Après un rebond de courte durée en 2025, le marché immobilier français enregistre un nouveau coup de frein. Entre inflation en hausse, taux d’emprunt toujours élevés et pouvoir d’achat en baisse, les professionnels du secteur tirent la sonnette d’alarme. Selon Capital, cette situation pourrait bien marquer le début d’un ralentissement durable des transactions.

Ce qu'il faut retenir

  • Le nombre de transactions immobilières a reculé de 17 000 ventes en deux mois, passant de 958 000 à 941 000 opérations sur un an, d’après les données du secteur.
  • La Fnaim anticipe une baisse des transactions de 5 % sur l’année 2026, avec un volume estimé entre 900 000 et 920 000 ventes, contre 952 000 en 2025.
  • L’inflation est repartie à la hausse, passant de 0,3 % à 2,4 %, tandis que les taux d’emprunt atteignent 3,25 %, un niveau qui pèse sur le pouvoir d’achat des ménages.
  • La durée moyenne des crédits immobiliers s’allonge, atteignant désormais 22,6 ans, avec plus d’un crédit sur deux signé sur 25 ans.
  • Le taux d’apport personnel moyen reste élevé, autour de 20 %, reflétant les difficultés croissantes pour accéder à la propriété.

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a dressé un constat préoccupant lors d’une conférence de presse dédiée au marché, « convalescent » selon ses termes. L’organisation, qui représente les professionnels du secteur, alerte sur une « véritable paupérisation de l’accession à la propriété », rapporte BFM Business. Après trois années de baisse continue, le marché de l’ancien avait laissé entrevoir un redressement en 2025. Pourtant, les derniers chiffres disponibles confirment un essoufflement rapide de cette dynamique.

Des ventes en baisse et des indicateurs qui se dégradent

Entre novembre 2025 et janvier 2026, le nombre de transactions a chuté de 17 000 ventes, passant de 958 000 à 941 000 opérations sur une période de douze mois. Ce recul s’inscrit en contradiction avec les espoirs de reprise exprimés l’an dernier. Selon les indicateurs notaires-Insee, les ventes se sont stabilisées au premier trimestre 2026, marquant un tournant pour la Fnaim. L’organisation estime désormais que le volume des transactions devrait diminuer de 5 % en 2026, avec une fourchette comprise entre 900 000 et 920 000 ventes, contre 952 000 en 2025.

Cette prévision s’appuie sur un contexte économique toujours difficile pour les ménages. L’inflation, après une période de ralentissement, est repartie à la hausse, atteignant 2,4 % en mai 2026, contre 0,3 % fin 2025. Cette remontée exerce une pression directe sur le pouvoir d’achat, déjà fragilisé par des années de hausse des prix de l’énergie et des denrées alimentaires. Dans le même temps, les taux d’emprunt continuent de progresser, atteignant 3,25 % en juin 2026, contre 3,05 % quelques mois plus tôt. Cette hausse est en partie attribuée aux décisions de la Banque centrale européenne (BCE), qui a relevé ses taux directeurs pour lutter contre l’inflation persistante.

Des ménages qui adaptent leurs stratégies pour accéder à la propriété

Face à cette double pression – inflation et taux élevés –, les futurs acquéreurs modifient leurs plans. Beaucoup choisissent d’allonger la durée de leur crédit pour préserver leur projet immobilier, sans pour autant réduire la surface ou l’emplacement du bien visé. Résultat : la durée moyenne d’emprunt a atteint 22,6 ans en 2026, et plus d’un crédit sur deux est désormais contracté sur 25 ans, soit la durée maximale autorisée. « Les ménages sacrifient leur durée de vie pour accéder à un logement, mais cette stratégie a ses limites », souligne un analyste du secteur.

Le taux d’apport personnel reste élevé, autour de 20 % en moyenne, un niveau qui reflète les difficultés croissantes pour épargner suffisamment. « C’est une course contre la montre pour beaucoup de Français, qui voient leur capacité à acheter un bien se réduire comme peau de chagrin », explique la Fnaim. Les professionnels du secteur observent également une baisse de la confiance des ménages : selon les dernières enquêtes, le nombre de ménages ayant l’intention d’acheter un logement a chuté de manière significative, un phénomène qui pourrait aggraver le ralentissement du marché.

« C’est une véritable paupérisation de l’accession à la propriété qui est en marche. »
— Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), lors de sa conférence de presse du 10 juin 2026.

Un marché sous haute tension, entre inflation et politiques monétaires

La remontée de l’inflation et des taux d’emprunt n’est pas le seul facteur de fragilité du marché. Les experts s’interrogent sur la capacité des ménages à absorber ces chocs successifs. Selon les projections de la BCE, les taux pourraient se stabiliser à un niveau élevé, entre 3,45 % et 3,80 % d’ici la fin de l’année 2026. « Une flambée comparable à celle de 2023, où les taux avaient dépassé 4 %, n’est pas attendue, mais la situation reste tendue », précise un économiste interrogé par Capital.

Les prix de l’immobilier, quant à eux, ne montrent pas de signe de baisse généralisée. Dans certaines villes, les tarifs continuent de progresser légèrement, tandis que dans d’autres, ils marquent le pas. Cette disparité reflète une segmentation accrue du marché, où seuls les profils les plus solides parviennent à concrétiser leurs projets. Les professionnels soulignent que la situation actuelle pourrait s’aggraver si l’inflation persiste ou si la BCE maintient sa politique restrictive.

Et maintenant ?

Les prochains mois seront déterminants pour évaluer l’ampleur du ralentissement du marché. La Fnaim a d’ores et déjà revu à la baisse ses prévisions pour 2026, mais d’autres acteurs du secteur pourraient suivre cette tendance. Une baisse des taux d’emprunt, si elle intervient d’ici la fin de l’année, pourrait relancer temporairement les transactions. En revanche, une persistance de l’inflation ou une nouvelle hausse des taux risquerait d’aggraver la crise de l’accession à la propriété, avec des conséquences sociales potentiellement lourdes.

Les professionnels appellent à une vigilance accrue, notamment sur les politiques publiques en matière de logement. « Sans mesures d’accompagnement fortes, le risque est de voir s’installer durablement une fracture entre ceux qui peuvent accéder à la propriété et ceux qui en sont exclus », avertit la Fnaim. Dans ce contexte, les prochaines décisions de la BCE et l’évolution du pouvoir d’achat des ménages seront suivies de près par l’ensemble du secteur.

Cette hausse s’explique principalement par les décisions de la Banque centrale européenne (BCE), qui a relevé ses taux directeurs pour lutter contre une inflation persistante. Les banques répercutent cette augmentation sur les taux des crédits immobiliers, ce qui rend l’emprunt plus coûteux pour les ménages.

Les jeunes actifs et les ménages aux revenus modestes sont les plus vulnérables. Leur capacité à épargner pour un apport personnel et à assumer des mensualités élevées est réduite, ce qui limite leur accès à la propriété. Les professionnels observent également un repli des investisseurs, qui anticipent une baisse des prix ou des rendements moins attractifs.