La location d’une résidence secondaire peut sembler un bon moyen de rentabiliser un bien inoccupé, mais les frais annexes grignotent souvent les bénéfices. Selon Capital, près de 40 % des propriétaires choisissent désormais cette solution pour financer leur acquisition, tout en s’exposant à des dépenses imprévues.

Ce qu'il faut retenir

  • En 2025, 3,7 millions de logements en France étaient des résidences secondaires, soit 10 % du parc immobilier (source : Insee).
  • Plus de 40 % des propriétaires louent leur bien pour compenser les coûts d’entretien et les taxes foncières (étude Ifop, 2017).
  • Les frais de gestion (conciergerie, ménage, plateformes) peuvent représenter jusqu’à 35 % des loyers annuels.
  • Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet un abattement de 50 % sur les loyers perçus (régime micro-BIC).
  • Les surtaxes locales sur les résidences secondaires atteignent +60 % dans des villes comme Bordeaux, Bayonne ou La Rochelle.

Un investissement rentable, mais à quel prix ?

Pour Laurence, 72 ans et retraitée nantaise, louer son appartement de 105 m² à Saint-Lary (Pyrénées) pendant onze ans a permis de financer 100 000 €, soit un tiers du prix d’achat. « On a loué environ six semaines par an, détaille-t-elle. Mais avec l’âge, la gestion est devenue trop contraignante : sélection des locataires, état des lieux, entretien… » Elle a donc choisi d’arrêter la location pour profiter de son bien à sa guise. « Autant dire que les frais de mise en location (entre 50 et 100 € par an selon les plateformes), le ménage (110 €), ou encore la conciergerie (110 € par location) pesaient de plus en plus lourd », explique-t-elle.

Des coûts qui varient selon les régions

Sur le littoral méditerranéen ou dans les Alpes, les dépenses peuvent vite exploser. Adeline, une Lyonnaise de 42 ans, a dépensé 10 000 € en frais de ménage et blanchisserie pour la première année de location de son chalet de 200 m² à Montgenèvre — soit 12 % des loyers perçus. « Heureusement, je gère moi-même la location et l’accueil des voyageurs, précise-t-elle. Sinon, une conciergerie coûte en moyenne 30 à 35 % des loyers annuels. »

Thierry Violleau, fondateur de la conciergerie Hoomy (1 400 biens gérés à Nantes), confirme cette tendance : « La distance moyenne entre le domicile du propriétaire et sa résidence secondaire dépasse 400 km. Déléguer la gestion libère un temps précieux, surtout pour les seniors. »

Le LMNP, un levier fiscal pour limiter la casse

Pour optimiser leurs revenus locatifs, de nombreux propriétaires optent pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au régime micro-BIC, ils bénéficient d’un abattement de 50 % sur les loyers. Au régime réel, ils peuvent déduire l’ensemble des charges — intérêts d’emprunt, travaux, frais de conciergerie — de leurs revenus locatifs. « Ce dispositif démocratise la location de résidences secondaires, observe Céline Lebreton, fondatrice de la conciergerie La Bretonne (Finistère). On voit aussi émerger des locations de résidences principales pendant les congés des propriétaires. »

Les surtaxes locales, un fardeau supplémentaire

Les communes appliquent des surttaxes d’habitation sur les résidences secondaires, parfois exorbitantes. À Bordeaux, Bayonne ou La Rochelle, cette majoration atteint +60 % de la taxe d’habitation classique. « Ces surcoûts s’ajoutent aux charges de copropriété, aux frais d’entretien et à la taxe foncière, qui a elle seule a augmenté de 3,5 % en moyenne entre 2020 et 2025, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) », rappelle Capital.

Gestion autonome ou délégation ? Le dilemme des propriétaires

Les propriétaires doivent arbitrer entre deux options : gérer eux-mêmes leur location ou recourir à une conciergerie. Dans le premier cas, les économies sont réelles, mais le temps et l’énergie consacrés peuvent être considérables. Dans le second, les frais grèvent les revenus, mais la tranquillité d’esprit est garantie. « Tout dépend du profil du propriétaire, souligne Thierry Violleau. Un actif en quête de rendement privilégiera la délégation, tandis qu’un retraité pourra assumer la gestion lui-même. »

Et maintenant ?

Les perspectives pour les propriétaires de résidences secondaires dépendront de l’évolution des taxes locales et des dispositifs fiscaux. La loi de finances 2026, actuellement en discussion, pourrait réviser les abattements du LMNP. Par ailleurs, l’augmentation continue des coûts de construction et de rénovation — +4,2 % en 2025 selon le ministère de la Transition écologique — risque de pousser davantage de ménages à louer leur bien plutôt qu’à l’occuper ponctuellement. À surveiller également : les prochaines décisions des municipalités concernant les surtaxes, dont certaines pourraient être revues à la baisse sous la pression des associations de propriétaires.

Avec plus de 3,7 millions de résidences secondaires en France, la question des coûts cachés devient stratégique pour les propriétaires. Entre fiscalité avantageuse et dépenses imprévues, l’équation reste complexe. Une chose est sûre : dans un marché immobilier tendu, chaque euro compte.

Les frais les plus courants incluent les commissions des plateformes de location (entre 3 % et 15 % du loyer), les frais de ménage (100 à 200 € par séjour), la conciergerie (30 à 35 % des loyers annuels en moyenne), ainsi que les coûts de réparation et d’entretien (remplacement d’équipements, petites casses). À ces dépenses s’ajoutent les taxes locales et les éventuelles surttaxes d’habitation.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste intéressant pour les propriétaires qui génèrent des revenus locatifs inférieurs à 77 700 € par an (seuil du régime micro-BIC en 2026). Au-delà, le passage au régime réel est souvent plus avantageux, car il permet de déduire l’intégralité des charges. Cependant, la loi de finances en préparation pourrait modifier ces seuils — il est conseillé de consulter un expert-comptable pour une analyse personnalisée.