéreurs d’occuper leur bien au moins huit mois par an, sous peine d’amendes pouvant atteindre 15 000 euros, voire de revente forcée. Selon Capital, plus de 150 communes ont déjà adopté cette mesure, bouleversant les règles du marché immobilier local.

Une réponse à la crise du logement dans les zones touristiques

Face à l’explosion des locations touristiques et à la difficulté croissante pour les habitants locaux — enseignants, soignants ou serveurs — de se loger, de nombreuses communes ont choisi d’agir en durcissant les règles. « Aujourd’hui, ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier doivent vérifier si le bien n’est pas situé dans un secteur où la servitude de résidence principale a été instaurée », explique Valérie Guéguen, juriste au sein du Lab de l’étude Cheuvreux, comme le rapporte Capital. Cette obligation, ajoutée aux actes notariés via des clauses spécifiques, vise à garantir que les logements servent d’abord à habiter, et non à placer son capital.

Les élus justifient cette mesure par l’urgence de préserver la vie locale dans des territoires souvent saturés par la spéculation immobilière et les plateformes de location saisonnière comme Airbnb. « La propriété doit servir à se loger, pas à capitaliser », résume un maire interrogé par le magazine. À Chamonix et aux Gets, par exemple, les promoteurs doivent désormais réserver jusqu’à 50 % des logements neufs à l’usage de résidence principale. Un changement radical pour des zones où l’investissement locatif était jusqu’alors la norme.

Quelles communes sont concernées et comment la mesure s’applique-t-elle ?

Plusieurs villes ont déjà adopté cette servitude, principalement dans des zones où le taux de résidences secondaires dépasse 20 %, ou dans les secteurs éligibles à la taxe sur les logements vacants. Parmi les précurseurs figurent Saint-Martin-de-Ré, Biarritz, Hossegor et Annecy, où la mesure s’applique dans certains quartiers neufs ou lors de divisions foncières. Le littoral breton n’est pas en reste, avec des villes comme Quiberon et Carantec, tandis que Bonifacio, Porto-Vecchio et plusieurs communes corses préparent actuellement la modification de leur PLU (plan local d’urbanisme).

Concrètement, cette servitude peut être instaurée dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) des communes concernées. Les contrats de vente et de bail doivent obligatoirement préciser cette obligation sous peine de nullité. En cas de non-respect, les propriétaires s’exposent à des sanctions incluant une astreinte journalière pouvant atteindre 1 000 euros. « Depuis la loi Le Meur, une nouvelle loi, la loi Daubié, a élargi cette servitude aux bâtiments transformés de bureaux en logements », précise Valérie Guéguen. Une vigilance accrue est donc requise pour les investisseurs envisageant ce type de projet.

Un marché immobilier bouleversé : baisse des prix et désistements

L’impact de cette mesure sur le marché immobilier local est déjà tangible. Dans les secteurs concernés, les biens soumis à la servitude voient leur valeur chuter de jusqu’à 20 %, faute d’acheteurs prêts à accepter les contraintes d’occupation. Les agences immobilières locales constatent des désistements en cascade et une montée des recours juridiques. « Beaucoup de particuliers renoncent à acheter dans ces communes, estimant les conditions d’occupation impossibles à respecter », souligne un agent immobilier à Annecy. Bref, c’est la chute de la valeur à la revente qui inquiète les investisseurs.

Pour les élus, le pari est pourtant assumé : mieux vaut des logements habités que des vitrines fermées dix mois sur douze. « Cette clause entraîne une cure forcée de sobriété du marché du secondaire », analyse un économiste spécialisé dans l’immobilier. Les locations saisonnières, déjà encadrées dans certaines villes, voient leur champ d’action se réduire encore davantage. Une tendance qui devrait s’accentuer avec l’adoption progressive de cette servitude dans d’autres communes.

Les sanctions en cas de non-respect

Les propriétaires concernés par cette servitude doivent respecter une occupation minimale de huit mois par an, sauf motifs professionnels ou de force majeure. Le non-respect de cette obligation expose à des sanctions progressives. Une première infraction peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros. En cas de récidive, une astreinte journalière de 1 000 euros peut être appliquée, jusqu’à une revente forcée du bien. « Les actes notariés intègrent désormais une clause d’usage obligatoire, avec l’impossibilité pour les bailleurs de mettre leur bien sur le marché saisonnier », précise Valérie Guéguen. Les propriétaires doivent donc redoubler de prudence avant d’investir dans ces zones.

Quel avenir pour les investisseurs et les locataires ?

Pour les investisseurs, l’attractivité de ces communes risque de diminuer à court terme. La baisse des prix pourrait en attirer certains, mais les contraintes d’occupation et les risques de sanctions freinent déjà de nombreux projets. « C’est un marché qui se contracte, et les prix reflètent cette réalité », confie un promoteur à Biarritz. Pour les locataires, en revanche, la mesure pourrait améliorer l’accès au logement dans des villes où les loyers étaient jusqu’alors tirés vers le haut par la demande touristique. Les élus espèrent ainsi attirer ou retenir les travailleurs essentiels à la vie locale.

À plus long terme, cette servitude pourrait redéfinir les stratégies d’investissement immobilier en France. Les zones touristiques, autrefois prisées pour leur rentabilité locative, pourraient perdre en attractivité au profit de villes moins exposées aux pressions immobilières. Un basculement qui, s’il se confirme, modifierait durablement le paysage de l’investissement en France.