Un acheteur qui découvre après la signature d’un compromis qu’un risque naturel majeur a été caché par le vendeur dispose de plusieurs recours juridiques pour contester la transaction. Selon Capital, le Code civil prévoit des mécanismes permettant de rétablir l’équilibre entre les parties, voire d’annuler la vente.
Ce qu'il faut retenir
- L’action rédhibitoire permet d’annuler la vente ou de réduire le prix proportionnellement au défaut d’information.
- Le notaire et l’agent immobilier ont une obligation de conseil et doivent transmettre l’État des risques et pollutions (ERP) avant la signature.
- Les risques les plus fréquents concernent les inondations non déclarées, les terrains en zone RGA (retrait-gonflement des argiles) ou les zones réglementées (PPRL).
- La rescision pour lésion peut être engagée si le prix payé est manifestement disproportionné au regard d’un risque caché.
- Les preuves à apporter incluent ERP, certificat d’urbanisme, expertises ou témoignages de voisins.
En effet, un bien peut apparaître sain lors de la visite tout en dissimulant un risque naturel sérieux : retrait-gonflement des argiles (RGA) non signalé, antécédents d’inondations passés sous silence ou emplacement situé en zone réglementée non communiqué. Lorsque le vendeur omet volontairement ces informations, l’acheteur n’est pas sans recours. Le Code civil lui ouvre plusieurs voies pour rétablir l’équilibre de la transaction, un mécanisme encore méconnu du grand public.
Ces recours reposent principalement sur la preuve d’un défaut d’information. Pour les étayer, l’acquéreur peut s’appuyer sur des échanges avec le vendeur, l’État des risques et pollutions (ERP), le certificat d’urbanisme, les plans de prévention des risques, des expertises réalisées après l’achat ou encore des témoignages de voisins. Ces éléments s’articulent avec l’obligation de conseil du notaire et de l’agent immobilier, qui doivent veiller à la transmission complète des informations.
« Aujourd’hui, l’information sur les risques climatiques fait pleinement partie de notre devoir de conseil. »
L’action rédhibitoire, l’outil principal pour contester la vente
Parmi les recours disponibles, l’action rédhibitoire constitue l’outil principal en cas de risque dissimulé. Elle permet d’obtenir soit l’annulation pure et simple de la vente, soit une réduction du prix proportionnelle au défaut d’information. Pour être recevable, l’acquéreur doit démontrer que le risque existait avant la transaction et n’a pas été signalé. Les motifs fréquents incluent des sinistres d’inondation non déclarés, un terrain classé en zone RGA ou une appartenance à un Plan de prévention des risques littoraux (PPRL) non mentionnée.
« Les biens situés dans le périmètre d’un PPRL nécessitent une vigilance particulière », avertit Pierre Lemarchand. En zone PPRL, le vendeur doit notamment faire réaliser un relevé altimétrique, un élément qui peut influencer directement la valeur du bien et les travaux éventuels à prévoir. « Selon les résultats, certains acquéreurs pourront être contraints d’engager des travaux de mise en conformité, avec des conséquences directes sur les délais de vente ou sur la valeur du bien. »
Responsabilités partagées entre vendeur, notaire et agent immobilier
Si le vendeur a caché un risque, les professionnels ayant encadré la transaction peuvent également être mis en cause. Le notaire doit vérifier la complétude de l’ERP, tandis que l’agent immobilier a l’obligation de remettre ces informations en amont. « Nous avons l’obligation de transmettre l’ERP ainsi que les informations géorisques aux acquéreurs avant la signature du compromis », rappelle Pierre Lemarchand. Cette obligation s’impose dès lors que le bien est situé dans une zone à risque identifiée.
En pratique, l’agent immobilier et le notaire doivent s’assurer que l’ERP est bien transmis à l’acheteur. Ce document, obligatoire depuis 2003, recense les risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien est exposé. Son omission ou sa transmission tardive peut engager la responsabilité des professionnels.
La rescision pour lésion, une voie plus rare mais possible
Plus rare, la rescision pour lésion permet de réviser le prix si l’acquéreur a payé un montant manifestement disproportionné au regard d’un risque majeur occulté. Cette action suppose de démontrer un écart d’au moins sept douzièmes entre le prix payé et la valeur réelle du bien. Elle nécessite une expertise poussée et intervient souvent en complément d’autres recours, notamment lorsque le risque découvert rend le bien impropre à l’usage prévu.
« Dans un marché où les impacts climatiques deviennent structurants, notre rôle d’expertise et d’accompagnement est central pour anticiper ces impacts, sécuriser la transaction et apporter une information claire aussi bien aux vendeurs qu’aux acquérereurs », conclut Pierre Lemarchand. Cette approche vise à limiter les litiges post-vente en garantissant une transparence totale sur les risques encourus.
Reste à voir comment les tribunaux appliqueront ces dispositifs dans un contexte où les risques climatiques deviennent de plus en plus prégnants. Les prochaines années pourraient voir une augmentation des contentieux liés aux ventes immobilières, avec des conséquences directes sur la pratique des professionnels et la sécurité juridique des transactions.
L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du risque pour engager une action rédhibitoire ou une rescision pour lésion. Ce délai court à partir du moment où l’acheteur a eu connaissance effective du risque, et non à la date de la signature de l’acte authentique.
Les preuves à apporter incluent l’ERP incomplet ou inexistant, des expertises post-achat, des témoignages de voisins, des articles de presse ou des documents administratifs (certificat d’urbanisme, PPRL). Un courrier du vendeur reconnaissant le risque ou une précédente expertise peuvent également servir de preuve.
