Un propriétaire peut-il fixer librement le montant du loyer entre deux locataires, quelle que soit la ville ? La réponse est non, selon Capital. En réalité, la loi encadre strictement cette pratique, avec des exceptions qui se sont multipliées ces dernières années. Nice, comme d’autres grandes agglomérations, est concernée par ces restrictions, qui visent à limiter la hausse des loyers dans les zones tendues.

Ce qu'il faut retenir

  • 1 430 communes sont soumises à des règles d’encadrement des loyers, couvrant 40 % de la population française et environ 4 % des communes selon le Ministère chargé de la Ville et du Logement.
  • Le « blocage des loyers à la relocation » interdit toute augmentation du loyer si le précédent locataire a quitté le logement il y a moins de 18 mois, sauf révision selon l’indice de référence des loyers (IRL).
  • 70 communes appliquent un encadrement des loyers par arrêté préfectoral, avec des plafonds stricts à respecter.
  • Les propriétaires peuvent contourner ces règles s’ils prouvent que le loyer précédent était manifestement sous-évalué ou s’ils ont réalisé des travaux d’un montant supérieur à six mois de loyer.
  • En dehors des zones tendues, la fixation du loyer reste libre, sauf pour les logements classés F ou G, où toute augmentation est interdite.
  • Un projet de loi annoncé fin avril 2026 par le Premier ministre Sébastien Lecornu pourrait faciliter la location temporaire de ces logements, à condition de réaliser des travaux d’amélioration énergétique sous trois à cinq ans.

La loi de 1989 et ses exceptions : un cadre complexe pour les propriétaires

La loi du 6 juillet 1989 sur les logements loués à usage de résidence principale stipule que « la fixation du loyer des logements mis en location est libre », comme le rappelle Sylvain Grataloup, président de l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers). Cependant, cette liberté est encadrée par plusieurs exceptions, notamment dans les zones tendues. Ces territoires, où la demande locative est forte, représentent 47 agglomérations en France, dont Nice, Montpellier, Lyon ou encore l’Île-de-France.

Selon les données du Ministère chargé de la Ville et du Logement, ces zones concernent 40 % de la population française et 4 % des communes, mais concentrent une part significative du parc locatif. Dans ces territoires, le propriétaire ne peut augmenter le loyer entre deux locataires que dans des conditions très précises.

Le « blocage des loyers à la relocation » : une règle stricte dans les zones tendues

Le mécanisme le plus courant est le « blocage des loyers à la relocation ». Celui-ci interdit toute hausse du loyer si le logement a été libéré par son précédent occupant depuis moins de 18 mois. La seule exception autorisée est une révision du loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL), à condition que celle-ci n’ait pas été appliquée dans les 12 derniers mois. Ce dispositif vise à éviter les hausses abusives dans un contexte de pénurie de logements.

Pour échapper à cette règle, le propriétaire doit apporter la preuve que le loyer précédent était manifestement sous-évalué ou qu’il a réalisé des travaux d’amélioration ou de décence pour un montant dépassant six mois de loyer. « Attention, cette hausse possible reste plafonnée », précise Sylvain Grataloup, citant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. Une exception existe cependant : si les travaux d’amélioration représentent un montant supérieur à un an de loyer et ont été réalisés dans les six derniers mois, le propriétaire peut librement augmenter le loyer.

L’encadrement préfectoral : 70 communes concernées par des plafonds stricts

Au-delà du blocage à la relocation, 70 communes en France appliquent un encadrement des loyers par arrêté préfectoral. Dans ces territoires, il est non seulement interdit d’augmenter le loyer entre deux locations, mais aussi de dépasser les plafonds fixés par l’arrêté. Ces plafonds varient selon les villes et sont généralement révisés chaque année. « Dans de nombreux cas, lorsque l’encadrement des loyers est récent, cela peut obliger le propriétaire à baisser le loyer à l’arrivée d’un nouveau locataire », explique Sylvain Grataloup.

En cas de non-respect de ces règles, le locataire dispose de recours. Il peut d’abord demander une réduction du loyer directement au bailleur. Si cette démarche échoue, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire pour obtenir le remboursement du trop-perçu. Ces procédures, bien que parfois longues, permettent de sanctionner les propriétaires indélicats.

Hors des zones tendues : une liberté relative pour les propriétaires

En dehors des 1 430 communes soumises à l’encadrement des loyers, les propriétaires bénéficient d’une plus grande liberté dans la fixation du montant du loyer entre deux locataires. Cependant, cette liberté reste conditionnée par l’état du marché locatif local. Si la demande est forte, le propriétaire peut augmenter le loyer, sous réserve que le logement ne soit pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour ces logements, toute augmentation est strictement interdite, quel que soit le territoire.

Cette règle vise à inciter les propriétaires à rénover énergétiquement leurs biens, un enjeu majeur dans un contexte de transition écologique. Pourtant, certains propriétaires pourraient être tentés de retirer ces logements du marché locatif pour éviter ces contraintes. Une situation que le gouvernement souhaite éviter.

Et maintenant ?

Pour limiter cette tentation, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé fin avril 2026 un projet de loi visant à faciliter la location temporaire de ces logements. En contrepartie, les propriétaires devront s’engager à réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans un délai de trois à cinq ans. Ce dispositif, encore en discussion, pourrait entrer en vigueur d’ici la fin de l’année 2026. Il reste à voir si cette mesure suffira à convaincre les propriétaires réticents ou si elle sera perçue comme une contrainte supplémentaire.

Que risque un propriétaire en cas de non-respect des règles ?

Les propriétaires qui ne respectent pas les règles d’encadrement des loyers s’exposent à des sanctions. Le locataire peut exiger une réduction du loyer, voire le remboursement des sommes indûment perçues. En cas de récidive ou de fraude avérée, le tribunal judiciaire peut condamner le propriétaire à des dommages et intérêts. Ces risques juridiques et financiers incitent la plupart des bailleurs à se conformer à la réglementation, même si certains tentent de contourner les règles.

Les associations de défense des locataires, comme l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement), recommandent aux propriétaires de se renseigner précisément sur les règles applicables dans leur commune avant de fixer un nouveau loyer. Une vigilance d’autant plus nécessaire que les dispositifs d’encadrement évoluent régulièrement, notamment dans les grandes villes.

Oui, dans les communes non soumises à l’encadrement des loyers, un propriétaire peut librement augmenter le loyer entre deux locataires, sous réserve que le logement ne soit pas classé F ou G au DPE. La hausse dépend alors uniquement des conditions du marché locatif local.

Un locataire peut d’abord demander une réduction du loyer directement à son propriétaire. Si cette démarche échoue, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire pour obtenir le remboursement du trop-perçu. Ces recours sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989.

Si le sujet des loyers et de leur encadrement vous intéresse, vous pouvez consulter les indices des prix à l’achat et à la location dans 100 villes de France, en partenariat avec la Fnaim, pour mieux comprendre l’évolution du marché immobilier locatif.