Un ajustement du coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire pourrait permettre à des milliers de logements classés F ou G de sortir de ces catégories, selon Capital. Lors des premières assises du diagnostic immobilier organisées ce jeudi 21 mai 2026, le gouvernement a évoqué une possible nouvelle baisse du coefficient, actuellement fixé à 1,9 contre 2,58 avant 2021. Cette révision technique, si elle aboutit, viendrait s’ajouter aux évolutions déjà constatées depuis 2021, qui ont permis de sortir environ 850 000 logements du statut de passoire thermique.

Ce qu'il faut retenir

  • 850 000 logements ont déjà quitté la catégorie des passoires thermiques grâce aux précédents ajustements du DPE, selon Bercy.
  • Le coefficient de conversion de l’électricité pourrait être abaissé à 1,7, contre 1,9 aujourd’hui et 2,58 avant 2021.
  • Les petits logements chauffés à l’électricité, comme les chambres de bonne parisiennes, étaient particulièrement pénalisés par l’ancien calcul.
  • Une étude de mai 2026 estime qu’un abaissement supplémentaire du coefficient pourrait reclasser jusqu’à 2,28 millions de logements.
  • Le classement énergétique influence désormais directement la valeur des biens, avec des écarts de prix pouvant atteindre 15 % à 25 % entre un DPE D et un DPE F ou G.

Un calcul qui avantage les logements électriques

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne se base pas uniquement sur la consommation réelle d’un logement. Il intègre des coefficients techniques de conversion de l’énergie, qui pénalisent certains types de biens, notamment ceux chauffés à l’électricité. Avant 2021, le coefficient était fixé à 2,58, avant d’être réduit à 1,9. Une nouvelle baisse, évoquée lors des assises du 21 mai, pourrait le porter à 1,7.

Cette évolution permet déjà à des milliers de logements de sortir des catégories F et G sans nécessiter de travaux. « J’ai déjà vu des logements passer de G à F uniquement grâce au changement de coefficient », explique Xavier Taquet, diagnostiqueur immobilier indépendant. Les petits logements électriques, souvent situés en dernier étage ou en rez-de-chaussée, étaient particulièrement touchés par l’ancien système, en raison des déperditions thermiques importantes dans les immeubles anciens.

Une réforme qui divise le secteur immobilier

Si certains acteurs du secteur saluent cette révision, d’autres y voient une manipulation artificielle des chiffres. Selon Capital, la FNAIM a déjà salué les précédentes évolutions, jugées plus favorables aux logements électriques. Cependant, des experts comme Xavier Taquet mettent en garde : « Un logement peut sortir du statut de passoire thermique sans que la facture du locataire change réellement. »

Le diagnostiqueur souligne que cette réforme pourrait aussi répondre à une pression croissante sur le marché locatif. « On a retiré entre 850 000 et 870 000 logements du marché locatif sur un marché déjà extrêmement tendu », rappelle-t-il. Certains propriétaires ont même suspendu leurs travaux de rénovation en attendant les nouveaux calculs, tandis que d’autres ont préféré vendre leur bien avant l’entrée en vigueur des restrictions.

Un enjeu économique majeur pour les propriétaires

Le classement énergétique influence désormais directement la valeur des biens. Selon Xavier Taquet, « entre un DPE D et un DPE F ou G, la négociation peut atteindre entre 15 % et 25 % ». Il évoque l’exemple d’un appartement parisien acheté 1,7 million d’euros avec un DPE en D, finalement recalculé en E après vérification. Une seule lettre dans le diagnostic peut ainsi faire perdre plusieurs centaines de milliers d’euros à un propriétaire.

Cette instabilité pousse de nombreux petits bailleurs à l’anxiété. « La majorité des petits propriétaires ont peur », observe Xavier Taquet, qui affirme n’avoir « jamais autant travaillé » depuis les évolutions successives du DPE. Une étude publiée en mai 2026 par la start-up Krno estime qu’un abaissement supplémentaire du coefficient pourrait reclasser jusqu’à 2,28 millions de logements, soit plus de la moitié des passoires thermiques recensées en France.

« Derrière cette réforme se joue aussi un enjeu économique majeur : certains propriétaires ont suspendu leurs travaux énergétiques dans l’attente des nouveaux calculs, tandis que d’autres ont préféré vendre leur bien sans savoir, avant la possible entrée en vigueur des nouvelles restrictions. »
Xavier Taquet, diagnostiqueur immobilier indépendant

Une question technique aux conséquences sociales

Cette révision technique soulève une interrogation de fond : améliore-t-on réellement la qualité énergétique des logements, ou cherche-t-on surtout à éviter une nouvelle contraction du marché locatif ? Le gouvernement justifie cette évolution par la nécessité de corriger une inégalité de traitement envers les logements chauffés à l’électricité. Pourtant, certains experts craignent que cette mesure ne serve qu’à masquer une réalité énergétique toujours préoccupante.

Pour les propriétaires, l’incertitude persiste. Les assises du 21 mai n’ont fait que lancer les discussions, sans annonce concrète. Pourtant, les anticipations sont déjà fortes : « C’était le cas avec la réforme de 2021, certaines personnes avaient vendu au rabais avant le passage à 1,9 », rappelle Xavier Taquet. L’attente est désormais palpable, d’autant que les prochaines évolutions pourraient encore modifier la donne.

Et maintenant ?

Les prochaines étapes de cette réforme devraient être précisées dans les semaines à venir, alors que le gouvernement poursuit ses consultations avec les acteurs du secteur. Une nouvelle baisse du coefficient de conversion de l’électricité, si elle est adoptée, pourrait entrer en vigueur d’ici la fin de l’année 2026. Les propriétaires concernés devront alors se préparer à un nouveau recalcul de leur DPE, avec des conséquences potentielles sur la valeur de leur bien et leur capacité à le louer. Reste à voir si cette évolution suffira à apaiser les tensions sur un marché locatif déjà sous haute pression.

Cette réforme illustre une fois de plus l’équilibre délicat entre transition énergétique et crise du logement. Alors que les passoires thermiques restent dans le viseur des pouvoirs publics, les propriétaires et locataires devront composer avec des règles en constante évolution, dont les impacts concrets restent encore à mesurer.

Les petits logements chauffés à l’électricité, comme les chambres de bonne parisiennes ou les studios situés au dernier étage, étaient particulièrement pénalisés par l’ancien calcul. Ces biens, souvent mal isolés, voient leur classement énergétique s’améliorer mécaniquement avec la baisse du coefficient de conversion de l’électricité.

Selon une étude publiée en mai 2026 par la start-up Krno, un abaissement du coefficient à 1,7 pourrait permettre de reclasser jusqu’à 2,28 millions de logements, soit plus de la moitié des passoires thermiques recensées en France.