Depuis l’entrée en vigueur de l’article L125-5 du code de l’environnement, tout vendeur ou agent immobilier doit remettre un État des risques et pollutions (ERP) dès la première visite d’un bien, rappelle Capital. Pourtant, cette obligation légale reste largement méconnue : la majorité des acquéreurs n’en prennent connaissance qu’au moment de signer l’avant-contrat, soit bien trop tard pour envisager une annulation ou une renégociation sereine. Ce document, souvent négligé, peut pourtant bouleverser un projet immobilier en révélant des risques majeurs comme une zone inondable, un recul du trait de côte ou un retrait-gonflement des argiles.

Ce qu'il faut retenir

  • L’ERP doit être remis dès la première visite du bien, conformément à l’article L125-5 du code de l’environnement.
  • Il informe l’acquéreur sur les risques naturels, miniers ou technologiques (inondations, retrait-gonflement des argiles, etc.).
  • En cas de risque majeur, la loi prévoit un délai de rétractation de dix jours à partir de la remise du document.
  • Si un risque est dissimulé volontairement, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix.
  • L’ERP doit dater de moins de six mois et être établi à partir du formulaire officiel disponible sur le site Géorisques.

Un document obligatoire mais encore trop souvent ignoré

L’État des risques et pollutions (ERP) est un document clé dans toute transaction immobilière, car il liste les risques auxquels un bien est exposé. Selon Pierre Lemarchand, co-gérant de l’Agence l’Adresse à Saint-Gilles-Croix-de-Vie, « l’ERP est un document essentiel dans une transaction immobilière, car il informe précisément l’acquéreur sur les risques auxquels le bien est exposé : zone inondable, recul du trait de côte, retrait-gonflement des argiles ou encore obligations de débroussaillement ». Pourtant, dans les faits, la plupart des acheteurs ne le découvrent qu’au moment de signer l’avant-contrat, soit plusieurs semaines après leur première visite.

Cette méconnaissance de l’obligation de remise du document s’explique en partie par son caractère récent. Introduit par la loi du 8 août 2015, l’ERP vise à renforcer la transparence dans l’immobilier. Pourtant, malgré son importance juridique, son utilisation reste inégale selon les professionnels. Certains agents ou vendeurs tardent à le fournir, voire le dissimulent, par crainte d’un impact négatif sur la vente. « Juridiquement, il doit être remis dès la première visite, même si, dans les faits, beaucoup d’acheteurs ne le découvrent qu’au moment de l’avant-contrat », confirme Pierre Lemarchand.

Des conséquences lourdes en cas de non-respect ou d’omission

L’ERP n’est pas un simple formulaire administratif : son absence ou son contenu incomplet peut avoir des répercussions juridiques majeures. Si le document révèle un risque majeur non déclaré (inondation récurrente, recul du trait de côte, instabilité des sols), l’acquéreur dispose d’un délai de dix jours pour se rétracter sans justification. En cas de dissimulation volontaire d’un risque par le vendeur ou l’agent, l’acquéreur peut engager des recours pour obtenir une réduction du prix ou l’annulation pure et simple de la vente. La responsabilité du vendeur, voire de l’agent immobilier, peut également être engagée pour manquement à son devoir d’information.

Pour éviter ces écueils, certains professionnels misent sur une transparence totale. « De notre côté, nous faisons le choix de transmettre l’ERP le plus en amont possible, afin que l’acquéreur puisse acheter en parfaite connaissance de cause. C’est aussi une manière de sécuriser la transaction : si un risque majeur apparaît tardivement, l’acquéreur peut exercer son délai de rétractation, voire demander l’annulation de la vente en cas d’information dissimulée », explique Pierre Lemarchand. L’ERP doit impérativement dater de moins de six mois et être établi à partir du formulaire officiel disponible sur le site Géorisques, qui centralise les données sur les risques naturels, miniers et technologiques en France.

« Nous n’avons donc aucun intérêt à différer cette transparence, car cela ferait perdre du temps à toutes les parties et fragiliserait la vente. » — Pierre Lemarchand, co-gérant de l’Agence l’Adresse à Saint-Gilles-Croix-de-Vie

Comment vérifier et anticiper les risques avant un achat ?

Même un ERP conforme ne dispense pas l’acquéreur de mener ses propres recherches. Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de consulter le service urbanisme de la mairie, qui peut fournir des informations complémentaires sur les plans de prévention des risques, les servitudes ou l’historique des sinistres dans le secteur. Le site Géorisques offre également une vision fine des aléas naturels, miniers ou littoraux, permettant de croiser les données avec celles de l’ERP.

Certains indices géographiques ou toponymiques peuvent aussi alerter. Par exemple, des noms de lieux-dits comme « la Source », « les Carrières », « le Moulin » ou « les Prés » peuvent révéler un passé hydrologique ou géologique sensible. « Croiser ces informations permet d’anticiper les mauvaises surprises », souligne un professionnel du secteur. En cas de doute, il est toujours préférable de solliciter un expert ou un géologue pour évaluer la solidité du bien avant de s’engager.

Et maintenant ?

Face à l’augmentation des risques naturels liés au changement climatique, les exigences en matière d’ERP pourraient se renforcer dans les années à venir. Les pouvoirs publics pourraient durcir les sanctions en cas de manquement à l’obligation de transparence, notamment pour les zones les plus exposées. Une réforme du dispositif est d’ailleurs évoquée dans certains cercles, mais aucune échéance concrète n’a encore été fixée. En attendant, les acquéreurs sont invités à exiger systématiquement l’ERP dès la première visite et à le vérifier avec la plus grande attention.

Pour les professionnels, l’enjeu est double : respecter scrupuleusement la réglementation tout en informant clairement leurs clients. « La transparence est un gage de sécurité pour toutes les parties. Un risque caché aujourd’hui peut devenir un problème juridique demain », rappelle Pierre Lemarchand. Les acheteurs, de leur côté, doivent désormais considérer l’ERP comme un document incontournable, au même titre que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’état parasitaire.

L’acquéreur peut exiger sa remise immédiate. Si le document n’est toujours pas fourni, il est conseillé de suspendre la visite et de saisir le vendeur ou l’agent par écrit pour demander une régularisation. En cas de refus persistant, un recours auprès de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) ou un signalement au médiateur de la consommation peut être envisagé.

Oui, l’ERP est obligatoire pour toute vente ou location d’un bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (PPR), une zone de sismicité ou une zone à potentiel radon. Il doit être annexé à toute promesse ou compromis de vente, sous peine de nullité du contrat.