À San Francisco, l’essor fulgurant de l’intelligence artificielle (IA) et les futures introductions en Bourse d’OpenAI, d’Anthropic et de SpaceX transforment radicalement le marché immobilier local. Selon BFM Immo, cette frénésie boursière, qui pourrait créer plus de 16 000 millionnaires, alimente une spéculation immobilière inédite dans la baie, où les biens de luxe s’arrachent à des prix records tandis que les quartiers modestes subissent une baisse des prix et une explosion des loyers.
Ce qu'il faut retenir
- Les prix de l’immobilier de luxe à San Francisco ont bondi de 13,6 % depuis fin 2022, tandis que les quartiers abordables voient leurs prix reculer de 3,8 %.
- Un appartement de trois chambres au Duboce Triangle, rénové et doté de marbre et d’un réfrigérateur garni de Crémant d’Alsace, est proposé à 3 millions de dollars, avec la possibilité d’être payé en actions OpenAI ou Anthropic.
- Le loyer médian d’un deux-pièces à San Francisco a dépassé pour la première fois les 4 000 dollars, avec une hausse annuelle record de 21 %.
- Les expulsions ont atteint en 2025 leur plus haut niveau en dix ans, selon le San Francisco Standard.
- Le revenu médian des ménages à San Francisco (162 000 dollars) ne permet d’acheter que 6 % des biens disponibles sur le marché.
Des biens de luxe payables en actions technologiques
Dans le quartier prisé du Duboce Triangle, un appartement rénové, avec trois chambres, un grenier aménagé et des salles de bains en marbre, attire une foule de visiteurs un dimanche après-midi. Mise à prix : 3 millions de dollars. Pourtant, le vendeur propose une originalité : l’acquéreur peut régler la transaction en actions d’OpenAI, le créateur de ChatGPT, ou de son concurrent Anthropic. Une proposition qui, bien que sa faisabilité reste incertaine, illustre l’effervescence actuelle. « Ils visent 3,5 voire 4 millions, c’est pour lancer les enchères », confie un salarié espagnol de la tech, qui souhaite rester anonyme. Ce dernier, lassé par des loyers trop élevés, s’intéresse aux biens destinés aux « mid-six-figures », ces cadres gagnant autour d’un demi-million de dollars par an.
Cette situation reflète l’emballement du marché immobilier à San Francisco, où l’IA est devenue le moteur d’une économie de plus en plus inégalitaire. Selon les données de Redfin, depuis le lancement de ChatGPT fin 2022, les prix de l’immobilier de luxe ont augmenté de 13,6 %, tandis que ceux des quartiers abordables ont reculé de 3,8 %. « La poussée a commencé à l’automne, au moment où les salariés ont pu accéder à leur argent via les marchés secondaires », explique Danielle Lazier, courtière immobilière à San Francisco depuis 2002.
Des records battus dans un marché divisé
En haut de gamme, les prix s’envolent. Une maison surplombant la Marina, initialement proposée à 8 millions de dollars, s’est vendue 15 millions début mai, un record inégalé depuis un quart de siècle, selon l’agence Compass. « On retrouve l’atmosphère de 2000 », estime Nina Hatvany, une agente immobilière, qui observe « environ la moitié » des offres réglées comptant. « Cette fois, le marché est scindé : les enchères se concentrent sur les maisons individuelles à plus de 3 millions, bien moins sur les copropriétés », précise-t-elle. Contrairement à l’entrée en Bourse de Facebook en 2012, où les gestionnaires de fortune déconseillaient d’investir dans l’immobilier, les acheteurs actuels semblent moins prudents. « Les enchères multiples, avec souvent des renonciations aux clauses suspensives, sont la norme ici depuis des décennies », relativise Danielle Lazier. Ce qui change aujourd’hui, c’est l’ampleur des hausses : Nina Hatvany constate des offres « couramment 10 à 20 % au-dessus » des prix comparables.
Cependant, cette prospérité ne profite pas à tous. Le revenu médian des ménages à San Francisco, estimé à 162 000 dollars, ne permet d’acheter que 6 % des biens disponibles. Dans les quartiers moins favorisés, les prix reculent, et les expulsions se multiplient. Selon le San Francisco Standard, les audiences d’expulsion ont atteint en 2025 leur plus haut niveau en dix ans, un phénomène attribué à la fin des protections post-Covid et à l’essor de l’IA.
Des loyers qui explosent, des expulsions en hausse
Le loyer médian d’un deux-pièces à San Francisco a franchi pour la première fois la barre des 4 000 dollars, avec une hausse annuelle de 21 %, selon Zumper. Celui d’un trois-pièces atteint 5 500 dollars, un niveau égal à celui de New York, la ville la plus chère des États-Unis pour les loyers. « La remontée des loyers est un signe de vitalité économique », commentait à l’été 2025 Ted Egan, économiste en chef de la ville. Pourtant, les défenseurs des locataires dénoncent l’inaction des autorités. Le budget alloué au programme contre les expulsions est resté inchangé depuis 2021, alors que le nombre de procédures a triplé, selon le San Francisco Standard.
Pour l’élu municipal Bilal Mahmood, prévenir le départ forcé des habitants devient une priorité aussi pressante que la construction de nouveaux logements. « Il est crucial de protéger ceux qui font vivre cette ville, sans quoi l’écosystème social et économique risque de s’effondrer », souligne-t-il.
« Prévenir le départ forcé des habitants importe désormais autant que construire. »
— Bilal Mahmood, élu municipal de San Francisco
Une économie locale bouleversée par l’IA
L’anticipation des introductions en Bourse d’OpenAI, Anthropic et SpaceX alimente cette dynamique. Selon le cabinet Sacra, ces trois opérations pourraient créer plus de 16 000 millionnaires dans la baie de San Francisco. Fin 2025, plus de 600 salariés et anciens d’OpenAI ont déjà cédé pour près de 7 milliards de dollars de titres sur les marchés secondaires. « Les milliards de la tech scindent le marché immobilier en deux : les belles demeures s’arrachent à prix d’or, mais les prix reculent dans les quartiers modestes », résume Danielle Lazier.
Cette concentration de richesses illustre les inégalités croissantes de San Francisco, l’une des villes les plus inégalitaires des États-Unis. Si la concentration de personnes marginalisées ou consommatrices de fentanyl a diminué dans le centre-ville, le boom de l’IA creuse davantage le fossé entre les « gagnants » de la tech et les autres habitants. « Les enchères multiples et les renonciations aux clauses suspensives sont monnaie courante ici depuis des décennies, mais l’agitation actuelle sur le segment du luxe est sans précédent », confie Nina Hatvany.
Ce phénomène soulève une question de fond : jusqu’où peut-on laisser une technologie, aussi prometteuse soit-elle, transformer une ville en profondeur ? À San Francisco, la réponse se joue aussi bien dans les tribunaux que sur les marchés financiers.
La hausse des prix est principalement due à l’afflux de liquidités généré par l’essor de l’intelligence artificielle et aux futures introductions en Bourse d’entreprises comme OpenAI, Anthropic et SpaceX. Ces opérations pourraient créer des milliers de millionnaires, dont une partie réinvestit dans l’immobilier, alimentant ainsi la spéculation.
Les conséquences sont doubles : d’un côté, les propriétaires de biens de luxe profitent de la hausse des prix, tandis que de l’autre, les locataires des quartiers modestes subissent des loyers en forte augmentation et un risque accru d’expulsion. Cette situation aggrave les inégalités déjà criantes dans la baie de San Francisco.
